Die ordnungsgemäße Verwaltung ist ein zentraler Begriff im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und beschreibt die Art und Weise, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und ihr gemeinschaftliches Eigentum verwaltet werden müssen. Der Begriff ist jedoch bewusst allgemein gehalten, um den individuellen Gegebenheiten der jeweiligen Gemeinschaft Rechnung zu tragen. Dennoch gibt es bestimmte Kriterien und Handlungsfelder, die als Maßstab für eine ordnungsgemäße Verwaltung gelten.
Die Teilungserklärung regelt im engerem Sinne nur die rein dinglichen Rechtsverhältnisse: Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Festlegung und Zuordnung der Miteigentumsanteile. Von ihr zu unterscheiden ist die Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Gemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 2 zwei Möglichkeiten zur Begründung von Wohneigentum vor:
- zum einen die vertragliche Einräumung von Sondereigentum - § 3 WEG,
- zum anderen die Teilung - § 8 WEG.
Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Regelung des Innenverhältnisses der Eigentümergemeinschaft. Oftmals als Bestandteil der Teilungserklärung hat sie dabei eine überragende Bedeutung in der Eigentümergemeinschaft, sie ist praktisch die "Verfassung" der Gemeinschaft.
Das Vorliegen einer Gemeinschaftsordnung ist für die rechtswirksame Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich. Besteht keine Gemeinschaftsordnung, so regelt sich das Recht der Wohnungseigentümer untereinander ausschließlich nach den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes sowie den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft.
Grund und Boden ist ein Gut, das nicht vermehrt werden kann und das wegen seiner Knappheit wertvoll ist. Dem Eigentum an Grundstücken kommt daher besondere Bedeutung zu. Grundstücke werden bevorzugt als Sicherheiten für Kredite in der Form der Hypothek oder Grundschuld verpfändet. Sie können auch mit anderen Rechten belastet werden. Ferner kann das Eigentumsrecht des Eigentümers oder seine Befugnis, über das Grundstück zu verfügen, beschränkt sein.
Das Grundbuch hat nicht nur die Bedeutung, eine zuverlässige Übersicht über die an einem Grundstück bestehenden Rechte zu geben. Vielmehr sind auch die Entstehung, Rangfolge und Fortbestand dieser Rechte in der Regel von einer Eintragung abhängig.
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zu Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück wird der Erwerber daher Eigentümer nicht schon durch die Einigung mit dem alten Eigentümer über den Eigentumsübergang (Auflassung), sondern erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Auch eine Hypothek oder Grundschuld muß eingetragen werden, damit sie entstehen kann. Zudem muß, soweit über sie eine besondere Urkunde ausgestellt wird (Hypothekenbrief, Grundschuldbrief), diese übergeben oder die Übergabe durch eine besondere Vereinbarung ersetzt werden.
Viele frisch gebackene Eigentümer befürchten, dass sie von einem Gläubiger bei einem Zahlungsengpass der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Kasse gebeten werden können. Konkret: Wenn Handwerker, Stromlieferanten oder andere Vertragspartner kein Geld von der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten, können sie sich einen (vermeintlich) zahlungskräftigen Eigentümer aussuchen und diesen auf Zahlung der gesamten Summe verklagen. Dieser muss dann zusehen, dass er das Geld von seinen Miteigentümern bekommt.
Dem schob der Bundesgerichtshof 2005 einen Riegel vor (V ZB 32/05, 02.06.2005) in dem er feststellte, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt; einzelne Eigentümer haften nur in Ausnahmefällen für die Schulden der Gemeinschaft.
Nach § 3 Abs. 2 soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossenheit liegt nach der allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen der Baubehörde über das Vorliegen der Voraussetzungen zur Einräumung von Sondereigentum (§ 7 Abs.4 Nr. 2 WEG; § 3 Abs. 2 WEG) bei Wohnungen vor, die
- baulich von fremden Wohnungen und Räumen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und
- einen eigenen abschließbaren Zugang haben.
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