Ob Mieter oder Käufer. Haben sie ein Haustier, sollten sie sich vor der Anmietung oder dem Kauf einer Eigentumswohnung erkundigen, ob die Haltung erlaubt ist.
Die einen können nicht ohne Haustiere leben, für die anderen sind sie ein lästiges Übel. Der Streit in Eigentümergemeinschaften entbrennt dabei häufig bei der Haltung von Hund oder Katze und der Anzahl der Tiere.
Kein absolutes Tierhaltungsverbot
Mehrheitsbeschluss: Grundsätzlich ist ein Mehrheitsbeschluss, der das Halten von Haustieren generell verbietet NICHTIG (OLG Saarbrücken, Urteil vom 02.10.2006, Az. 5 W 154/06). Sofern mit der Haltung keine erheblichen Nachteile für die übrigen Wohnungseigentümer verbunden sind, zählt die Haltung von Haustieren nämlich zur üblichen Wohnungsnutzung.
Vereinbarung: Ist die Tierhaltung in der Gemeinschaftsordnung gänzlich untersagt oder soll sie in einer noch zu treffenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer gänzlich ausgeschlossen werden, soll dies jedoch laut Literatur zulässig sein, da die Tierhaltung nicht zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört.
Es stellt sich jedoch die Frage, ob die konkrete Tierhaltung belästigend wirken kann. Eine entsprechende Vereinbarung dürfte zumindest dann sittenwidrig und unwirksam sein, wenn von einem absoluten Tierhalteverbot auch Kleintiere wie Goldfische oder Hamster erfasst sein sollen. Vor Beschlussfassung sollte sich die Eigentümergemeinschaft also Gedanken darüber machen, was tolerabel ist und was nicht.
Verbot der Hunde oder Katzenhaltung ist möglich
Hier hat die Eigentümergemeinschaft mehr Spielraum. Wird die Haltung von Hunden oder Katzen per Vereinbarung untersagt, ist dies zulässig.
Beschließen die Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich ein Verbot der Katzen- oder Hundehaltung ist dieser Beschluss nicht nichtig. Das OLG Frankfurt sieht darin einen gültigen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende Beschlüsse), OLG Frankfurt, Beschluss v. 17.1.2011, 20 W 500/08.
Wichtig: Sollten sie als Miteigentümer nicht mit dem Mehrheitsbeschluss einverstanden sein, achten Sie darauf, dass Sie innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung, in der Regel also ab dem Tag der Versammlung, Anfechtungsklage gegen den Beschluss erheben. Wird diese Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig.
Wichtig: Nicht jedes Hunde- oder Katzenverbot ist wirksam. Es gibt es Ausnahmefälle, in denen das Verbot nicht gegenüber den einzelnen Eigentümern durchgesetzt werden kann. Das ist immer dann der Fall, wenn es eine unzumutbare Härte für den Bewohner darstellen würde, das Tier abzuschaffen. So darf sich beispielsweise ein blinder Wohnungseigentümer über ein bestehendes Hundeverbot hinwegsetzen und einen Blindenhund halten. Oder ein Eigentümer leidet unter Depressionen und aus therapeutischer Sicht wurde die Haltung einer Katze empfohlen. Die Gemeinschaft sollte immer überprüfen, ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt. Wenn ja, sollte sie sich hüten, gegen die Tierhaltung vorzugehen.
Erlaubnisvorbehalt, Einschränkungen oder Verbot
Erlaubnisvorbehalt
Nicht zu beanstanden sind Mehrheitsbeschluss, die die Haltung bestimmter Tiere unter einen Erlaubnisvorbehalt stellt. Anschaffung und Haltung können nur verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Der kann zum Beispiel darin liegen, dass in einer kleinen Eigentümergemeinschaft ein Miteigentümer unter einer Katzenhaarallergie leidet oder die Tochter einer Eigentümerin nach einem Hundebiss panische Angst vor Hunden hat.
Beachten sie den Grundsatz der Gleichbehandlung
Was sie dem einen Eigentümer erlauben, dürfen sie dem anderen Eigentümer nicht verwehren. Hält Herr Müller aus dem 3. Stock zwei Katzen, darf die Gemeinschaft dies Frau Schmitz aus dem Erdgeschoss nicht untersagen.
Hund ist Hund
Existiert ein wirksames Hundeverbot, gilt dies für alle Hunderassen. Ein Wohnungseigentümer kann die Anschaffung und Haltung eines Hundes nicht mit dem Argument erzwingen, dass sein Dackel oder Mops eher den Kleintieren zuzurechnen ist. Die Hunde mögen zwar klein sein, sind aber dennoch Hunde und werden daher von dem Hundeverbot erfasst (AG Spandau, Urteil vom 13.04.11, Az. 13 C 574/10).
Verbot giftiger oder gefährlicher Tiere
Hier kann die Eigentümergemeinschaft mit Hilfe eines Mehrheitsbeschlusses durchgreifen. Durch mehrheitliche Beschlussfassung und somit auch durch entsprechende Bestimmungen in der Hausordnung kann die Haltung potenziell gefährlicher Tiere untersagt werden. Dies gilt insbesondere für Giftfrösche oder Giftschlangen sowie für Kampfhunde.
Einer Eigentümergemeinschaft ist es erlaubt, in einer Versammlung einen Beschluss zu fassen, der die Haltung von Kampfhunden verbietet, da dadurch eine Belästigung anderer Eigentümer verhindert werden soll. Welche Rassen hierunter fallen, entscheidet sich nach der allgemeinen Verkehrsauffassung (Kammergericht Berlin 24 W 38/03).
Hält der Besitzer einer Eigentumswohnung in Terrarien 30 Giftschlangen, sechs Pfeilgiftfrösche sowie einige Echsen, so stellt die Tierhaltung "keinen ordnungsgemäßen Gebrauch des Sondereigentums dar". Zudem besteht die Gefahr, dass die Tiere entweichen, sie müssen abgeschafft werden (Oberlandesgericht Karlsruhe 14 Wx 51/03).
Beschränkungen in der Anzahl der Haustiere
Eins, zwei oder drei? Auch die Anzahl der in einer Wohnung gehaltenen Tiere ist einem Mehrheitsbeschluss zugänglich. Dies hat den Vorteil, dass die Gemeinschaft von vornherein Klarheit schafft und verhindert, dass es zu einer Überbelegung in den Wohnungen kommt.
Das Halten von 5 Hauskatzen muss nicht hingenommen werden, es kann auf zwei Tiere beschränkt werden (AG Bottrop, Urteil v. 20.11.14, Az. 12 C 185/14).
Das Halten von 5 Hunden in einer 2-Zimmer-Wohnung entspricht nicht mehr der üblichen Wohnnutzung (AG München, Urteil v. 12.05.14, Az. 424 C 28654/13).
Leinenzwang für Hund und Katze
Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßende Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls (BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 163/14).
Anders: Die Hausordnung kann grundsätzlich Regelungen über einen Leinenzwang von Hunden und Katzen enthalten. Auch ein nachträglich beschlussweise angeordneter Leinenzwang für diese Tiere entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 14.7.2015, 2-09 S 11/15).
Anders: Das Freilaufenlassen von einem Hund im Gebäude und auf dem Freigelände einer Wohnungseigentumsanlage stellt eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgeht (AG München, Urteil v. 21.3.2013, 484 C 18498/12 WEG).
Weder Hund noch Katze im Aufzug
Hier ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Teilweise werden solche Beschlüsse für zulässig erachtet (LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, Az. 5 S 43/13), teilweise wird ein generelles Verbot für unzulässig erachtet (AG Freiburg, Urteil vom 18.04.2013, Az. 56 C 2496/12).
Vermietung einer Eigentumswohnung, worauf muss der Eigentümer achten?
Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung müssen sie darauf achten, was zum Thema „Haustiere“ von der Gemeinschaft beschlossen oder vereinbart wurde. Während das generelles Verbot der Hunde- oder Katzenhaltung durch formularmäßige Regelungen im Mietvertrag generell unzulässig ist (BGH, Urteil vom 20. März 2013, VIII ZR 168/12), können sie für das Verhältnis der Eigentümer untereinander gültig sein. Es ist deshalb für den Eigentümer wichtig, WEG-Beschlüsse so weit wie möglich in den Mietvertrag einzubinden.
