Eigentümerversammlung

Wohnungseigentümer können beschließen, dass Eigentümerversammlungen auch "Online" durchgeführt werden können. Dies kann in Form eine hybriden Versammlung oder auch als reine Online-Eigentümerversammlung geschehen. Zunächst kurz zu den Unterschieden zwischen hybrider Eigentümerversammlung und Online-Eigentümerversammlung.

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Die gesetzlichen Grundlagen

Die Regelungen zu hybriden Eigentümerversammlungen und Online-Eigentümerversammlungen finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Diese wurden durch die WEG-Reform 2020 angepasst, insbesondere in folgenden Paragrafen:

1. § 23 WEG – Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung

• Absatz 1: Die Eigentümerversammlung kann grundsätzlich als Präsenzveranstaltung, hybrid oder rein online durchgeführt werden.
• Absatz 2: Eine Online-Teilnahme ist ausdrücklich zulässig, wenn dies durch eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft oder eine Beschlussfassung geregelt ist. Dies ermöglicht hybride und rein digitale Versammlungsformen.
• Absatz 3: Die Einberufung und Durchführung digitaler Versammlungen muss organisatorisch sichergestellt sein, damit alle Eigentümer ihre Rechte wahrnehmen können.

2. § 24 WEG – Teilnahme an der Versammlung

• Dieser Paragraf regelt, dass Eigentümer nicht zwingend physisch anwesend sein müssen, sondern auch digital teilnehmen können, wenn entsprechende Regelungen getroffen wurden.
• Es muss sichergestellt sein, dass die Online-Teilnehmer die Diskussionen verfolgen und abstimmen können.

3. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG – Vereinfachung der Teilnahme

• Hier wird klargestellt, dass eine Eigentümerversammlung auch im Wege elektronischer Kommunikation (z. B. per Videokonferenz) stattfinden kann. Diese Regelung bildet die Grundlage für Online- und hybride Versammlungen.

Voraussetzungen für hybride und Online-Versammlungen:

• Es bedarf einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer (§ 23 Abs. 1 WEG).
• Die Rechte der Eigentümer dürfen durch die gewählte Form nicht beeinträchtigt werden (z. B. Zugang zur Technik, Möglichkeit zur Abstimmung).

Mit diesen Änderungen im WEG soll die Flexibilität der Eigentümerversammlungen erhöht werden, insbesondere durch den Einsatz digitaler Technologien.

Muss eine Hausverwaltung die Möglichkeit einer hybriden oder einer Online-Eigentümerversammlung von sich aus anbieten?

Eine Hausverwaltung ist nicht verpflichtet, von sich aus die Möglichkeit einer hybriden oder rein digitalen Eigentümerversammlung anzubieten. Allerdings kann diese Verpflichtung entstehen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:

Gesetzliche Grundlage:

• Nach § 23 WEG ist die Durchführung einer Versammlung im Wege elektronischer Kommunikation (hybrid oder online) grundsätzlich möglich.
• Voraussetzung ist jedoch, dass die Eigentümergemeinschaft dies durch Beschluss ermöglicht oder in der Gemeinschaftsordnung festgelegt wurde.

Verpflichtung der Hausverwaltung:

1. Ohne Beschluss oder Regelung in der Gemeinschaftsordnung:
   • Die Hausverwaltung ist nicht verpflichtet, von sich aus hybride oder digitale Versammlungen anzubieten.
   • Die Durchführung der Eigentümerversammlung erfolgt standardmäßig in Präsenz.
2. Nach Beschluss der Eigentümergemeinschaft:
   • Wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass künftige Versammlungen hybrid oder online stattfinden sollen, ist die Verwaltung verpflichtet, dies entsprechend zu organisieren und umzusetzen.
3. Regelung in der Gemeinschaftsordnung:
   • Sollte die Gemeinschaftsordnung hybride oder digitale Versammlungen ausdrücklich vorsehen, muss die Hausverwaltung diese Möglichkeit anbieten.

Organisatorische Aspekte:

• Die Hausverwaltung muss sicherstellen, dass bei hybriden oder digitalen Versammlungen alle Teilnehmer gleichberechtigt ihre Rechte ausüben können. Das umfasst z. B. die Möglichkeit, an Diskussionen teilzunehmen und abzustimmen.
• Dies kann technische Anforderungen mit sich bringen (z. B. Bereitstellung von Videokonferenz-Tools, Abstimmungssystemen).

Zusammenfassung: Die Hausverwaltung ist nur dann verpflichtet, eine hybride oder Online-Eigentümerversammlung anzubieten, wenn die Eigentümergemeinschaft dies beschlossen oder die Gemeinschaftsordnung dies festgelegt hat. Ohne eine solche Regelung bleibt es bei der Präsenzversammlung. Eigentümer können jedoch die Verwaltung dazu auffordern, dieses Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen.

Kann eine Hausverwaltung eine Sondervergütung fordern, wenn eine Eigentümergemeinschaft zukünftig „hybride Eigentümerversammlungen“ oder „Online-Eigentümersammlungen“ beschließe, wenn ja, mit welcher Begründung?

Ja, eine Hausverwaltung kann eine Sondervergütung verlangen, wenn eine Eigentümergemeinschaft zukünftig hybride oder rein digitale Eigentümerversammlungen durchführt. Dies hängt jedoch von den Regelungen im Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ab.

Begründung für eine Sondervergütung:

1. Zusätzlicher Aufwand:

   • Die Organisation und Durchführung hybrider oder rein digitaler Versammlungen erfordert zusätzlichen technischen und organisatorischen Aufwand, z. B.:
     • Bereitstellung von Videokonferenz-Tools.
     • Einrichtung und Betreuung der Technik (z. B. Kameras, Mikrofone, Abstimmungstools).
     • Sicherstellung, dass alle Teilnehmer ihre Rechte wahrnehmen können (z. B. Abstimmungen, Diskussionen).
   • Dieser zusätzliche Aufwand übersteigt die in der Regelvergütung einer Hausverwaltung enthaltenen Aufgaben.

2. Vertragliche Regelung im Verwaltervertrag:

   • Eine Sondervergütung ist zulässig, wenn der Verwaltervertrag vorsieht, dass bestimmte Leistungen (wie hybride oder digitale Versammlungen) als Sonderleistungen gelten und gesondert vergütet werden.
   • Ist dies nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt, könnte die Hausverwaltung versuchen, die Vergütung durch eine Nachtragsvereinbarung mit der Eigentümergemeinschaft oder durch einen Beschluss zu sichern.

3. Beschluss der Eigentümergemeinschaft:

   • Die Eigentümergemeinschaft kann beschließen, die zusätzlichen Kosten der Verwaltung zu übernehmen, sofern die Gemeinschaft den Wunsch nach hybriden oder digitalen Versammlungen äußert.
   • Hierbei müssen die Kosten transparent dargestellt werden.

4. Technische Anforderungen:

   • Eventuelle Kosten für externe Dienstleister (z. B. IT-Support) oder die Anschaffung technischer Ausstattung (z. B. Kameras) können ebenfalls als Begründung für Mehrkosten dienen.

Grenzen der Sondervergütung:

• Keine einseitige Erhebung: Die Hausverwaltung kann die Sondervergütung nicht einseitig festlegen, sondern benötigt eine vertragliche Grundlage oder einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
• Angemessenheit: Die Kosten müssen nachvollziehbar und angemessen sein. Überhöhte Forderungen könnten von Eigentümern angefochten werden.

Zusammenfassung: Eine Hausverwaltung kann eine Sondervergütung verlangen, wenn dies im Verwaltervertrag vorgesehen ist oder durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wird. Der Hauptgrund liegt im zusätzlichen technischen und organisatorischen Aufwand, den hybride oder digitale Versammlungen mit sich bringen. Eigentümer sollten jedoch darauf achten, dass die Kosten klar definiert und verhältnismäßig sind.

Was tun, wenn die Gemeinschaft die hybride Versammlung oder Online-Versammlung beschließt und ein Eigentümer keinen Internetzugang hat und dies auch nicht will?

Wenn die Gemeinschaft eine hybride oder rein digitale Versammlung mit einfacher Mehrheit beschließt und ein Eigentümer keinen Internetzugang hat oder dies ablehnt, ergeben sich folgende rechtliche und praktische Aspekte:

1. Rechte des Eigentümers

• Jeder Eigentümer hat das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und sein Stimmrecht auszuüben.
• Ein Beschluss, der die Durchführung der Versammlung vollständig auf digitale oder hybride Form umstellt, darf diese Rechte nicht unangemessen einschränken. Andernfalls könnte der Beschluss anfechtbar sein (§ 23 WEG).

2. Pflichten der Gemeinschaft

• Die Gemeinschaft muss sicherstellen, dass alle Eigentümer unabhängig von ihrer technischen Ausstattung oder Bereitschaft, digitale Tools zu nutzen, ihre Rechte gleichberechtigt wahrnehmen können.
• Bei einer rein digitalen Versammlung ist dies problematisch, wenn ein Eigentümer keinen Internetzugang hat oder die Teilnahme verweigert. Eine hybride Versammlung (mit der Möglichkeit zur Präsenzteilnahme) könnte hier Abhilfe schaffen.

3. Mögliche Konsequenzen

• Anfechtung des Beschlusses: Der betroffene Eigentümer kann den Beschluss zur rein digitalen Versammlung gemäß § 23 Abs. 4 WEG anfechten, wenn er sich dadurch in seinen Rechten verletzt fühlt.
• Technische Unterstützung: Die Gemeinschaft könnte technische Alternativen anbieten, wie z. B. eine telefonische Teilnahme, um den Zugang zu erleichtern.
• Pflicht zur Präsenzmöglichkeit: Falls keine technische Lösung gefunden wird, könnte die Verwaltung verpflichtet sein, wieder eine Präsenz- oder hybride Versammlung anzubieten.

4. Praktische Lösungen

• Hybride Versammlung bevorzugen: Hier hätte der Eigentümer weiterhin die Möglichkeit, vor Ort teilzunehmen, während andere online teilnehmen.
• Technische Unterstützung: Die Gemeinschaft könnte dem Eigentümer (z. B. mit einem Internetzugang am Versammlungsort oder durch andere Maßnahmen) die Teilnahme erleichtern.
• Individuelle Vereinbarung: In Einzelfällen könnten andere Lösungen mit dem betroffenen Eigentümer ausgehandelt werden.

Zusammenfassung: Ein Beschluss zur rein digitalen Versammlung ist problematisch, wenn ein Eigentümer keinen Zugang hat und dies auch nicht möchte. Eine hybride Versammlung wäre hier die rechtssicherere Lösung, da sie die Rechte des Eigentümers wahrt. Andernfalls könnte der Beschluss zur rein digitalen Versammlung anfechtbar sein.