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Tierfreunde aufgepasst beim Wohnungskauf

Sollten sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessieren und Hund oder Katze sollen mit einziehen, lohnt sich ein Blick in die Hausordnung oder Beschlußsammlung der Eigentümergemeinschaft. Denn sonst kann es ein böses Erwachen geben. Wohnungseigentümer haben die Beschlusskompetenz, die Hunde- und Katzenhaltung in der Anlage zu verbieten.

So erging es einer Wohnungseigentümerin, die ihre Wohnung im Jahr 2007 an eine Familie mit Hund vermietet hatte. Sie hatte der Familie mietvertaglich die Haltung eines Hundes erlaubt. Schnell wurde sie darauf hingewiesen, dass in der Hausordnung, die auf der Eigentümerversammlung des Jahres 2005 abgefasst wurde, vermerkt ist "Das Halten von Hunden und Katzen ist nicht gestattet. Sind für das Halten von Hunden und Katzen alte Rechte vorhanden, so gelten sie nur solange, wie das sich in der Gemeinschaft befindliche Tier noch lebt. Neuanschaffungen von Hunden und Katzen sind nicht gestattet." Der Beschluss blieb unangefochten.

Auch die Klage der Eigentümerin, den Beschluss über die Hausordnung gerichtlich für nichtig zu erklären, führte nicht zum Ziel. Das OLG Frankfurt gab den beklagten Wohnungseigentümern Recht.

Der Beschluss, nach dem die Haltung von nach dem Beschluss angeschafften Hunden und Katzen untersagt ist, ist nicht nichtig. Die Eigentümer haben insoweit Beschlusskompetenz. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung, per Mehrheitsbeschluss eine Hausordnung aufzustellen, ergibt sich aus § 21 Abs. 3 und 5 Ziff. 1 WEG. In Angelegenheiten der Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen sind bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende Beschlüsse).

Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, hat vereinbarungsersetzenden Charakter und bindet alle Wohnungseigentümer, weil er weder sittenwidrig ist, noch in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift.

Ob ein generelles Verbot der Haustierhaltung in einer Eigentümergemeinschaft einem Mehrheitsbeschluss zugänglich wäre, kann hier dahingestellt bleiben, weil im vorliegenden Fall nur ein Hunde- und Katzenhaltungsverbot, aber kein generelles Haustierhaltungsverbot Inhalt der beschlossenen Hausordnung ist (OLG Frankfurt, Beschluss v. 17.1.2011, 20 W 500/08).

Fazit

Prüfen sie vor dem Kauf oder vor der Vermietung einer Eigentumswohnung etwaige Beschlüsse oder Vereinbarungen zur Tierhaltung in der Gemeinschaft. Wohnungseigentümer haben vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten, um die Haustierhaltung in der Wohnanlage zu regeln.

| Beschlussfassung

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