Die ordnungsgemäße Verwaltung ist ein zentraler Begriff im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und beschreibt die Art und Weise, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und ihr gemeinschaftliches Eigentum verwaltet werden müssen. Der Begriff ist jedoch bewusst allgemein gehalten, um den individuellen Gegebenheiten der jeweiligen Gemeinschaft Rechnung zu tragen. Dennoch gibt es bestimmte Kriterien und Handlungsfelder, die als Maßstab für eine ordnungsgemäße Verwaltung gelten.
Grundlegende Aspekte der ordnungsgemäßen Verwaltung
1. Erhaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums:
Die Verwaltung muss sicherstellen, dass das gemeinschaftliche Eigentum, wie etwa das Gebäude, die Außenanlagen und technische Einrichtungen, in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten bleiben. Dies umfasst regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen und notwendige Modernisierungen.
2. Wirtschaftliche Verwaltung der Gemeinschaft
Die finanzielle Verwaltung der Gemeinschaft muss wirtschaftlich und transparent erfolgen. Dazu gehört die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, die ordnungsgemäße Buchführung, die Erstellung der Jahresabrechnung und die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder, wie etwa der Instandhaltungsrücklage.
Es muss sichergestellt werden, dass die Kosten gerecht und entsprechend den Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt werden.
3. Beschlussfassung und Umsetzung von Entscheidungen
Entscheidungen über Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen in den Eigentümerversammlungen getroffen werden. Hierbei sind die rechtlichen Vorgaben und die Interessen aller Miteigentümer zu beachten.
Die Verwaltung ist dafür verantwortlich, die gefassten Beschlüsse ordnungsgemäß umzusetzen.
4. Wahrung der Interessen der Eigentümergemeinschaft
Die Verwaltung muss im Interesse der gesamten Eigentümergemeinschaft handeln. Dies bedeutet, dass die Entscheidungen und Handlungen des Verwalters objektiv, unparteiisch und zum Wohl der Gemeinschaft erfolgen müssen.
Es darf keine einseitige Bevorzugung einzelner Eigentümer geben, und alle Maßnahmen müssen im Einklang mit den gemeinschaftlichen Interessen stehen.
5. Transparenz und Information
Eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert Transparenz gegenüber den Wohnungseigentümern. Die Eigentümer haben ein Recht auf Information und Einsicht in die Unterlagen, die die Verwaltung betreffen, wie z.B. Protokolle, Verträge, Abrechnungen und Wirtschaftspläne.
Die Verwaltung muss auf Anfragen der Eigentümer angemessen reagieren und Auskünfte erteilen.
6. Einhaltung gesetzlicher und vertraglicher Vorgaben
Die Verwaltung muss sich an alle geltenden Gesetze, insbesondere das WEG, und an die Teilungserklärung sowie die Gemeinschaftsordnung halten.
Dies umfasst auch die Einhaltung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung und die Berücksichtigung aktueller Rechtsprechung.
7. Sicherstellung der ordnungsgemäßen Nutzung
Die Verwaltung muss dafür sorgen, dass das Gemeinschaftseigentum sowie das Sondereigentum im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen und den Regelungen der Gemeinschaftsordnung genutzt werden.
Dazu gehört auch die Durchsetzung von Hausordnungen und die Vermeidung von Störungen oder unzulässigen Nutzungen.
Beispiele für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung
- Regelmäßige Wartung und Instandsetzung von Gemeinschaftsanlagen wie Heizung, Aufzug, Dach oder Fassade.
- Verwaltung der Finanzen der WEG, einschließlich der Sicherstellung einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage und der Überwachung der Zahlungseingänge.
- Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen zur Beschlussfassung über notwendige Maßnahmen.
- Beauftragung von Dienstleistern, z.B. für die Hausreinigung oder Gartenpflege, und die Überwachung ihrer ordnungsgemäßen Leistungserbringung.
Fallbeispiele aus der Praxis
Ignorieren eines Wasserschadens: Herr Müller meldet seit Wochen einen Wasserschaden in seiner Wohnung, doch der Verwalter reagiert nicht. Jetzt breitet sich Schimmel aus, und Herr Müller sieht keine Hilfe in Sicht.
Versäumnis einer Eigentümerversammlung: Frau Schmidt wartet seit Monaten auf die nächste Eigentümerversammlung, um über dringend notwendige Instandsetzungen abzustimmen, aber der Verwalter verschiebt den Termin immer wieder.
Versteckte Finanzen: Familie Weber bittet den Verwalter um Einsicht in die Jahresabrechnung, um Unstimmigkeiten zu klären, doch der Verwalter verweigert ihnen den Zugang zu den Unterlagen.
Freundschaftsdienste bei Aufträgen: Herr Huber bemerkt, dass der Verwalter stets den gleichen teuren Handwerker beauftragt, obwohl günstige Alternativen vorhanden wären. Er vermutet persönliche Verbindungen, die zu dieser Entscheidung führen.
Ignorieren von Gemeinschaftsbeschlüssen: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, neue Sicherheitskameras zu installieren, doch Frau Meier stellt Monate später fest, dass der Verwalter den Beschluss einfach ignoriert hat.
Diese Szenarien zeigen, wie persönliche Herausforderungen im Umgang mit einem Verwalter aussehen können, wenn dieser seine Pflichten vernachlässigt.
Fazit zum Thema ordnungsgemäße Verwaltung
Die ordnungsgemäße Verwaltung nach dem WEG ist darauf ausgerichtet, das gemeinschaftliche Eigentum zu erhalten, die wirtschaftlichen Interessen der Gemeinschaft zu wahren, Transparenz zu gewährleisten und die Rechte der Eigentümer zu schützen. Sie stellt sicher, dass das Gebäude und die Anlagen in einem guten Zustand bleiben, die Finanzen der Gemeinschaft gut verwaltet werden und die gesetzlichen Vorgaben sowie die Interessen der Gemeinschaft eingehalten werden.
Hier Beispiele aus der Rechtsprechung, die den Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung im Wohnungseigentumsrecht weiter konkretisieren
Wahl des Verwalters und Vertragsabschluss - BGH, Urteil vom 21.06.2000 – V ZB 58/99
In diesem Fall entschied der BGH, dass die Wahl des Verwalters und der Abschluss des Verwaltervertrags Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung sind. Die Eigentümergemeinschaft muss sicherstellen, dass der Verwalter über die erforderliche Qualifikation verfügt und der Verwaltervertrag die Interessen der Gemeinschaft angemessen berücksichtigt. Der Verwalter darf nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft tätig werden, es sei denn, es liegt eine Notwendigkeit zur Abwendung von Schäden vor.
Einholung mehrerer Angebote - BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11
Der BGH stellte in diesem Urteil klar, dass es zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, vor der Vergabe größerer Aufträge (z.B. für Sanierungen) mehrere Angebote einzuholen und diese zu vergleichen. Dies dient dazu, die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten und sicherzustellen, dass die Gemeinschaft eine fundierte Entscheidung trifft. Das Einholen von nur einem Angebot kann als Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung angesehen werden.
Vorsorge für Risiken - BGH, Urteil vom 11.10.2013 – V ZR 41/13
In diesem Urteil bekräftigte der BGH, dass die ordnungsgemäße Verwaltung auch eine Vorsorge für mögliche Risiken umfasst. Dies bedeutet, dass die Verwaltung Maßnahmen ergreifen muss, um potenziellen Schäden am Gemeinschaftseigentum vorzubeugen. Ein Beispiel wäre die rechtzeitige Beauftragung von Gutachten oder Inspektionen, wenn Anzeichen für bauliche Mängel bestehen, die zu größeren Schäden führen könnten.
Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen - BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/11
Der BGH entschied, dass die ordnungsgemäße Verwaltung auch die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen umfassen kann, wenn diese zur Erhaltung oder Verbesserung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind. Die Modernisierung muss jedoch von der Eigentümerversammlung beschlossen werden, und der Verwalter ist verpflichtet, die beschlossenen Maßnahmen ordnungsgemäß umzusetzen.
Sondernutzungsrechte und deren Durchsetzung - BGH, Urteil vom 15.05.2008 – V ZR 184/07
In diesem Urteil befasste sich der BGH mit der Durchsetzung von Sondernutzungsrechten, die einem oder mehreren Eigentümern zustehen. Der BGH stellte klar, dass die ordnungsgemäße Verwaltung auch die Wahrung und Durchsetzung dieser Rechte umfasst. Wenn ein Eigentümer seine Sondernutzungsrechte verletzt sieht, muss die Verwaltung eingreifen und die Rechte entsprechend den Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung durchsetzen.
Zusammenfassung der BGH-Rechtsprechung
Die Beispiele verdeutlichen die Bandbreite der Entscheidungen, die Gerichte im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Verwaltung getroffen haben. Die Rechtsprechung konkretisiert, dass die ordnungsgemäße Verwaltung weit über die bloße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. Sie umfasst auch die wirtschaftliche und rechtliche Sorgfalt bei der Vergabe von Aufträgen, die Vorsorge gegen Risiken, die Umsetzung von Beschlüssen und die Durchsetzung von Rechten innerhalb der Gemeinschaft.
Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Verwaltung, um sicherzustellen, dass die Interessen der Eigentümergemeinschaft gewahrt werden. Die Entscheidungen zeigen, dass es für die Verwaltung unerlässlich ist, transparent, rechtmäßig und zum Wohl der Gemeinschaft zu handeln.
Wo ist der Begriff „ordnungsgemäße Verwaltung“ im WEG definiert?
Der Begriff der "ordnungsgemäßen Verwaltung" wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht in einem einzigen Paragrafen detailliert definiert. Stattdessen wird dieser Begriff in verschiedenen Paragrafen des WEG erwähnt und konkretisiert. Hier sind die wichtigsten Paragrafen, die sich auf die ordnungsgemäße Verwaltung beziehen:
1. § 18 WEG – Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung
Dieser Paragraf beschreibt die allgemeinen Aufgaben und Pflichten der Verwaltung. Die Verwaltung hat die Pflicht, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten, was alle notwendigen Maßnahmen zur Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung des Eigentums umfasst.
2. § 19 WEG – Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung
19 Abs. 1 WEG: Dieser Paragraf konkretisiert den Begriff der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es wird festgelegt, dass die Verwaltung das gemeinschaftliche Eigentum nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümer und der gesetzlichen Bestimmungen ordnungsgemäß zu verwalten hat.
- 19 Abs. 2 WEG: Hier werden bestimmte Maßnahmen aufgezählt, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören, beispielsweise die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage und die Durchführung notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
3. § 20 WEG – Beschlüsse über die Verwaltung
In § 20 WEG wird geregelt, dass die Wohnungseigentümer durch Beschluss darüber entscheiden, welche Maßnahmen der Verwaltung als ordnungsgemäß gelten. Diese Beschlüsse müssen sich im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung bewegen und dürfen keine unverhältnismäßigen Belastungen für einzelne Eigentümer darstellen.
4. § 21 WEG – Verwaltung durch den Verwalter
Dieser Paragraf legt fest, dass der Verwalter die gemeinschaftlichen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer nach Maßgabe der Beschlüsse der Eigentümer und der gesetzlichen Bestimmungen zu regeln hat. Es wird betont, dass der Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung tätig sein muss.
5. § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung
- 28 Abs. 1 WEG: Hier wird die Verpflichtung zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans und zur Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben geregelt. Diese Verpflichtungen sind wesentliche Bestandteile der ordnungsgemäßen Verwaltung.
6. § 22 WEG – Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen
Dieser Paragraf regelt Maßnahmen, die nicht mehr zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören, sondern darüber hinausgehen, wie z.B. bauliche Veränderungen. Solche Maßnahmen bedürfen in der Regel einer besonderen Zustimmung der Wohnungseigentümer.
Zusammenfassung
Das WEG gibt in verschiedenen Paragrafen den Rahmen für die ordnungsgemäße Verwaltung vor, ohne sie jedoch vollständig in einem einzigen Paragrafen zu definieren. Stattdessen werden verschiedene Aspekte der ordnungsgemäßen Verwaltung in den genannten Paragrafen konkretisiert, wie die Pflichten des Verwalters, die Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft und die wirtschaftliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
