WEG | Heizungsanlage, Heizkörper, Leitungen und Co.

Die zentrale Heizungsanlage bestehend aus Heizungsraum, Brenner, Kessel und ggf. Öltank steht nach allgemeiner Auffassung zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Heizkörper

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate (BGH V ZR 176/10).


Für den Fall, dass es keine Regelung in der Teilungserklärung gibt, hat der BGH die Entscheidung der Frage offen gelassen. Ein Blick in die Teilungserklärung ist also ratsam. Findet sich hier keine Zuordnung zum Sondereigentum, so ist davon auszugehen, dass Heizkörper und dazugehörige Aggregate wie Thermostatventile, Absperrventile etc. Gemeinschaftseigentum sind.


Zentrale Steigleitungen

Die zentralen Steigleitungen zur Verteilung der Heizwärme sind gemeinschaftliches Eigentum, da ohne sie die Wohnungen nicht beheizt werden können. Sie sind gemeinschaftliches Eigentum, auch dann, wenn sie im Sondereigentum stehende Räume durchqueren, nicht aber eigentliche Versorgungs- oder Anschlussleitungen für das betreffende Wohnungs- oder Teileigentum sind.

Die von den Hauptleitungen abzweigenden Anschlussleitungen stehen ab Übergang in die Sondereigentumsräume im Sondereigentum. Insoweit dienen diese Leitungen nicht mehr dem gemeinschaftlichen Eigentum, im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG.

Heizkostenverteiler

Die Heizkostenverteiler sind gemeinschaftliches Eigentum, weil sie der Ermittlung und Verteilung der Kosten und damit einer ordnungsgemäßen Verwaltung dienen (sowohl auch OLG Karlsruhe, 27.08.1986, 11 W 39/86, für die Kosten der Anbringung der Ausstattung zur Wärmemessung und deren Verteilung gemäß § 16 Abs. 2 WEG).

Gasuhren und Gasabsperrventile

Sie sind gemeinschaftliches Eigentum, da es sich um Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch handelt (KG Berlin, Beschluss vom 08.09.1993, 24 W 5753 und 2301/91).

Gasetagenheizungen

Etagenheizungen sind, wenn sie der ausschließlichen Wärme-/Warmwasserversorgung nur einer Sondereigentumseinheit dienen, dem Sondereigentum zuzuordnen. Dies gilt auch für die Zuleitungen ab Hauptleitung, selbst wenn die Abzweigung ab Hauptanschluss im Keller beginnt. (vgl. AG München, 20.12.1994, UR II 312/94).

Die Heizschlangen der Fußbodenheizung

Noch nicht höchstrichterlich geklärt

Besteht keine eindeutige Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, gehören IM ESTRICH VERLEGTE HEIZSCHLANGEN zum gemeinschaftliches Eigentum (AG Bonn, 07.01.1997, 28 II 106/96; LG Bonn, 29.07.1997, 8 T 27/97), da die Heizschlangen fest mit dem Estrich verbunden sind.

Nach Auffassung des AG Mettmann (Beschl. v. 30.6.2005, Az.: 7 IIa 20/05, ZMR 2006, 240) sind die Bestandteile der Fußbodenheizung, auch wenn im Estrich enthalten, sondereigentumsfähig, aber nur, wenn die Gemeinschaftsordnung die Zugehörigkeit der im Sondereigentum verlaufenden Rohre zum Sondereigentum anordnet.

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