Die Kostentragung bei Schäden an Sondernutzungsrechten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hängt von verschiedenen Faktoren ab, die im deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung der jeweiligen WEG geregelt sind.
1. Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht ist ein Recht eines Wohnungseigentümers, bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen. Typische Beispiele sind Stellplätze, Gärten, Terrassen oder Kellerabteile. Diese Bereiche bleiben jedoch weiterhin im Gemeinschaftseigentum, auch wenn ein Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht daran hat.
2. Schäden an Sondernutzungsflächen
Wenn Schäden an einer Fläche entstehen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt, ist es entscheidend, zu bestimmen, ob der Schaden das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum betrifft:
- Schaden am Gemeinschaftseigentum: Wenn der Schaden eine Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums betrifft (z. B. die Abdichtung einer Terrasse oder Reparaturen an der Außenfassade), ist grundsätzlich die gesamte Gemeinschaft für die Kostentragung verantwortlich, auch wenn der Schaden in einem Bereich mit Sondernutzungsrecht liegt. Diese Kosten werden in der Regel nach dem Miteigentumsanteil auf alle Eigentümer umgelegt.
- Schaden durch den Sondernutzungsberechtigten: Wenn der Schaden jedoch durch den Wohnungseigentümer mit dem Sondernutzungsrecht verursacht wurde (z. B. durch unsachgemäße Nutzung oder fahrlässiges Verhalten), kann er für die Kosten der Beseitigung und Instandsetzung haftbar gemacht werden.
- Instandhaltungspflichten: In der Regel ist der Inhaber des Sondernutzungsrechts für die laufende Instandhaltung der Sondernutzungsfläche verantwortlich (z. B. Pflege eines Gartens). Für größere Instandsetzungsmaßnahmen (z. B. strukturelle Reparaturen) ist jedoch oft die Gemeinschaft zuständig, sofern das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
3. Regelung durch Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
In der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kann jedoch eine abweichende Regelung getroffen werden. Hier könnte festgelegt sein, dass der Sondernutzungsberechtigte auch für größere Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen an der Sondernutzungsfläche verantwortlich ist. Es lohnt sich daher, die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung genau zu prüfen, um Klarheit über die jeweilige Kostentragung zu erhalten.
Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ist in vielen rechtlichen und bautechnischen Zusammenhängen, insbesondere im Wohnungseigentumsrecht, von Bedeutung. Beide Begriffe beziehen sich auf Maßnahmen, die den Zustand eines Gebäudes oder einer Anlage betreffen, aber sie haben unterschiedliche Schwerpunkte:
1. Instandhaltung
Die Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die dazu dienen, den gegenwärtigen Zustand einer Sache zu erhalten und zu pflegen, sodass es gar nicht erst zu Schäden oder Beeinträchtigungen kommt.
Beispiele für Instandhaltung:
- Regelmäßiges Streichen einer Holzterrasse, um sie vor Witterung zu schützen.
- Reinigung von Regenrinnen, um Verstopfungen zu vermeiden.
- Wartung und Schmierung von beweglichen Teilen, wie z.B. Garagentoren, damit sie weiterhin problemlos funktionieren.
Ziel: Den ordnungsgemäßen und funktionsfähigen Zustand durch regelmäßige Pflege und Wartung zu erhalten. Instandhaltung soll verhindern, dass es zu größeren Schäden oder Reparaturbedarf kommt.
2. Instandsetzung
Die Instandsetzung bezieht sich auf Maßnahmen, die notwendig sind, um Schäden oder Verschleißerscheinungen zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand einer Sache wiederherzustellen. Dies ist notwendig, wenn ein Schaden bereits eingetreten ist.
Beispiele für Instandsetzung:
- Austausch defekter Dachziegel nach einem Sturm.
- Reparatur eines undichten Garagentores.
- Erneuerung von kaputten Wasserrohren oder Elektroinstallationen.
Ziel: Einen bereits eingetretenen Schaden oder Mangel zu beheben, sodass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Hierbei geht es darum, die Funktionsfähigkeit und den Wert der Sache wiederherzustellen.
Zusammengefasst:
Instandhaltung: Vorbeugende Maßnahmen, um den bestehenden Zustand zu bewahren und Schäden zu verhindern.
Instandsetzung: Reparaturmaßnahmen, um nach Eintritt eines Schadens den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
In vielen Teilungserklärungen von Wohnungseigentümergemeinschaften wird festgelegt, dass die Instandhaltung oft vom jeweiligen Sondereigentümer (z.B. dem Sondernutzungsberechtigten) getragen wird, während die Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum häufig eine Aufgabe der gesamten Eigentümergemeinschaft ist.
Zusammengefasst: Schäden am Sondernutzungsrecht führen je nach Art des Schadens und der Verantwortlichkeit zu unterschiedlichen Kostentragungen. Die entscheidenden Faktoren sind, ob das Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist und ob der Schaden durch den Sondernutzungsberechtigten verursacht wurde.
Hier drei Beispiele, die verschiedene Szenarien zur Kostentragung bei Schäden an Sondernutzungsrechten aufzeigen
1. Herr Müller und der Garten mit der alten Kastanie
- Situation: Herr Müller hat ein Sondernutzungsrecht am Garten seiner Wohnung. In diesem Garten steht eine alte Kastanie, die aus Sicherheitsgründen gefällt werden muss. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Regelung zur Kostentragung.
Analyse: Da es sich um eine strukturelle Maßnahme am Gemeinschaftseigentum handelt (der Garten gehört weiterhin zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn Herr Müller das alleinige Nutzungsrecht hat), ist die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich für die Kosten der Fällung verantwortlich. Da die Gemeinschaftsordnung hierzu keine abweichenden Regelungen trifft, werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt.
Kostentragung: Alle Eigentümer tragen die Kosten anteilig, selbst wenn nur Herr Müller den Garten nutzt.
2. Frau Meier und das defekte Garagentor
Situation: Frau Meier besitzt ein Sondernutzungsrecht an einer Garage, deren Garagentor defekt ist und repariert werden muss. Die Kosten betragen 800 €. In der Gemeinschaftsordnung ist festgelegt, dass Sondereigentümer der Garagen 50 % der Reparaturkosten selbst tragen müssen, während die andere Hälfte die Eigentümergemeinschaft übernimmt.
Analyse: Da das Garagentor zur Nutzung der Garage gehört und die Gemeinschaftsordnung explizit regelt, dass die Sondereigentümer der Garagen 50 % der Reparaturkosten tragen müssen, ist Frau Meier für 400 € verantwortlich. Die restlichen 400 € werden auf die gesamte Eigentümergemeinschaft nach Miteigentumsanteilen umgelegt.
Kostentragung: Frau Meier zahlt 400 €, und die anderen Eigentümer tragen gemeinsam die übrigen 400 €.
3. Herr Schmidt und die undichte Dachterrasse
Situation: Herr Schmidt hat ein Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse. Die Abdichtung der Terrasse ist undicht und muss erneuert werden. Die Gemeinschaftsordnung legt fest, dass Herr Schmidt für die Instandhaltung, nicht aber für Instandsetzungsmaßnahmen, verantwortlich ist.
Analyse: Da die Abdichtung der Terrasse ein wesentlicher Bestandteil des Gemeinschaftseigentums ist und Instandsetzungsmaßnahmen nicht in die Instandhaltung fallen, ist die Eigentümergemeinschaft für die Kosten verantwortlich. Herr Schmidt muss also nicht für die Reparatur aufkommen, es sei denn, die Schäden wurden durch seine unsachgemäße Nutzung verursacht.
Kostentragung: Die Eigentümergemeinschaft trägt die gesamten Kosten für die Reparatur der undichten Terrasse. Herr Schmidt ist nicht finanziell beteiligt.
Diese Beispiele verdeutlichen, wie die Verantwortung und Kostentragung je nach Art des Schadens und der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung variieren kann.
16 WEG und die Sondernnutzungflächen am Gemeinschaftseigentum
In Bezug auf § 16 Abs. 2 WEG, der die Möglichkeit bietet, die Kosten für das Gemeinschaftseigentum anders zu verteilen, stellt sich die Frage, wie dies auf Sondernutzungsrechte angewendet werden kann.
Grundprinzip: - Sondernutzungsrechte geben einem Wohnungseigentum das ausschließliche Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums (z. B. einen Garten, eine Terrasse oder einen Stellplatz) allein zu nutzen. Diese Flächen bleiben jedoch Gemeinschaftseigentum, auch wenn ein einzelner Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht hat.
Die Kostenverteilung einer Instandhaltung oder Instandsetzung ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung festgelegt
16 Abs. 2 WEG ermöglicht zwar eine abweichende Kostenverteilung per Beschluss für bestimmte Kostenarten oder einzelne Kosten, aber nicht ohne weiteres für Kosten, die sich aus den Regelungen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ergeben.
Warum ist das so?
- 16 Abs. 2 WEG erlaubt es den Wohnungseigentümern, durch Mehrheitsbeschluss eine abweichende Kostenverteilung für bestimmte Kostenarten oder -bereiche festzulegen. Dies betrifft jedoch nur Fälle, in denen keine Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung besteht.
Wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bereits eine klare Regelung über die Verteilung von Kosten (z.B. Instandhaltung und Instandsetzung von Sondernutzungsrechten) enthält, hat diese Vereinbarung Vorrang. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss der Eigentümer kann diese Regelung nicht ändern.
Wichtig: Unterscheidung zwischen Vereinbarung und Beschluss
Vereinbarung (Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung): Diese Regelungen gelten vertraglich zwischen allen Eigentümern und können nur einstimmig geändert werden. Wenn in der Teilungserklärung steht, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung eines Sondernutzungsrechts von allen Eigentümern getragen werden, bleibt diese Regelung bestehen, solange keine einstimmige Änderung erfolgt.
Wenn in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts zur Kostentragung bei Instandhaltungen oder Instandsetzungen eines Sondernutzungsrechtes zu finden ist?
Wenn in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Kostentragung für Sondernutzungsrechte enthalten ist, kann die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 WEG eine abweichende Verteilung der Kosten festlegen. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft beschließen kann, die Kosten für Instandhaltung oder Instandsetzung, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, auf den Sondernutzungsberechtigten zu übertragen.
Das bedeutet im Detail: Wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nicht festlegt, wer für die Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung von Flächen mit Sondernutzungsrecht (z. B. Garten, Terrasse). , Stellplatz) verantwortlich ist, gilt zunächst die gesetzliche Regelung und die Kosten einer Maßnahme werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Die Wohnungseigentümer können dann im Rahmen einer Eigentümerversammlung beschließen, dass die Kosten einer Instandhaltung oder Instandsetzung abweichend verteilt werden sollen.
