Soll der abberufene Verwalter noch nachträglich seine fehlerhafte Jahresabrechnung korrigieren, so muss die Eigentümergemeinschaft ihm auch die dazu notwendigen Unterlagen zur Verfügung stellen. Tut sie dies nicht und beauftragt stattdessen den neuen Verwalter mit der Abrechnungserstellung, kann sie den alten Verwalter nicht auf Schadenersatz verklagen.
Der Fall
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom ehemaligen Verwalter Schadensersatz. Der Verwalter war bis November 2009 im Amt.
Am 08. August 2009 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für das Jahr 2008, die der Verwalter erstellt hatte. Auf eine Anfechtungsklage hin erklärte das Amtsgericht den Beschluss über die Jahresabrechnung für ungültig. Im Juni 2011 bestätigte das Landgericht München die Entscheidung und stellte fest, dass die Jahresabrechnung weitgehend fehlerhaft war.
Nachdem das Amtsgericht der Anfechtungsklage stattgegeben hatte, forderte die Eigentümergemeinschaft den bisherigen Verwalter auf, eine korrigierte Jahresabrechnung zu erstellen. Das lehnte dieser ab und erklärte, er habe keine Unterlagen mehr. Zu diesem Zeitpunkt hatte er die Verwaltungsunterlagen bereits an die Eigentümergemeinschaft ausgehändigt.
Schließlich ließ die Eigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung von einem externen Dritten prüfen und vom neuen Verwalter erstellen. Die hierfür angefallenen Aufwendungen verlangt die Gemeinschaft vom bisherigen Verwalter als Schadensersatz.
Die Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. Der bisherige Verwalter befand sich mit der Neuerstellung der Jahresabrechnung 2008 nicht in Verzug, sodass kein Anspruch auf Schadensersatz besteht.
Es fehlt hier an der Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubiger. Ist eine solche zur Vornahme der Leistung notwendig, kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn der Gläubiger die erforderliche Handlung vornimmt oder anbietet. Hier war es dem bisherigen Verwalter unmöglich, die korrigierte Jahresabrechnung 2008 zu erstellen, da er die erforderlichen Unterlagen schon herausgegeben hatte. Die Eigentümergemeinschaft hätte daher anbieten müssen, die Verwaltungsunterlagen zur Neuerstellung der Jahresabrechnung zur Verfügung zu stellen.
Der bisherige Verwalter hätte sich auch nicht im Hinblick auf das noch laufende Berufungsverfahren im Anfechtungsprozess sicherheitshalber Kopien der Unterlagen anfertigen müssen, bevor er die Originale an die Eigentümergemeinschaft herausgibt. Ebenso konnte von ihm nicht erwartet werden, dass er die Unterlagen in elektronischer Form vorhält.
(AG München, Urteil v. 29.4.2014, 484 C 32553/12)
