Nach dem Wohnungseigentumsgesetz setzt sich das Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nur an abgeschlossenen Räumen begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG).
Mit dem Begriff Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes bezeichnet, zum Beispiel Keller, Dachböden, Garagen oder Gewerbeflächen.
WEG § 1 Begriffsbestimmungen
(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
Vom Sondereigentum abzugrenzen ist das Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungrecht ist das Recht zum alleinigen Gebrauch gemeinschaftlichen Eigentums.
Kurz und Knapp
Gemeinschaftseigentum = Teile des Gebäudes, an denen ein Eigentümer nicht das alleinige Nutzungsrecht besitzt.
Wohneigentum = abgeschlossener Raum, der zum Wohnen dient und an dem ein Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht besitzt.
Teileigentum = abgeschlossener Raum, der NICHT zum Wohnen dient und an dem ein Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht besitzt.
Sondernutzungsrecht = ALLEINIGES GEBRAUCHSRECHT an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums.
Vom Wohneigentum zum Teileigentum oder umgekehrt
- Soll eine Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum oder umgekehrt vorgenommen werden, so bedarf diese Umwandlung immer der Zustimmung aller übrigen Miteigentumer (OLG Braunschweig , Beschluss vom 30.06.1976, 2 Wx 44/75; BayObLG, Beschluss vom 05.12.1985, 2 Z 67/85, hier zur Umwandlung eines Hobbyraums in eine Wohnung).
- Um die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung von Sondereigentum zu ändern, bedarf es eines einstimmig gefassten Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Um für die Gemeinschaft auch noch nach dem Wechsel eines oder mehrerer Eigentümer verbindlich zu sein, muss dieser in das Grundbuch eingetragen werden. Die Vereinbarung über die Änderung der Zweckbestimmung kann durch einen Beschluss nach § 22 WEG nicht ersetzt werden (OLG Köln, Beschluss vom 10.01.2005 - 16 Wx 217/04).
Gewerbliche Nutzung des Wohn- oder Teileigentums
Wohnungseigentum dient dem Wohnen und Teileigentum umfasst alle anderen Nutzungsarten des Gebäudes. Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus. Dient eine Einheit nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind und umgekehrt.
Ärger und Verdruss in der Eigentümergemeinschaft gibt es immer dann, wenn ein Eigentümer sein Sondereigentum nicht nach den Vereinbarungen der Teilungserklärung nutzt. Eigentümer sollten deshalb genau prüfen, welche Zweckbestimmung in der Teilungserklärung festgehalten ist oder welche Vereinbarungen es hierzu in der Gemeinschaftsordnung gibt, sonst landet die Nutzung schnell vor Gericht, wie die folgenden Gerichtsurteile zeigen.
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Der Laden im Wohnungseigentum
Bei der Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Nutzung eines als "Laden" bezeichneten Teileigentums dem Begriff "Laden" entspricht und eine entsprechende Nutzung zuläßt, ist sowohl vom allgemeinen wie auch vom juristischen Sprachgebrauch auszugehen.
Im Rechtsleben kommt es auf den Begriff des Ladens nach dem Ladenschlussgesetz und auf die Vorschriften des HGB an. Als Laden im Sinne des Ladenschlussgesetzes wird ein zum Geschäftsverkehr mit der Kundschaft geeigneter, von der Straße durch eine Ladentür abgeschlossener Geschäftsraum angesehen, in dem ständig Waren zum Verkauf an jedermann angeboten werden.
Auch nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird unter einem Laden eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann verstanden, also im allgemeinen ein Einzelhandelsgeschäft (OLG Hamm, Beschl. vom 04.10.1977, 15 W 67/77; BayObLG, Beschl. vom 19.07.1978, 2 Z 1/78; Beschl. vom 24.06.1993, 2 Z BR 121/92).
Enthält also eine Teilungserklärung für die Teileigentumsräume die Zweckbestimmung "Laden", so ist die tatsächliche Nutzung an diesen Maßstäben zu messen.
Architektüro oder Steuerberaterpraxis in der Eigentumswohnung
Die Nutzung einer Eigentumswohnung als Architekturbüro oder Steuerberaterpraxis ist grundsätzlich zulässig, weil sie typischerweise nicht zu Störungen führt, die über das bei einer Wohnung unvermeidliche Maß hinausgehen (KG Berlin, Beschl. vom 08.06.1994, 24 W 5760/93).
Ein Abstellraum als Kosmetiksalon
Ein zu einem Wohnungs- bzw. Teileigentum gehörender und nach dem Aufteilungsplan als "Abstellraum" bezeichneter Raum kann, wenn Regelungen der Teilungserklärung oder Gebrauchsregelungen nicht entgegenstehen, im KONKRETEN EINZELFALL, auch als Kosmetiksalon genutzt werden (OLG Bremen, Beschl. vom 16.07.1993, 3 W 26/93).
Die Eigentumswohnung als Altenheim
In einer aus acht Wohnungen bestehenden Wohnanlage in einem Kurort stellt die Nutzung von drei Wohnungen durch einen Eigentümer für eine Altenpflegeeinrichtung eine gewerbliche Nutzung dar, die den Wohnwert der übrigen Wohnungen beinträchtigt und daher unzulässig ist (OLG Hamm, Beschl. v. 01.02.1988, 15 W 349/87).
Keine räumliche Verbindung von Hobbyraum und Wohnraum
Ist in einer Teilungserkärung einer Eigentumswohnanlage die Nutzung von Dachgeschossräumen als Hobbyräume zusammen mit der darunter liegenden Eigentumswohnung gestattet, rechtfertigt diese Nutzungsmöglichkeit nicht die räumliche Verbindung der Hobbyräume und deren Verwendung als selbstständige Wohnung.
Die Nutzung als Hobbyraum umfasst u. a. auch die gelegentliche Verwendung als Wohnraum, z.B. für Gäste. Durch die Schaffung einer selbstständigen Wohneinheit, wird diese Zweckbestimmung jedoch erheblich überschritten (Beschluss des BayObLG vom 07.07.2004, Az. 2 ZBR 89/04).
Aus einem Archivraum oder Büro wird keine Wohnung!
Ist ein Raum nach der Teilungserklärung als Büroraum oder Archivraum bezeichnet, so handelt es sich nach der für einen unbefangenen Beobachter nächstliegenden Bedeutung nicht nur um eine Beschreibung der Räume, sondern um eine Zweckbestimmung mit der Wirkung einer Gebrauchsvereinbarung nach § 15 WEG.
Der Ausbau eines so bezeichneten Raumes als Schlafzimmer mit Bad und die damit verbundene Nutzung für Wohnzwecke ist daher unzulässig und begründet einen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch (OLG Stuttgart, Beschl. vom 04.11.1986, 8 W 297/86).
Kein Spielsalon in einem Büro
Ist in einer Teilungserklärung ein Teileigentum als "Büro" bezeichnet, ist darunter nach allgemeinem Sprachgebrauch eine "Schreibstube" zu verstehen, in der vorwiegend Schreib- und Diktierarbeiten, Telefongespräche und sonstige geschäftliche Besprechungen abgewickelt werden. Mit dieser Zweckbestimmung als "Büro" ist der gänzlich anders geartete Betrieb eines Spielsalons nicht zu vereinbaren. Eine insoweit widersprechende Nutzung ist daher unzulässig (AG Passau, Beschl. vom 21.09.1979, 1 UR II 123/79).
Die Bezeichnung Büro beinhaltet aber grundsätzlich eine Nutzung, die mit wechselndem Personenverkehr verbunden sein kann und die sich daher nicht wesentlich von der einer Arztpraxis unterscheidet, so dass grundsätzlich ein Büro aus als Arztpraxis genutzt werden könnte, allerdings immer unter der Voraussetzung, dass die Störungen nicht größer sind als die Nutzung der Räume als Büro.
Ein PKW-Stellplatz bleibt immer ein PKW-Stellplatz
Wird einem Wohnungseigentümer eine bestimmte Grundstücksfläche zur Sondernutzung als Kfz-Stellplatz zugewiesen, ist damit eine andere Nutzung dieser Fläche ausgeschlossen, BayObLG, Beschluss v. 09.04.2002, Az.: 2 ZBR 30/02 in NZM 2002, 488.
Keine Chemische Reinigung in einem Ladenlokal
Die in einer Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Laden" deckt den Betrieb einer Chemischen Reinigung unter Einsatz umfangreicher Reinigungsmaschinen und -geräte nicht ab. Bei der Auslegung des Begriffs "Laden" ist der im Rechtsleben und im allgemeinen Sprachgebrauch verwendete Laden-Begriff zu berücksichtigen (OLG Hamm, Beschl. vom 04.10.1977, 15 W 67/77).
Keine Gaststätte in einem Ladenlokal
Eine Gaststätte erhält als gastronomischer Betrieb seine besondere Ausprägung durch die Darreichung von Speisen und Getränken zum Verzehr an Ort und Stelle, daher auch die entsprechende Ausstattung mit Sitzgelegenheiten. Eine Gaststätte ist zudem nicht an Ladenschlusszeiten gebunden. Erlaubnis und Betrieb sind durch das Gaststättengesetz geregelt. Im Übrigen unterscheiden sich Läden und Gaststätten deutlich durch Kundenstamm und Verbraucherverhalten (BayObLG, Beschl. vom 23.04.1993, 2 Z BR 31/93, Beschl. vom 30.03.1993, 2 Z BR 21/93). Soll in einer Wohnungseigentumsanlage der Betrieb einer Gaststätte zulässig sein, muss sich dies eindeutig aus der Zweckbestimmung gemäß Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergeben.
Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Laden" lässt daher die Nutzung als Gaststätte grundsätzlich nicht zu (BayObLG, Beschl. vom 21.02.1985, 23 Z 101/84; Beschl. vom 18.03.1985, 2 Z 51/84; anders jedoch bei unterschiedlichen Bezeichnungen in Teilungserklärung und Aufteilungsplan, Beschl. vom 15.03.1985, 2 Z 127/84).
Soweit die Teilungserklärung dagegen die Bezeichnung "Geschäftsraum" oder ausdrücklich "Gaststätte" enthält, ist eine Nutzung als Gaststätte/Restaurant zulässig.
Der Besitz einer Konzession für den Betrieb einer Gaststätte allein ist wohnungseigentumsrechtlich unbeachtlich, wenn nicht die Zweckbestimmung eine Nutzung der Räumlichkeiten als Gaststättenbetrieb ausweist. Die öffentlich-rechtliche Erlaubnis berührt nämlich die Rechtsbeziehungen innerhalb der Gemeinschaft nicht (OLG Frankfurt, Beschl. vom 01.04.1980, 20 W 11/80).
Die Nutzung einer Wohnung als Anwaltspraxis
Die Ausübung einer Anwaltspraxis in einer Wohnung ist grundsätzlich hinzunehmen, auch wenn damit der Zutritt eines größeren Personenkreises verbunden ist (KG Berlin, Beschl. vom 09.07.1986, 24 W 2741/86).
Miteigentümer fühlten sich durch Stehtische im Laden gestört
Der Fall: Dass sich in ihrer Wohnanlage ein Ladenlokal befand, damit mussten sich die übrigen Eigentümer zufrieden geben. Denn es war in der Teilungserklärung vorgesehen, hier eine Gewerbeeinheit einzurichten. Doch besonders empfindlich reagierten die Nachbarn, als sie etwas anderes bemerkten: Der Geschäftsmann hatte in seinen Räumen ohne Erlaubnis der Gemeinschaft Stehtische aufgestellt, an denen die Kunden Kaffee trinken konnten. Das gehe entschieden über die eigentlich vorgesehene Nutzung hinaus, meinten die Eigentümer und forderten, dies sofort abzustellen.
Das Urteil: Die Juristen des Oberlandesgerichts Köln untersagten die Stehtische. Jedermann sei klar, argumentierten sie, dass solch eine zusätzliche Ausstattung zu einer längeren Verweilzeit der Kunden führe. Wer nicht nur einkaufe, sondern auch noch Getränke konsumiere, der sorge in der Wohnanlage für mehr Unruhe. Mit der eigentlichen Zweckbestimmung eines Ladens habe das nichts zu tun, OLG Köln, Aktenzeichen 16 Wx 52/04.
Ssollte es Ihnen eines Tages einmal zweckdienlich erscheinen aus dem Kinderzimmer eine Küche zu machen, so dürfen Sie diese Nutzungsänderung in Ihrem Sondereigentum durchführen.
