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Formerfordernisse bei der schriftlichen Festhaltung von Beschlüssen

Das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 01.10.2004, I 3 Wx 207/04, ZMR 2005, 218) hatte die Bestimmung einer Teilungserklärung auszulegen, wonach Beschlüsse der Wohnungseigentümer nur wirksam sind, wenn sie vom Verwalter in ein von ihm zu führendes "Beschlussbuch" eingetragen sind.

Das Gericht kam zum Ergebnis, dass - ungeachtet des Wortlauts - die Nichteintragung lediglich einen Anfechtungsgrund darstelle, da es anderenfalls dem Verwalter ermöglicht wäre, selbst einstimmig gefasste Beschlüsse dadurch "zu torpedieren", dass er die gebotene Eintragung nicht vornimmt, womit ein dem Willen der Eigentümer uneingeschränkt entsprechender "Beschluss" somit als nichtig oder als "Nichtbeschluss" anzusehen wäre.

Eine Verwalterabwahl wäre damit auf längere Zeit nicht gegen den Willen des Betroffenen durchsetzbar. Auch eine "schwebende Unwirksamkeit" würde die Gemeinschaft hier zwingen, die ordnungsgemäße Eintragung im Beschlussbuch notfalls gerichtlich durchzusetzen. Das Gericht misst der Beschlusseintragung keine konstitutive Wirkung zu. Damit wird auch dieser Fall ähnlich behandelt wie die Regelungen in einer Teilungserklärung, die "die Gültigkeit" eines Beschlusses von einer Eintragung abhängig machen (vgl. BGH-Beschluss vom 03.07.1997, V ZB 2/97, ZMR 1997, 531).

Fordert etwa die Teilungserklärung als Gültigkeitsvoraussetzung die Protokollierung und Unterzeichnung des Protokolls durch einen zu bestimmenden Wohnungseigentümer, so kommt der Beschluss - nach HansOLG Hamburg Beschluss vom 7.2.2005, 2 Wx 45/02, ZMR 2005, ,397 - zunächst ohne Einhaltung dieser Gültigkeitsvoraussetzungen zustande; er ist jedoch binnen Monatsfrist gerichtlich anfechtbar.

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