Ab dem 01. Dezember 2020 ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn mindestens ein stimmberechtigter Eigentümer auf der Versammlung zugegen ist oder, auch das ist möglich, die WEG-Verwaltung die Vollmacht eines stimmberechigten Eigentümers in Händen hält (§ 25 Abs. 1) Die bisherige Regelung, nach der eine Wohnungseigentümerversammlung nur beschlussfähig ist, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile auf der Versammlung vertreten, wurde gestrichen.
In Zukunft ist es also ratsam an der Eigentümerversammlung teilzunehmen oder zumindest eine Vollmacht mit Weisungen zu erteilen, sonst kann es zu unliebsamen Überraschungen kommen.
Zwar besteht nach wie vor die Möglichkeit der Beschlussanfechtung, von Erfolg gekrönt wird eine solche Klage nach wie vor aber nur sein, wenn der konkrete Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
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(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
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(1) 1 Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. 2 Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
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(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
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(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. |
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(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.
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(3) 1 Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß in Textform erklären. 2 Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. |
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(4) 1 Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2 Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. |
(4) 1 Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2 Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. |
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(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.
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(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. | |
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(2) 1 Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 2 Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
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(2) 1 Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 2 Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. | |
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(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.
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(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform. | |
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(4) 1 Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. 2 Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.
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| (5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist. | (4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist. |
Teilnahme an der Eigentümerversammlung in elektronischer Form
§ 23 Abs. (1) 1 Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. 2 Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
- Die Präsenz-Eigentümerversammlung darf nicht durch Beschlußfassung ausgeschlossen werden. Eigentümer müssen auch zukünftig die Möglichkeit haben, perönlich an einer Versammlung teilzunehmen.
- Vor der praktischen Umsetzung zur Teilnahme einzelner Teilnehmer in elektronischer Form steht ein Beschluss. Hier sollte geklärt werden:
- Welche Rechte dürfen die virtuellen Teilnehmer ausüben (Keine Vollmachtsausübung? Kein Stimmrecht?)
- Über welche Software soll die virtuelle Teilnahme möglich sein? Browserbasierte Tools? Nur die gute alte Telefonkonferenz?
Die Gemeinschaft muss sich auf ein System einigen, in der Regel wird es das System sein, das die Verwaltung - wenn überhaupt - zur Verfügung stellt. - Leistungsfähige Tools kosten Geld. Wer zahlt, wenn die Verwaltung dies als gesondert zu zahlende Leistung sieht - was auch ihr gutes Recht ist. Nur die virtuellen Teilnehmer? Alle Eigentümer? Soll eine virtuelle Teilnahme nur möglich sein, wenn sich der interessierte Eigentümer bis zu einem bestimmten Stichtag anmeldet?
- Soll die Eigentümerversammlung abgehalten werden, auch wenn kein Eigentümer vor Ort ist?
Für die WEG-Verwaltungen stellt sich die Frage, welche Anforderungen eine Software für virtuelle Meetings erfüllen muss!
- High-Definition- oder Low-Resolution-Videoqualität?
- Höchstanzahl potenzieller Teilnehmer?
- Funktion zum Teilen des Bildschirms?
- Möglichkeit der gemeinsamen Arbeit an Dokumenten?
- Umfragemöglichkeiten?
- Datenverschlüsselung?
- Preis und Vertragsbindung?
Und wie sieht es auf der Nutzerseite aus? In unseren Meeting müssen einige Grundvoraussetzungen mitgebracht werden:
- Hardware: Smartphone oder Desktop-Computer
- Internetzugang mit ausreichender Bandbreite (per WLAN) oder vorab erhaltene Einwahlnummer
- Kamera (Smartphone-Kamera oder Webcam)
- Möglichkeit, Ton aufzuzeichnen (Audio-Recorder, Headset oder Kopfhörer mit Mikrofon)
- Möglichkeit, Ton abzuspielen (Lautsprecher oder Kopfhörer)
Und über allem schwebt immer die Frage: Reicht die Bandbreite der Teilnehmer? Auf den ersten Blick reichen die Basistarife der Internetdienstleister aus. Sie bieten einige zehn MBit/s Bandbreite. Greifen jedoch mehrere Personen oder Anwendungen gleichzeitig aufs Internet zu, kann die Bandbreite schnell knapp werden. Das ist schlecht, wenn die Wohnungseigentümerin an der Versammlung teilnimmt, ihr Partner währenddessen im gleichen WLAN einen Film auf Netflix schaut und die Tochter ein Online-Game auf dem Mobiltelefon startet. Da kann es anfangen zu ruckeln und die Eigentümerin verabschiedet sich entnervt aus der Versammlung.
Vollmachten in Textform
Die Schriftfom wurde gestrichen. Die Vollmacht kann jetzt auch in Textform erfolgen. Als Erklärung in Textform gelten: Nachrichten per Telefax oder Briefe ohne Unterschrift, E-Mail oder auch SMS bzw. WhatsApp. Es bedarf weder einer eigenhändigen Unterschrift noch einer elektronischen Signatur.
