Eigentümerversammlung

Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor (Objektstimmrecht, Wertprinzip, Mischformen). Grundsätzlich ist eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer und der Miteigentumsanteile nach § 25 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz beschlussfähig. Die bisherige Regelung des § 25 Abs. 3 nach der eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig ist, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, wurde zum 01.12.2020 gestrichen.

Grundsätzliches zum Ablauf der Abstimmung

1. Die Beschlussfähigkeit wird also in der Regel gegeben sein. Sie kann im Laufe der Versammlung entfallen, wenn in dem seltenen Fall der Baulichen Veränderung ein Quorum notwendig ist. In einem solchen Fall sollte die Versammlungsleitung deshalb vor dem Abstimmungsvorgang prüfen, ob im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit genügend stimmberechtigte Eigentümer und Miteigentumsanteile im Saal anwesend sind. Stellt die Versammlungsleitung fest, dass die Beschlussfähigkeit für den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden.
2. Vor Durchführung der Abstimmung ist der Beschlussantrag vorzulesen.
3. Ist die Beschlussfähigkeit festgestellt und der Beschlussantrag verlesen, bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.
4. Der Versammlungsleiter hat die Anzahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis ist allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigt. Stimmenthaltungen sind nicht zu berücksichtigen. Abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen können jedoch in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein.
   Ein überspitztes Beispiel: Ein Miteigentümer stellt einen Beschlussantrag, der ihm einen Vorteil einräumt. Z. B. möchte er sein Fahrrad zukünftig statt im gemeinsamen Fahrradraum, nun im Hausflur abstellen dürfen. In der Diskussion wird erkennbar, dass niemand davon begeistert ist. Der Antragsteller lässt jedoch nicht locker. Er verlangt die Abstimmung. Er stimmt folglich mit „Ja“. Die übrigen wollen den Hausfrieden nicht gefährden und enthalten sich. Die Verwaltung verkündet das Beschlussergebnis: „Der Beschlussantrag ist mit 1 Ja-Stimme und 5 Enthaltungen mehrheitlich angenommen. Damit darf das Fahrrad im Hausflur abgestellt werden.“
5. Der Versammlungsleiter verkündet das Abstimmungsergebnis und verkündet, ob der Beschluss abgelehnt oder angenommen wurde.

 

Der Beschlussantrag stand nicht auf der Einladung

Klar und deutlich fordert § 23 Abs. 2 WEG, dass es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Zum Ende der Versammlung bemerkt jedoch oft ein Wohnungseigentümer "Ich hätte da noch ..." Darauf sollte sich die Versammlungsleitung nicht einlassen.

Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG führt zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, berechtigt jedoch zur Anfechtbarkeit mit dann allerdings nachfolgender Ungültigkeitserklärung des Beschlusses durch das Gericht (BayObLG, Beschl. v. 10.11.1961, 2 Z 153/61; Beschl. v. 27.01.1970, 2 Z 22/69; Beschl. v. 28.09.1979, 2 Z 37/78; OLG Hamm, Beschl. v. 05.03.1992, 15 W 218/91, LG Hamburg, Beschl. v. 16.05.1962, 10 T 4/62).

 

 

Das Stimmrechtsprinzip

Das Stimmrechtsprinzip ist in fast allen Fällen in der Gemeinschaftsordnung bestimmt. Ist dort nichts vermerkt, findet das gesetzliche Stimmrecht, das Kopfstimmrecht, seine Anwendung. Das Stimmrechtsprinzip unterscheidet zwischen dem Kopfstimmrecht, dem Objektstimmrecht und dem Wertprinzip.

• Beim Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, egal wie viele Einheiten er im Eigentum hält. Gehören Eigentümer A drei Eigentumswohnungen, so hat er eine Stimme.
• Beim Objektstimmrecht entfällt je eine Stimme auf eine Einheit, hier hat Eigentümer A also drei Stimmen.
• Beim Wertprinzip richtet sich die Stimme an der Größe der Miteigentumsanteile aus. Die Miteigentumsanteile (oft MEA abgekürzt) sind in der Teilungserklärung festgelegt, und zwar als Bruchteil sämtlicher Miteigentumsanteile, und im Grundbuch verzeichnet. Eigentümer A hat 600 Miteigentumsanteile, wenn jede seiner Eigentumswohnungen mit 200 Miteigentumsanteilen im Grundbuch ausgewiesen ist.
• Die meisten Eigentümergemeinschaft stimmen durchgängig nach einem Stimmrechtsprinzip ab, es gibt jedoch auch Mischformen. Wir betreuen eine Eigentümergemeinschaft, in der die Bestellung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates nach dem Kopfstimmrecht erfolgt, über allen anderen Angelegenheiten wird nach dem Wertprinzip abgestimmt.

In unserem Beitrag "Stimmrechtsprinzip der WEG | Kopfstimmrecht, Objektstimmrecht, Wertprinzip" erläutern wir anhand von Beispielen, wann nach welchem Prinzip abgestimmt werden muss und wie die Stimmen unter Beachtung der unterschiedlichen Stimmrechtsprinzipien richtig ausgezählt werden.

 

 

 

Die Stimmberechtigung

Neben der richtigen Auszählung und Wahl der Mehrheitserfordernisse ist es auch von Bedeutung, ob eine Stimme überhaupt abgegeben und gezählt werden darf. Wer darf zu welcher Angelegenheit abstimmen?

• Stimmrechtsvollmachten
• Stimmrechtsausschluss
• Mehrheiten von Berechtigen
• Neuerwerber
• Nachträgliche Teilung von Einheiten
• Insolvenzverwalter
• Zwangsverwalter

 

Die Stimmrechtsvollmacht

Bestehen keine Einschränkungen durch die Gemeinschaftsordnung, kann sich der Eigentümer in einer Versammlung von einer beliebigen dritten Person vertreten lassen. In fast allen Gemeinschaftsordnungen finden sich deshalb Vertretungsbeschränkungen zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung.

Beispiel: Herr Meier erteilt seinem Rechtsanwalt Vollmacht zur kommenden Eigentümerversammlung. In der Gemeinschaftsordnung ist der Kreis der Berechtigten jedoch auf Ehegatten, Mitglieder des Verwaltungsbeirates und die Hausverwaltung beschränkt. Herr Meiers Rechtsanwalt darf nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen.

 

Der Stimmrechtsausschluss

Ein Wohnungseigentümer ist bei einer Beschlussfassung immer dann nicht stimmberechtigt, wenn eine Interessenkollision vorliegt (§ 25 Abs. 4 WEG). Eigentümer sind immer dann vom Stimmrecht ausgeschlossen,

• wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Eigentümer beinhaltet, das sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht,
• wenn der Beschlussfassung einen Rechtsstreit zwischen Eigentümer und Eigentümergemeinschaft betrifft,
• wenn einem Eigentümer nach § 17 WEG das Wohnungseigentum rechtskräftig entzogen wurde.

Beispiel: Frau Schulze, Eigentümerin der Erdgeschoßwohnung, ist Inhaberin eines Malerbetriebes und hat der Wohnungseigentümergemeinschaft ein gutes Angebot zum Anstrich des Hausflurs vorgelegt. Auf der anstehenden Eigentümerversammlung soll über die Annahme des Angebotes beschlossen werden. Frau Schulze ist von der Beschlussfassung ausgeschlossen, da die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft zwischen Eigentümerin und Eigentümergemeinschaft betrifft.

 

Mehrere Wohnungseigentümer

Oft kommt es vor, dass eine Eigentumswohnung nicht nur einer Person gehört. Zu denken ist hier an Erbengemeinschaften (Geschwister erben eine Wohnung), Ehegatten oder eingetragene Lebenspartnerschaften. Ihnen steht das Stimmrecht nur einheitlich zu. Stimmen die mehrheitlich Berechtigten nicht einheitlich ab, ist die abgegebene Stimme ungültig.

Beispiel: Herr und Frau Dornbusch gehört die Eigentumswohnung Nummer 10. Als es zum Beschlussantrag „Einbau einer Gegensprechanlage“ kommt, sind die beiden unterschiedlicher Meinung. Herr Dornbusch stimmt mit Ja, Frau Dornbusch stimmt mit Nein. Die Stimmabgabe ist ungültig.

Sind die Miteigentümer einer Wohnung jeweils auch Alleineigentümer weiterer Wohnungen, steht ihnen jeweils eine Stimme als Alleineigentümer zu sowie für die gemeinschaftliche Einheit eine weitere Stimme, die sie gemeinschaftlich ausüben müssen.

Beispiel: In der Gemeinschaft wird nach dem Kopfstimmrecht abgestimmt. Frau Müller ist Alleineigentümerin der Wohnung 1; Herr Müller ist Alleineigentümer der Wohnungen 2 und 3; das Ehepaar besitzt gemeinsam die Wohnung 5.

1. Frau Müller hat 1 Stimme als Alleineigentümerin der Wohnung 1
2. Herr Müller hat 1 Stimme als Alleineigentümer der Wohnungen 2 und 3
3. Beide haben 1 gemeinschaftliche Stimme als Miteigentümer der Wohnung 5.

 

Neuerwerber (werdender Wohnungseigentümer)

Nur ein Wohnungseigentümer ist Träger des Stimmrechts. Wohnungseigentümer ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Zwischen Erwerb von Wohnungseigentum bei einem Notar und Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch vergeht oftmals längere Zeit. Der BGH entschied mit Beschluss v. 1.12.1988, V ZB 6/88, NJW 1989 S. 1087, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung einer bestehenden Gemeinschaft auch dann kein eigenes Stimmrecht besitzt, wenn sein Anspruch auf Übereignung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind. Einziger Ausweg für den neuen Eigentümer, um das Stimmrecht ausüben zu können: Der Verkäufer kann den Käufer ermächtigen, bis zu dessen Eintragung im Grundbuch als Eigentümer das Stimmrecht auszuüben.

Beispiel: Frau Müller hat drei Tage vor der Eigentümerversammlung die Wohnung des Eigentümers Haase gekauft. Sie stellt sich auf der Eigentümerversammlung als neue Miteigentümerin vor und möchte an der Versammlung teilnehmen. Eine entsprechende Vollmacht des alten Eigentümers zur Stimmrechtsausübung kann sie nicht vorlegen. Hier muss die Versammlungsleitung Frau Müller bitten, die Eigentümerversammlung zu verlassen.

 

Nachträgliche Teilung von Einheiten

Die Unterteilung eines bestehenden Sondereigentums durch den Eigentümer in neue selbständige Raumeinheiten ist durch das Gesetz nicht verboten (vgl. zuletzt BayObLG, Rpfleger 1991, S. 455). Der BGH hat jedoch bereits 1978 entschieden, dass die nachträgliche Aufteilung und Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer unter der Geltung des Kopf- oder des Objektstimmrechts nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte führt (Beschluss vom 24. November 1978 V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 155; für das Objektstimmrecht Beschluss vom 7. Oktober 2004 V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 366 f.).

 

Verkauf einer eigenständigen Wohnung

Von der Untereilung eines bestehenden Sondereigentums ist der Verkauf einer schon eigenständigen Wohnung zu unterscheiden. Veräußert ein Wohnungseigentümer einzelne Wohnungen, so vermehrt sich das Stimmrecht entsprechend der Anzahl der neuen Eigentümer, sofern das Kopfstimmrecht vereinbart ist.

Beispiel: Frau Meier ist Eigentümerin der Wohnungen 1. OG links und 3. OG rechts. Nach dem Stimmrechtsprinzip des Kopfstimmrechts hat sie auf der Eigentümerversammlung eine Stimme. Sie verkauft die Wohnung 3. OG rechts an Herrn Damm. Es ist also ein neuer Eigentümer hinzugekommen. Das Stimmrecht hat sich somit um eine Stimme erhöht.

 

Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker

Ist über das gesamte Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, übt der Insolvenzverwalter das Stimmrecht aus, und zwar solange das Wohnungseigentum nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben ist.

Ist ein Nachlassverwalter oder ein Testamentsvollstrecker bestellt, üben diese das Stimmrecht aus.

 

Zwangsverwalter

Ein Zwangsverwalter wird ausschließlich auf Antrag des Gläubigers eingesetzt, vor allem dann, wenn das Objekt vermietet beziehungsweise vermietbar ist, und zwar zur Sicherung der Mieten zugunsten des Gläubigers. Unterliegt das Wohneigentum der Zwangsverwaltung, übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht aus.

 

Ist die Versammlung überhaupt beschlussfähig?

Diese Frage stellt sich so gut wie nicht mehr!

Ab dem 01.12.2020 ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer und der durch die Anwesenden vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig (§ 25 Abs. 3 wurde gestrichen).

Theoretisch genügt also die Anwesenheit einer stimmberechtigten Eigentümerin auf der Eigentümerversammlung, unabhängig von der Anzahl der Miteigentumsanteile, die diese repräsentiert.

Ausnahme "Quorum Bauliche Veränderung"

Die Kosten einer baulichen Veränderung sollen nur dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen sein, wenn die bauliche Veränderung mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mindestens der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde (§ 21 Abs. 2).

 

Einzelfragen

Darf ein Wohnungseigentümer, der zugleich Hausverwalter ist, bei der Abstimmung über seine Abberufung mit abstimmen?
Ist der Verwalter auch Eigentümer und wird über seine Abberufung und gleichzeitig auch über die Beendigung des Verwaltervertrags entschieden, darf er mitstimmen, es sei denn, es geht um eine Abberufung aus wichtigem Grund (BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02). Er darf auch mit den Vollmachten anderer Miteigentümer deren Stimmrecht nutzen, seine eigene Abberufung zu verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10). Die Stimmrechtsvollmachten darf er nicht nutzen, um seine eigene Abberufung aus wichtigem Grund zu verhindern (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.7.2001, 3 Wx 174/01).

Darf ein Fremdverwalter, bei der Abstimmung über seine Abberufung die Vollmachten anderer Miteigentümer zu seinen Gunsten nutzen?
Übertragen ihm andere Wohnungseigentümer ihr Stimmrecht, kann er als deren Vertreter auftreten und damit seine eigene Abberufung verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10).

Ich bin Wohnungseigentümerin und möchte mich als Verwalterin zur Wahl stellen, darf ich mich selbst wählen?
Die Wahl zur Verwalterin ist kein Rechtsgeschäft und unterliegt somit keinem Stimmverbot für die Miteigentümerin, die sich als Verwalterin bewirbt oder die sich der Wiederwahl stellt. Dies gilt auch für die ihr durch Stimmrechtsvollmacht übertragenen Stimmen (u.a. OLG Düsseldorf vom 27.07.1995 3 Wx 210/95). Hingegen darf eine Eigentümer-Verwalterin bei Abschluss des Verwaltervertrages nicht mit abstimmen, da in diesem Falle der Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihr selbst Gegenstand der Beschlussfassung ist.

Wie lange kann ich meine Stimmabgabe widerrufen?
Die Stimmabgabe ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber der Versammlungsleitung. Sie ist nach § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB wirksam, wenn die Versammlungsleitung sie zur Ermittlung des Abstimmungsergebnisses zur Kenntnis nimmt. Ein Widerruf oder die Veränderung des Abstimmungsverhaltens ist somit nur bis zum Beginn der Auszählung möglich. Wird durch Handzeichen abgestimmt, ist dies der Zeitpunkt, zu dem mit dem Zählen der ersten Stimmen begonnen wird. Werden Stimmzettel abgegeben, ist der Beginn mit dem Zeitpunkt anzunehmen, zu dem die Versammlungsleitung die erste Stimme (Zettel) zur Kenntnis nimmt (BGH, Urteil vom 13.07.2012, V ZR 254/11).

Hat das Gericht einen Beschluss nach Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn bei der Stimmenauszählung Fehler gemacht wurden, jedoch zweifelsfrei feststeht, dass auch ohne Berücksichtigung der fehlerhaft gezählten Stimmen eine Mehrheit vorgelegen hat?
Der Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären (BayObLG 5.12.1989, Az.: 2Z BR 113/89, WE 1990, 152).

Muss die Versammlungsleitung die Beschlussfähigkeit vor der Abstimmung jedes Mal förmlich feststellen?
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein. Sie muss jedoch nicht vor jedem Beschlussantrag erneut förmlich festgestellt werden, es sei denn, Zweifel sind offenkundig oder werden von einem Versammlungsteilnehmer geäußert (BayObLG 10.5.1989, Az.: 2Z BR 23/88, WuM 1989, 459).