Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die "Opfergrenze" (Def. s.u.) für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch nicht entgegen, daß der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muß.
Unzumutbare Mängelbeseitigung - Opfergrenze
Ein Mängelbeseitigungsverlangen gemäß § 536 BGB kann treuwidrig sein, wenn ein krasses Mißverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie die Höhe des Mietzinses andererseits besteht, und die Mangelhaftigkeit nicht vom Vermieter verschuldet worden ist (Opfergrenze).
OLG Hamburg, Urteil vom 06.09.2000, Aktenzeichen 4 U 15/00
Gemäß § 535 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters ist allerdings nicht grenzenlos, sie endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" übersteigt. Treten solche Umstände ein, so können diese einen Fall der Unmöglichkeit begründen, der den Vermieter von seiner Wiederherstellungsverpflichtung befreit. Liegt keine Unmöglichkeit vor, so kann sich ein Überschreiten der dem Vermieter zumutbaren Opfergrenze aus Treu und Glauben ergeben, unter Berücksichtigung der Gesamtwürdigung aller Umstände. Ein Verlangen nach Herstellung eines vertraglich geschuldeten Zustandes kann rechtsmißbräuchlich sein, wenn ihm der Inanspruchgenommene nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen entsprechen könnte. Einen Anhaltspunkt gibt das Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg, wonach die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, wenn die zur Mängelbeseitigung aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt nicht ausgeglichen werden können.
