Nach § 3 Abs. 2 soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Abgeschlossenheit liegt nach der allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen der Baubehörde über das Vorliegen der Voraussetzungen zur Einräumung von Sondereigentum (§ 7 Abs.4 Nr. 2 WEG; § 3 Abs. 2 WEG) bei Wohnungen vor, die
- baulich von fremden Wohnungen und Räumen durch Wände und Decken abgeschlossen sind und
- einen eigenen abschließbaren Zugang haben.
Für Teileigentum gelten sinngemäß die gleichen Voraussetzungen. Es unterliegt hierbei jedoch nicht den gleichen strengen Anforderungen wie das Sondereigentum. Nutzungsbedingte Unterschiede sind hinzunehmen. Ein Speicher oder Hobbyraum braucht, anders als eine Wohnung, kein WC zu haben. Auch kann in Büros auf die ansonsten erforderliche Kochgelegenheit verzichtet werden. Das WC allein kann allerdings nicht Teileigentum bilden. Bei der Begründung von Wohnungseigentum muss zur Eintragung ins Grundbuch der Eintragungsbewilligung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt werden.
Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch ist der Nachweis der Abgeschlossenheit mithilfe der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Inhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung ergibt sich aus der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft keinerlei Aussagen über eine baurechtlich zulässige Nutzung. Über die zulässige bauliche Nutzung wird ausschließlich im baurechtlichen Genehmigungsverfahren befunden.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist formelle Eintragungsvoraussetzung, ohne deren Vorliegen das Grundbuchamt Sonder- und/oder Teileigentum nicht eintragen darf. Der Nachweis der Abgeschlossenheit erfolgt dabei durch Anheften des Aufteilungsplans an die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft. Der Aufteilungsplan bedarf baubehördlicher Genehmigung. Das Grundbuchamt lehnt die Anlegung der Wohnungseigentumsgrundbücher grundsätzlich dann ab, wenn es zur Überzeugung kommt, dass das Sondereigentum nicht in sich abgeschlossen ist. Das Grundbuchamt ist bei dieser Beurteilung nicht an die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde gebunden.
Werden Altbauten in Wohnungseigentum umgewandelt, so besteht Einigkeit, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung auch dann erteilt werden kann, wenn Wände und Decken heutigen Anforderungen an Schall- und Wärmeschutz nicht gerecht werden.
