In der Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die für die Eigentümergemeinschaft bindend sind, so weit sie wirksam sind. Auch die Verwalterbestellung erfolgt auf der Grundlage eines solchen Beschlusses. Doch immer wieder trifft die Eigentümergemeinschaft aus der Sicht des einen oder anderen Miteigentümers eine falsche oder gar unwirksame Entscheidung zur Hausverwalterbestellung. Dann kann eine Anfechtung des Beschlusses für den oder die Eigentümer die Lösung sein.
Zu unterscheiden ist hierbei die Anfechtung des Beschlusses bei der erstmaligen Verwalterbestellung und bei der Wiederwahl eines Hausverwalters. Grundsätzlich gilt, dass eine Anfechtung nur Aussicht auf Erfolg hat, wenn der Beschluss aus formellen (fehlerhafte Ankündigung, fehlende Beschlussfähigkeit) oder materiellen Gründen (ordnungsgemäße Verwaltung) fehlerhaft ist.
Beschlussanfechtung bei erstmaliger Verwalterbestellung
Da sich die Eigentümer über die Qualitäten der Kandidaten oft nur an Hand von Firmenbroschüren, Internetauftritten oder persönlichen Empfehlungen informieren können, sind hier für eine erfolgreiche Anfechtung hauptsächlich fehlende Alternativangebote oder die unzureichende Vorabinformation der Eigentümer über die Bewerber zu nennen. Ab August 2018 stellt die gewerbliche Verwaltung von Immobilien eine erlaubnispflichtige Tätigkeit nach § 34c Gewerbeordnung dar. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten sich die entsprechenden Nachweise vorlegen lassen.
Fehlende Alternativangebote: Der BGH (V ZR 96/10) entschied, dass bei der erstmaligen Bestellung eines Hausverwalters mehrere Alternativvorschläge eingeholt werden müssen. Diese Angebote müssen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vorliegen, damit sich alle Eigentümer ein Bild von den potentiellen Verwaltern machen können. Regelmäßig kann daher ein positiver Beschluss über einen erst in der Versammlung vorgestellten neuen Verwalter immer mit Erfolg angefochten werden.
Beschlussanfechtung bei Wiederbestellung der Hausverwaltung
Für die Wiederbestellung eines Hausverwalters sind grundsätzlich keine Alternativangebote erforderlich. Doch es kann nach Ansicht des BGH (V ZR 96/10) auch Fälle geben, in denen bei der Wiederbestellung des Verwalters Vergleichsangebote mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vorgelegt werden müssen. Liegt einer der folgenden Gründe vor, so ist der Beschluss der Wiederbestellung bei fehlender Vorlage von Alternativangeboten anfechtbar.
- Nicht unerhebliche Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Hausverwaltung.
- Offensichtliche Überforderung des Hausverwalters.
- Eine objektiv wesentlich höhere Vergütung als vergleichbare Vergütungen in anderen Eigentümergemeinschaften. Der finanzielle Aspekt hat nicht nur eine objektive Seite. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet bei der Frage der Verwaltervergütung, dem „billigsten“ Hausverwalter den Zuschlag zu geben, auch wenn das so mancher Eigentümer möchte.
In beiden Fällen müssen die Alternativangebote rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung derart präsentiert werden, dass sich jeder Wohnungseigentümer ein umfassendes Bild von den Angeboten machen kann. Eine Diskussionsrunde auf der Eigentümerversammlung ist nicht ausreichend. Der Beschluss der Verwalterbestellung entspricht dann nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Wenn wichtige Gründe gegen die Wahl der Hausverwaltung sprechen
Neben den formellen Fehlern bei der erstmaligen oder wiederholten Bestellung des Verwalters, spielt die materielle Rechtmäßigkeit des Bestellungsbeschlusses bei der Wahl des Hausverwalters eine große Rolle. Kurz gesagt: entspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung. Das ist in der Regel nicht der Fall, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der sogar die vorzeitige (außerordentliche) Abberufung des Verwalters rechtfertigen würde (BayObLG, Beschl. v. 20.03.2001 - 2 Z BR 101/00, ZMR 2001, 815).
Wichtige Gründe können Pflichtverletzungen, Interessenskonflikte oder Vorstrafen wegen Vermögensdelikten sein.
Eine Pflichtverletzung liegt immer vor, wenn der Verwalter seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß erledigt hat. Doch an die Beurteilung dieser Pflichtverletzungen sind hohe Maßstäbe zu setzen. Es reicht nicht aus, dass eine Pflichtverletzung vorliegt und das Vertrauensverhältnis zu einem einzelnen Eigentümer gestört ist. Die Gerichte legen bei der Anfechtung einer Verwalterbestellung hohe Maßstäbe an, denn die Richter berücksichtigen bei ihrer Urteilsfindung immer den Mehrheitswillen der Eigentümergemeinschaft. Immerhin wurde dem Kandidaten oder der Kandidatin bei der Verwalterwahl das Vertrauen ausgesprochen. Das kann ein Gericht nicht ignorieren.
Interessenskonflikte liegen vor, wenn der Hausverwalter persönliche Rechtsstreitigkeiten gegen einzelne Wohnungseigentümer führt oder wenn absehbar ist, dass der Verwalter die Interessen einzelner Wohnungseigentümer zulasten der übrigen Wohnungseigentümer vertreten wird und es ihm somit an der erforderlichen Neutralität mangelt (AG Hamburg, Urteil v. 30.4.2008, 539 C 2/08).
Der Umstand allein, dass der Hausverwalter wegen eines Vermögensdeliktes vorbestraft ist, ist noch kein Grund, die Wahl anzufechten. Das Vermögensdelikt muss im Zusammenhang mit seiner beruflichen Tätigkeit stehen, unabhängig davon, ob sich die Tat gegen die betreffende Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine andere Gemeinschaft richtete. Dabei genügt es schon, wenn er dieses Fehlverhalten vor den Wohnungseigentümern verschleiern will. Gleiches gilt, wenn ihm die Gewerbeerlaubnis entzogen wurde.
Einzelne Anfechtungsgründe
- Wer keine Zulassung gemäß § 34c GewO vorlegen kann.
- Der Hausverwalter führt persönliche Rechtstreitigkeiten gegen einzelne Wohnungseigentümer.
- Der Verwalter war als Verkaufsmakler tätig und musste der Veräußerung nach § 12 WEG zustimmen.
- Der Hausverwalter hat ungerechtfertigte Ausgaben getätigt und hierbei Interessen einzelner Wohnungseigentümer berücksichtigt.
- Die Wahl eines Wohnungseigentümers zum WEG-Verwalter, obschon er persönlich gegen einzelne Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit führt.
- Die bisherige Tätigkeit des Hausverwalter lässt keine objektive Interessenswahrnehmung erwarten.
- Unterlassen der rechtzeitigen Wiederwahl und hierdurch Herbeiführung einer verwalterlosen Zeit.
- Durchführung von Eigentümerversammlungen an unzumutbaren Orten und zu unangebrachten Zeiten.
- Erstellen wesentlich falsche Versammlungsprotokolle.
(Quelle: Jennißen WEG, Verlag Dr. Otto Schmidt Köln, 2. Auflage, Seite 831).
Zur ordnungsgemäßen Hausverwaltung führte das OLG Köln schon 1990 aus: „Ordnungsgemäß im Sinne der §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 3 und 23 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz ist, was dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient, was den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht und der Gemeinschaft nützt. Bei der Beurteilung der Frage, was der Eigentümergemeinschaft nützt, steht der Gemeinschaft ein gewisser Beurteilungsspielraum zur Verfügung, der aus ihrer Verwaltungsautonomie folgt und einer auf Zweckmäßigkeitserwägungen gestützten Ungültigkeitserklärung eines Mehrheitsbeschlusses Grenzen zieht (OLG Köln, Beschl. v. 09.07.1990 – 16 Wx 173/89, NjW 1991, 1302).
Liegen keine formellen Fehler vor gilt grundsätzlich, dass für alle Beschlüsse zur Verwalterbestellung ein wichtiger Grund für die erfolgreiche Anfechtung bei Unfähigkeit oder Ungeeignetheit des Hausverwalters vorliegen muss. Eine Person ist unfähig, wenn ihr die nötigen Kenntnisse fehlen und sie ist ungeeignet, wenn sie einschlägig vorbestraft ist oder wenn die gebotene Neutralität fehlt.
Beschlussanfechtung der Verwalterwahl
Gegen einen Beschluss können Wohnungseigentümer vor Gericht mit der Anfechtungsklage vorgehen und müssen diese innerhalb einer Frist begründen. Der BGH hat festgestellt, dass das Nachschieben von Gründen nach Ablauf der Frist ausgeschlossen ist. Aus dem in den Schriftsätzen vorgetragenen Lebenssachverhalt müssen sich die Gründe ergeben.
Die Hausverwaltung bleibt bis zur erfolgreichen Anfechtung im Amt
Der Verwalterbestellungsbeschluss ist bis zur erfolgreichen Anfechtung, die das Gericht feststellt, wirksam. Rechtshandlungen der laufenden Hausverwaltung und die Ausführung weiterer Beschlüsse bleiben aber wirksam, weil die Eigentümergemeinschaft sonst zwischenzeitlich handlungsunfähig wäre. Schadensersatzansprüche können im Zeitraum zwischen Klageerhebung und Urteil nur bei den üblichen Pflichtverletzungen entstehen.
Bis zur rechtskräftigen Unwirksamkeitserklärung des Verwalterbestellungsbeschlusses hat der Hausverwalter einen Vergütungsanspruch. Daneben muss auch der Verwaltervertrag gekündigt werden, solange er nicht insgesamt vom Gericht für nichtig erklärt wird.
Gegen die Entscheidung des Gerichts, den Verwalterbestellungsbeschluss für unwirksam zu erklären, steht dem Verwalter die sofortige Beschwerde zu.
