: 02. April 2026

BGH beendet Drei-Angebote-Regel bei WEG-Erhaltungsmaßnahmen

Nicht jede kaputte Scheibe braucht erst ein kleines Ausschreibungsverfahren. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) klargestellt, dass Wohnungseigentümer vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht generell mehrere Vergleichsangebote einholen müssen. Eine starre „Drei-Angebote-Regel“ kennt das Gesetz nicht. Entscheidend ist vielmehr, ob die Eigentümer auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage und damit ordnungsmäßig entscheiden konnten. (Bundesgerichtshof)

Die gute Nachricht für die Praxis

Viele WEG-Verwalter, Beiräte und Eigentümer kennen das Spiel: Es geht um eine überschaubare Reparatur, der bewährte Handwerker hat ein plausibles Angebot abgegeben, eigentlich könnte man entscheiden — aber irgendwo meldet sich zuverlässig die Stimme der Verfahrensreinheit: „Wir brauchen drei Angebote.“

Das klingt ordentlich, ist aber oft vor allem eines: umständlich.

Der BGH hat dieser schematischen Betrachtung nun eine klare Absage erteilt. Nach der Entscheidung gibt es keine allgemeine gesetzliche Pflicht, schon ab einer bestimmten Wertgrenze mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Erst recht gibt es keine feste Regel, nach der es immer genau drei sein müssen.

Worum ging es in dem Fall?

In der betroffenen Gemeinschaft wurden im September 2023 mehrere Erhaltungsmaßnahmen beschlossen. Es ging um den Austausch einzelner Fenster sowie um Arbeiten an Vordachverglasungen, jeweils zu vergleichsweise überschaubaren Kosten zwischen rund 1.145 Euro und 4.091 Euro. Die Mehrheit verzichtete auf Vergleichsangebote, weil die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei seit Jahrzehnten zufrieden zusammenarbeitete und auch mit der Malerfirma gute Erfahrungen gemacht hatte.

Die Kläger griffen die Beschlüsse an und stützten sich ausschließlich darauf, dass keine Vergleichsangebote eingeholt worden waren. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht erklärte einen Beschluss teilweise für ungültig. Der BGH stellte schließlich das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wieder her.

Was der BGH jetzt klarstellt

Der Bundesgerichtshof verlangt weiterhin eine hinreichende Tatsachengrundlage für Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen. Vergleichsangebote können dafür geeignet sein, sie sind aber nur eine Möglichkeit unter mehreren. Ob die vorhandenen Informationen genügen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab — insbesondere von Art der Maßnahme, Dringlichkeit und den sonstigen Umständen. Maßstab ist der Blick eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers.

Damit verschiebt sich der Fokus endlich dorthin, wo er hingehört: Nicht auf das Abhaken eines Rituals, sondern auf die Frage, ob die Gemeinschaft vernünftig, wirtschaftlich und informiert entschieden hat.

Kleine Maßnahme, kein großes Angebotsballett

Gerade bei Kleinaufträgen liegt es nach der BGH-Entscheidung nahe, dass Eigentümer selbst einschätzen können, ob ihnen eine Standardmaßnahme den verlangten Preis wert ist. Hinzu kommt: Es gehört zunächst zu den Pflichten des Verwalters, ein vorliegendes Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Mit anderen Worten: Nicht jede kleinere Erhaltungsmaßnahme muss erst durch drei Postfächer, vier Erinnerungsanrufe und zwei ausbleibende Rückmeldungen veredelt werden.

Auch bei größeren Maßnahmen sind Vergleichsangebote nicht immer zwingend

Der BGH sagt aber nicht, dass Vergleichsangebote künftig überflüssig wären. Bei größeren oder komplexeren Maßnahmen werden sie oft weiterhin sinnvoll sein. Allerdings können die nötigen Informationen auch anders beschafft werden, etwa durch die Einschätzung von Architekten, Sachverständigen oder anderen Sonderfachleuten. Auch die Dringlichkeit einer Maßnahme oder die mangelnde Verfügbarkeit anderer Handwerker kann es rechtfertigen, auf weitere Angebote zu verzichten.

Das ist praxisnah. Denn wenn die Maßnahme drängt, hilft das dritte Angebot wenig, wenn es erst kommt, wenn der Schaden schon längst größer geworden ist.

„Bekannt und bewährt“ darf berücksichtigt werden

Besonders alltagstauglich ist ein weiterer Punkt des Urteils: Der BGH erkennt ausdrücklich an, dass ein Unternehmen, mit dem die Gemeinschaft bereits gute Erfahrungen gemacht hat, ein legitimer Gesichtspunkt sein kann. Für wirtschaftlich denkende Eigentümer zählt eben nicht nur der Preis, sondern auch Zuverlässigkeit, Sorgfalt, Termintreue, qualifiziertes Personal und ein ordentlicher Umgang mit Mängeln. Zudem kennt ein bewährter Handwerker häufig schon die baulichen Besonderheiten der Anlage.

Das dürfte viele Gemeinschaften bestätigen, die sich seit Jahren fragen, warum ausgerechnet ein funktionierender, verlässlicher Handwerker durch ein künstliches Preiswettrennen ersetzt werden soll.

Aber Vorsicht: Ein Freifahrtschein ist das Urteil nicht

So angenehm die Entscheidung ist: Sie hebt die Pflicht zu wirtschaftlichem Handeln nicht auf.

Ein Beschluss kann auch künftig ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das zugrunde liegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Der Unterschied ist nur: Dieser Mangel liegt nicht schon automatisch deshalb vor, weil Vergleichsangebote fehlen. Wer einen Beschluss anfechten will, muss die konkrete Ungeeignetheit oder Überteuerung fristgerecht darlegen und beweisen. Die bloße Rüge „Es gibt keine drei Angebote“ reicht dafür nicht mehr.

Was WEG-Verwalter und Eigentümer jetzt tun sollten

Für die Praxis bedeutet das Urteil vor allem mehr Flexibilität, aber auch mehr Verantwortung.

Gemeinschaften sollten nicht länger reflexartig drei Angebote verlangen, nur weil man das schon immer so gemacht hat. Besser ist eine nüchterne Prüfung: Reichen die vorhandenen Informationen aus, um eine sachgerechte und wirtschaftlich vertretbare Entscheidung zu treffen?
Ist die Maßnahme klein, klar umrissen und das Angebot eines bewährten Unternehmens plausibel, kann das genügen. Ist die Maßnahme teurer, technisch anspruchsvoll oder in ihrer Wirtschaftlichkeit schwer einzuschätzen, werden zusätzliche Informationen oft weiterhin ratsam sein.
Fazit

Der BGH beendet mit dem Urteil V ZR 7/25 keine sorgfältige Verwaltung, sondern bloß eine starre Verfahrensfolklore. Das ist gut so. Wohnungseigentumsrecht funktioniert nicht nach der Formel „drei Angebote gleich ordnungsmäßig, ein Angebot gleich anfechtbar“. Entscheidend bleibt, ob die Gemeinschaft auf einer tragfähigen Grundlage vernünftig und wirtschaftlich entschieden hat.

Oder etwas weniger juristisch gesagt: Wenn der bewährte Handwerker ein ordentliches Angebot für eine überschaubare Standardmaßnahme abgibt, muss die WEG künftig nicht mehr so tun, als würde sie gerade einen Flughafen planen.

Kurzfazit für Eilige

Keine starre Drei-Angebote-Regel mehr bei Erhaltungsmaßnahmen der WEG.
Maßgeblich ist, ob die Eigentümer auf ausreichender Informationsgrundlage entscheiden konnten.
Auch ein einziges Angebot kann genügen, etwa bei kleineren Standardmaßnahmen oder bei bekannten und bewährten Handwerkern.
Ein Beschluss bleibt aber anfechtbar, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist.