Es zieht am Fenster, die Scheibe beschlägt, der Rahmen sitzt nicht sauber – und das schon seit dem Kauf der Wohnung. Viele Wohnungseigentümer stellen sich dann dieselbe Frage: Trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten der Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum oder muss der einzelne Eigentümer zahlen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 23.05.2025 (Az. V ZR 36/24) eine klare Linie gezogen: Eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung kann bedeuten, dass auch anfängliche Mängel – also Baumängel von Beginn an – vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind, etwa bei Fenstern.

Worum ging es im Fall?

In einer Münchner Wohnanlage gab es von Anfang an Baumängel. Die Versammlung beschloss eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen, um die Mängel am Gemeinschaftseigentum – darunter Fenster – zu beseitigen. Die Gemeinschaftsordnung enthielt jedoch seit 2004 eine abweichende Kostenregel: Jede/r Sondereigentümer/in trägt die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Bauteile, ausdrücklich genannt: Fensterstöcke, Fensterrahmen, Fensterscheiben. Gegen die Umlage wurde geklagt – erfolgreich.

Die Kernaussage des BGH (V ZR 36/24)

• Eine Vereinbarung in der GemeinschaftsordnungVereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, die die Kosten für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (im räumlichen Bereich des Sondereigentums) einzelnen Eigentümern zuweist, erfasst im Zweifel auch anfängliche Baumängel.
• Eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen ist in solchen Fällen fehlerhaft, wenn die Gemeinschaftsordnung die Kosten abweichend verteilt.
• Es ging nur um die Kostenverteilung, nicht um die Frage, ob die Gemeinschaft über die Sanierung beschließen darf. Die Beschlusskompetenz bleibt unberührt.

Warum die Entscheidung so relevant ist

In vielen Anlagen finden sich sogenannte „Fenster-“ oder „Balkon-Klauseln“. Das Urteil bringt Klarheit: Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung (und damit zur Kostentragung) deckt sich nicht nur mit später auftretenden Schäden, sondern auch mit anfänglichen Mängeln. Dadurch entfallen oft langwierige Abgrenzungsfragen („war der Mangel schon da oder erst später?“), die Versammlungen lähmen können.

Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Gemeinschaftsordnung – wie hängt das zusammen?

Fenster sind rechtlich grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, denn sie gehören zur Gebäudehülle. Über die Gemeinschaftsordnung können Eigentümer jedoch vereinbaren, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums (z. B. Fenster) beim einzelnen Eigentümer liegen. Diese abweichende Kostenregel ist wirksam und bindet auch Käufer – sie wird im Grundbuch ersichtlich.

Was heißt das konkret mit Zahlen?

Ausgangslage: 10.000 € Fenstersanierung, 1.000 MEA gesamt, Sie haben 100 MEA.

A) „Standard“ (Gesetz, § 16 Abs. 2 S. 1 WEG – nach MEA)

• Verteilung: 10.000 € × (100/1.000) = 1.000 € für Sie.

B) Gemeinschaftsordnung-Klausel: „Fensterstöcke, -rahmen, -scheiben“ trägt jeweils der Sondereigentümer (so war’s im Fall)

• Dann zahlt nicht jeder nach MEA, sondern die betroffenen Eigentümer – maßnahmescharf:
  • Beispiel B1: Es werden nur Ihre Fenster saniert → Sie zahlen 10.000 € (die Gemeinschaft beschließt/beauftragt, rechnet aber nach Gemeinschaftsordnung mit Ihnen ab).
  • Beispiel B2: Es werden Ihre Fenster und die Ihres Nachbarn erneuert, Angebot weist 6.000 € (Sie) + 4.000 € (Nachbar) aus → Sie 6.000 €, Nachbar 4.000 €, alle anderen 0 €.
  • Beispiel B3 (Mischmaßnahme): 8.000 € Fenster (Gemeinschaft), plus 2.000 € Fassadenarbeiten (nicht von der Gemeinschafts-Fensterregel erfasst) → 8.000 € nach Gemeinschaftsordnung auf die betroffenen Eigentümer, 2.000 € nach MEA auf alle (Sie: 200 €).
    Genau das verlangt der BGH: Den richtigen Schlüssel je Kostenposition anwenden; ein pauschaler MEA-Sonderumlagen-Beschluss ist insoweit ordnungsmäßig falsch.

Im entschiedenen Fall hatte die Versammlung eine Sonderumlage nach MEA von 875.000 € beschlossen, obwohl die Gemeinschaftsordnung Fensterkosten dem jeweiligen Eigentümer zuwies. Das hat der BGH kassiert: MEA-Schlüssel falsch angewandt – man muss Gemeinschaftsgerecht verteilen.

Was Sie jetzt konkret tun sollten

1. Gemeinschaftsordnung prüfen: Gibt es eine klare Aufzählung (z. B. „Fensterstöcke, Fensterrahmen, Fensterscheiben“)? Je konkreter, desto eher greift die Kostenpflicht auch bei anfänglichen Mängeln.
2. Beschlüsse auf den richtigen Schlüssel prüfen: Wird eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen erhoben, obwohl die Gemeinschaftsordnung für bestimmte Bauteile eine Eigentümerpflicht vorsieht? Dann kann der Beschluss anfechtbar sein.
3. Kaufprüfung schärfen: Vor Erwerb immer Gemeinschaftsordnung, jüngste Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand sichten. Lassen Sie sich den Wortlaut der Kostenregelungen zeigen.
4. Kommunikation in der Versammlung: Weisen Sie frühzeitig auf die abweichende Kostenregel hin, um falsche Umlagebeschlüsse zu vermeiden.

Abgrenzung & Grenzen der Entscheidung

• Nur Kostenverteilung: Die Gemeinschaft bleibt beschlusskompetent für Sanierungsmaßnahmen. Das Urteil betrifft, wer die Kosten trägt, nicht ob saniert wird.
• Klarheit der Formulierungen: Je präziser die Bauteile in der Gemeinschaftsordnung bezeichnet sind, desto belastbarer ist die abweichende Kostenregel.
• Ohne Sonderregel: Gilt die gesetzliche Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Dann sind anfängliche Mängel Gemeinschaftsaufgabe.

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