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Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung

Abstimmung auf der Eigentümerversammlung per HandzeichenGemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Daneben fordert das Gesetz für bestimmte Angelegenheiten die doppelt qualifizierte Mehrheit. Zum einen geht es dabei um die Möglichkeit zur Kostenverteilung nach § 16 Abs. 4 WEG sowie Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG. Zu guter Letzt ist die absolute Mehrheit erforderlich, wenn im Rahmen der Eigentümerversammlung über die Entziehung des Wohneigentums (§ 18 WEG) beschlossen werden soll. Zu allen drei Angelegenheiten finden sie weiter unten ein Beispiel.

Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor (Objektstimmrecht, Wertprinzip, Mischformen). Grundsätzlich ist eine Eigentümerversammlung nach § 25 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Abweichende Regelungen der Gemeinschaftsordnung sind zu beachten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, muss die Hausverwaltung eine Eventualversammlung- oder Wiederholungsversammlung einberufen, welche, ohne Rücksicht auf die Höhe der anwesenden Miteigentumsanteile, beschlussfähig ist.

 

Grundsätzliches zum Ablauf der Abstimmung

  1. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jedem einzelnen Abstimmungsvorgang gegeben sein. Sie kann im Laufe der Versammlung entfallen, weil zum Beispiel einzelne Miteigentümer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Wohnungseigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind (§ 25 Abs.5 Wohnungseigentumsgesetz). Der Versammlungsleiter hat deshalb vor jedem Abstimmungsvorgang zu überprüfen,
    • ob im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal anwesend sind;
    • ob bezogen auf den Beschlussantrag einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind.
    Stellt die Versammlungsleitung fest, dass die Beschlussfähigkeit für den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden.
  2. Vor Durchführung der Abstimmung ist der Beschlussantrag vorzulesen.
  3. Ist die Beschlussfähigkeit festgestellt und der Beschlussantrag verlesen, bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.
  4. Der Versammlungsleiter hat die Anzahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis ist allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigt. Stimmenthaltungen sind nicht zu berücksichtigen. Abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen können jedoch in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein.
    Ein überspitztes Beispiel: Ein Miteigentümer stellt einen Beschlussantrag, der ihm einen Vorteil einräumt. Z. B. möchte er sein Fahrrad zukünftig statt im gemeinsamen Fahrradraum, nun im Hausflur abstellen dürfen. In der Diskussion wird erkennbar, dass niemand davon begeistert ist. Der Antragsteller lässt jedoch nicht locker. Er verlangt die Abstimmung. Er stimmt folglich mit „Ja“. Die übrigen wollen den Hausfrieden nicht gefährden und enthalten sich. Die Verwaltung verkündet das Beschlussergebnis: „Der Beschlussantrag ist mit 1 Ja-Stimme und 5 Enthaltungen mehrheitlich angenommen. Damit darf das Fahrrad im Hausflur abgestellt werden.“
  5. Der Versammlungsleiter verkündet das Abstimmungsergebnis und verkündet, ob der Beschluss abgelehnt oder angenommen wurde.

 

Das Stimmrechtsprinzip

Das Stimmrechtsprinzip ist in fast allen Fällen in der Gemeinschaftsordnung bestimmt. Ist dort nichts vermerkt, findet das gesetzliche Stimmrecht, das Kopfstimmrecht, seine Anwendung. Das Stimmrechtsprinzip unterscheidet zwischen dem Kopfstimmrecht, dem Objektstimmrecht und dem Wertprinzip.

  • Beim Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine einzige Stimme, egal wie viele Einheiten er im Eigentum hält. Gehören Eigentümer A drei Eigentumswohnungen, so hat er eine Stimme.
  • Beim Objektstimmrecht entfällt je eine Stimme auf eine Einheit, hier hat Eigentümer A also drei Stimmen.
  • Beim Wertprinzip richtet sich die Stimme an der Größe der Miteigentumsanteile aus. Die Miteigentumsanteile (oft MEA abgekürzt) sind in der Teilungserklärung festgelegt, und zwar als Bruchteil sämtlicher Miteigentumsanteile, und im Grundbuch verzeichnet. Eigentümer A hat 600 Miteigentumsanteile, wenn jede seiner Eigentumswohnungen mit 200 Miteigentumsanteilen im Grundbuch ausgewiesen ist.
  • Die meisten Eigentümergemeinschaft stimmen durchgängig nach einem Stimmrechtsprinzip ab, es gibt jedoch auch Mischformen. Wir betreuen eine Eigentümergemeinschaft, in der die Bestellung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates nach dem Kopfstimmrecht erfolgt, über allen anderen Angelegenheiten wird nach dem Wertprinzip abgestimmt.

In unserem Beitrag "Stimmrechtsprinzip der WEG | Kopfstimmrecht, Objektstimmrecht, Wertprinzip" erläutern wir anhand von Beispielen, wann nach welchem Prinzip abgestimmt werden muss und wie die Stimmen unter Beachtung der unterschiedlichen Stimmrechtsprinzipien richtig ausgezählt werden.

 

Die Stimmberechtigung

Neben der richtigen Auszählung und Wahl der Mehrheitserfordernisse ist es auch von Bedeutung, ob eine Stimme überhaupt abgegeben und gezählt werden darf. Wer darf zu welcher Angelegenheit abstimmen?

  • Stimmrechtsvollmachten,
  • Stimmrechtsausschluss
  • Mehrheiten von Berechtigen,
  • Neuerwerber
  • Nachträgliche Teilung von Einheiten,
  • Insolvenzverwalter,
  • Zwangsverwalter

 

Die Stimmrechtsvollmacht

Bestehen keine Einschränkungen durch die Gemeinschaftsordnung, kann sich der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung von einer beliebigen dritten Person vertreten lassen, hierzu ist noch nicht einmal die Vorlage einer schriftlichen Vertretungsvollmacht notwendig. In fast allen Gemeinschaftsordnungen finden sich deshalb Beschränkungen des Personenkreises und/oder die Bestimmung, dass eine schriftliche Vertretungsvollmacht in der Eigentümerversammlung vorgelegt werden muss.

Beispiel: Herr Meier erteilt seinem Rechtsanwalt Vollmacht zur kommenden Eigentümerversammlung. In der Gemeinschaftsordnung ist der Kreis der Berechtigten jedoch auf Ehegatten, Mitglieder des Verwaltungsbeirates und die Hausverwaltung beschränkt. Herr Meiers Rechtsanwalt darf nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen.

 

Der Stimmrechtsausschluss

Ein Wohnungseigentümer ist bei einer Beschlussfassung immer dann nicht stimmberechtigt, wenn eine Interessenkollision vorliegt (§ 25 Abs. 5 WEG). Eigentümer sind immer dann vom Stimmrecht ausgeschlossen,

  • wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Eigentümer beinhaltet, das sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht,
  • wenn der Beschlussfassung einen Rechtsstreit zwischen Eigentümer und Eigentümergemeinschaft betrifft,
  • wenn einem Eigentümer nach § 18 WEG das Wohnungseigentum rechtskräftig entzogen wurde.

 


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Frau Schulze, Eigentümerin der Erdgeschoßwohnung, ist Inhaberin eines Malerbetriebes und hat der Wohnungseigentümergemeinschaft ein gutes Angebot zum Anstrich des Hausflurs vorgelegt. Auf der anstehenden Eigentümerversammlung soll über die Annahme des Angebotes beschlossen werden. Frau Schulze ist von der Beschlussfassung ausgeschlossen, da die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft zwischen Eigentümerin und Eigentümergemeinschaft nach § 25 Abs. 5 WEG betrifft.

Mehrere Wohnungseigentümer

Oft kommt es vor, dass eine Eigentumswohnung nicht nur einer Person gehört. Zu denken ist hier an Erbengemeinschaften (Geschwister erben eine oder mehrere Wohnungen), Ehegatten oder eingetragene Lebenspartnerschaften. Ihnen steht das Stimmrecht nur einheitlich zu. Stimmen die mehrheitlich Berechtigten nicht einheitlich ab, ist die abgegebene Stimme ungültig.

Herr und Frau Dornbusch gehört die Eigentumswohnung Nummer 10. Als es zum Beschlussantrag „Einbau einer Gegensprechanlage“ kommt, sind die beiden unterschiedlicher Meinung. Herr Dornbusch stimmt mit Ja, Frau Dornbusch stimmt mit Nein. Die Stimmabgabe ist ungültig.

Neuerwerber (werdender Wohnungseigentümer)

Nach § 25 Abs. 2 WEG ist nur der Wohnungseigentümer Träger des Stimmrechts. Wohnungseigentümer ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden ist. Zwischen Erwerb von Wohnungseigentum bei einem Notar und Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch vergeht oftmals längere Zeit. Der BGH entschied mit Beschluss v. 1.12.1988, V ZB 6/88, NJW 1989 S. 1087, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung einer bestehenden Gemeinschaft auch dann kein eigenes Stimmrecht besitzt, wenn sein Anspruch auf Übereignung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind. Einziger Ausweg für den neuen Eigentümer, um das Stimmrecht ausüben zu können: Der Verkäufer kann den Käufer ermächtigen, bis zu dessen Eintragung im Grundbuch als Eigentümer das Stimmrecht auszuüben.

Frau Müller hat drei Tage vor der Eigentümerversammlung die Wohnung des Eigentümers Haase gekauft. Sie stellt sich auf der Eigentümerversammlung als neue Miteigentümerin vor und möchte an der Versammlung teilnehmen. Eine entsprechende Vollmacht des alten Eigentümers zur Stimmrechtsausübung kann sie nicht vorlegen. Hier muss die Versammlungsleitung Frau Müller bitten, die Eigentümerversammlung zu verlassen.

Nachträgliche Teilung von Einheiten

Die Unterteilung eines bestehenden Sondereigentums durch den Eigentümer in neue selbständige Raumeinheiten ist durch das Gesetz nicht verboten (vgl. zuletzt BayObLG, Rpfleger 1991, S. 455). Der BGH hat jedoch bereits 1978 entschieden, dass die nachträgliche Aufteilung und Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer unter der Geltung des Kopf- oder des Objektstimmrechts nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte führt (Beschluss vom 24. November 1978 V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 155; für das Objektstimmrecht Beschluss vom 7. Oktober 2004 V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 366 f.).

Verkauf einer eigenständigen Wohnung

Von der Untereilung eines bestehenden Sondereigentums ist der Verkauf einer schon eigenständigen Wohnung zu unterscheiden. Veräußert ein Wohnungseigentümer einzelne Wohnungen, so vermehrt sich das Stimmrecht entsprechend der Anzahl der neuen Eigentümer, sofern das Kopfstimmrecht vereinbart ist.

Beispiel: Frau Meier ist Eigentümerin der Wohnungen 1. OG links und 3. OG rechts. Nach dem Stimmrechtsprinzip des Kopfstimmrechts hat sie auf der Eigentümerversammlung eine Stimme. Sie verkauft die Wohnung 3. OG rechts an Herrn Damm. Es ist also ein neuer Eigentümer hinzugekommen. Das Stimmrecht hat sich somit um eine Stimme erhöht.

Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker

Ist über das gesamte Vermögen eines Wohnungseigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, übt der Insolvenzverwalter das Stimmrecht aus, und zwar solange das Wohnungseigentum nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben ist.

Ist ein Nachlassverwalter oder ein Testamentsvollstrecker bestellt, üben diese das Stimmrecht aus.

Zwangsverwalter

Ein Zwangsverwalter wird ausschließlich auf Antrag des Gläubigers eingesetzt, vor allem dann, wenn das Objekt vermietet beziehungsweise vermietbar ist, und zwar zur Sicherung der Mieten zugunsten des Gläubigers. Unterliegt das Wohneigentum der Zwangsverwaltung, übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht aus.

 

Ist die Versammlung überhaupt beschlussfähig?

Unsere WEG besteht aus fünf Einheiten, die Summe aller Miteigentumsanteile beträgt 1.000. Zur Eigentümerversammlung begrüßt die Hausverwaltung folgende Personen:

  • Einheit 1 gehört einem Ehepaar, ihnen steht das Stimmrecht gemeinsam zu.
  • Einheit 2 gehört der Ehefrau von Einheit 1 alleine.
  • Einheit 3 steht unter Zwangsverwaltung, der Zwangsverwalter ist nicht gekommen. Der Eigentümer möchte an der Versammlung teilnehmen.
  • Einheit 4 wurde vor zwei Tagen verkauft. Der Neueigentümer möchte an der Eigentümerversammlung teilnehmen.
  • Einheit 5 hat seine Lebensgefährtin mit einer Vollmacht ausgestattet.

 

EinheitWer darf an der Versammlung teilnehmen?MEA
1 Ja 150
2 Ja 200
3 Nein  
4 Nein  
5 Nein  
Summe   350

 

Einheit 3: Steht unter Zwangsverwaltung, der Eigentümer ist nicht stimmberechtigt.
Einheit 4: Der Käufer darf nicht teilnehmen, da er noch nicht als Eigentümer im Grundbuch steht.
Einheit 5: In der Eigentümergemeinschaft darf nach Gemeinschaftsordnung nur Vollmacht an Ehepaare, Kinder und Hausverwaltung erteilt werden.

Die Versammlung ist NICHT beschlussfähig, da nicht mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.

Einzelfragen zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung

Sind Vertretungsvollmachten auf Verlangen vorzuzeigen?

Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung in der Eigentümerversammlung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen auch das Original vorzulegen. Nicht ausreichend ist beispielsweise der Hinweis, dass die Vollmachten dem Versammlungsleiter bekannt seien. Dies würde das Recht, das Original der Vollmacht selbst zu überprüfen, unzulässig beeinträchtigen. Auch ein Nachreichen genügt nicht. Wird bei Verlangen das Original nicht vorgelegt, ist vom Nichtbestand auszugehen. Werden die Stimmen trotzdem gezählt, so sind bei Klage die Beschlüsse für ungültig zu erklären, falls sich die Stimmen auf das Ergebnis ausgewirkt haben (OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 091/07).

Muss der Versammlungsleiter die Beschlussfähigkeit vor der Abstimmung jedes Mal förmlich feststellen?

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein. Sie muss jedoch nicht vor jedem Beschlussantrag erneut förmlich festgestellt werden, es sei denn, Zweifel sind offenkundig oder werden von einem Versammlungsteilnehmer geäußert (BayObLG 10.5.1989, Az.: 2Z BR 23/88, WuM 1989, 459).

Hat das Gericht einen Beschluss nach Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn bei der Stimmenauszählung Fehler gemacht wurden, jedoch zweifelsfrei feststeht, dass auch ohne Berücksichtigung der fehlerhaft gezählten Stimmen eine Mehrheit vorgelegen hat?

Der Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären (BayObLG 5.12.1989, Az.: 2Z BR 113/89, WE 1990, 152).

Ist ein Eigentümer mit seinem Stimmrecht von der Abstimmung ausgeschlossen, wenn der Beschlussantrag lautet, dass er eine bestimmte Nutzung von Räumen zu unterlassen hat und für den Fall einer weiteren Nutzung sich die Gemeinschaft rechtliche Schritte geg

Nach Auffassung des BayObLG ist der betroffene Eigentümer gemäß § 25 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, da der Beschluss noch nicht die Entscheidung über die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens zum Gegenstand hat (BayObLG 28.10.1998, Az.: 2Z BR 137/98, NZM 1999, 130).

Sind bei der Auszählung der abgegebenen Stimmen Stimmenthaltungen mitzuzählen?

Für das Zustandekommen eines Beschlusses ist allein die Mehrheit nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen sind nicht mitzuzählen (BGH 8.12.1988, Az.: V ZB 3/88, BGHZ 106, 179). Es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält eine abweichende Regelung.

Wie lange kann ein Eigentümer seine Stimmabgabe widerrufen?

Die Stimmabgabe ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Versammlungsleiter. Sie ist nach § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB wirksam, wenn der Versammlungsleiter sie zur Ermittlung des Abstimmungsergebnisses zur Kenntnis nimmt. Ein Widerruf oder die Veränderung des Abstimmungsverhaltens ist somit nur bis zum Beginn der Auszählung möglich. Wird durch Handzeichen abgestimmt, ist dies der Zeitpunkt, zu dem mit dem Zählen der ersten Stimmen begonnen wird. Werden Stimmzettel abgegeben, ist der Beginn mit dem Zeitpunkt anzunehmen, zu dem der Versammlungsleiter die erste Stimme (Zettel) zur Kenntnis nimmt (BGH, Urteil vom 13.07.2012, V ZR 254/11).

Darf ein Fremd-Verwalter, bei der Abstimmung über seine Abberufung die Vollmachten anderer Miteigentümer zu seinen Gunsten nutzen?

Übertragen ihm andere Wohnungseigentümer ihr Stimmrecht, kann er als deren Vertreter auftreten und damit seine eigene Abberufung verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10). Er darf die Vollmachten nicht einsetzen, wenn die Abberufung der Hausverwaltung aus wichtigem Grund erfolgen soll (BGH ZMR 2002, 935).

Ich bin Wohnungseigentümer und möchte mich als Verwalter zur Wahl stellen, darf ich mich selbst wählen?

Verwaltende Miteigentümer fragen sich oft, ob sie sich bei der Wahl zum WEG-Verwalter selbst wählen dürfen oder ob nicht ein Verbot der Stimmrechtsausübung gemäß § 25 Abs. 5 WEG vorliegt. Die Wahl zum Verwalter ist kein Rechtsgeschäft und unterliegt somit keinem Stimmverbot für den Miteigentümer, der sich als Verwalter bewirbt oder der sich der Wiederwahl stellt. Dies gilt auch für die ihm durch Stimmrechtsvollmacht übertragenen Stimmen (u.a. OLG Düsseldorf vom 27.07.1995 3 Wx 210/95). Hingegen darf der Eigentümer-Verwalter bei Abschluss des Verwaltervertrages nicht mit abstimmen, da in diesem Falle der Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst Gegenstand der Beschlussfassung ist.

Darf ein Wohnungseigentümer, der zugleich Hausverwalter ist, bei der Abstimmung über seine Abberufung mit abstimmen?

Ist der Verwalter auch Eigentümer und wird über seine Abberufung und gleichzeitig auch über die Beendigung des Verwaltervertrags entschieden, darf er mitstimmen, es sei denn, es geht um eine Abberufung aus wichtigem Grund (BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02).
Er darf auch mit den Vollmachten anderer Miteigentümer deren Stimmrecht nutzen, seine eigene Abberufung zu verhindern (OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10). Die Stimmrechtsvollmachten darf er nicht nutzen, um seine eigene Abberufung aus wichtigem Grund zu verhindern (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 20.7.2001, 3 Wx 174/01).

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