Energieausweis für Eigentümergemeinschaften: Pflichten, Kosten und Erstellung

Ein Energieausweis ist gemäß den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV), die inzwischen durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wurde, für viele Gebäude in Deutschland verpflichtend. Er enthält Informationen über die Energieeffizienz eines Gebäudes und gibt potenziellen Käufern oder Mietern einen Anhaltspunkt über die zu erwartenden Energiekosten.

1. Wann wird ein Energieausweis benötigt?

Ein Energieausweis ist in folgenden Fällen verpflichtend:

Verkauf einer Immobilie: Vor dem Abschluss eines Kaufvertrags muss der Energieausweis vorliegen und dem Käufer zur Verfügung gestellt werden.

Vermietung oder Verpachtung: Vor der Vermietung einer Wohnung oder eines Gebäudes muss der Energieausweis dem potenziellen Mieter oder Pächter vorgelegt werden.

Neubau oder größere Sanierung: Bei einem Neubau oder einer umfassenden Sanierung muss ein Energieausweis erstellt werden.

2. Arten des Energieausweises

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:

- Verbrauchsausweis: Basierend auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Bewohner. Dieser Ausweis ist günstiger und wird häufig für Mehrfamilienhäuser genutzt.

- Bedarfsausweis: Ermittelt den Energiebedarf des Gebäudes auf Grundlage der baulichen Gegebenheiten und technischen Anlagen. Dieser Ausweis ist umfangreicher und genauer, aber auch teurer.

3. Gültigkeit des Energieausweises

Ein Energieausweis ist für 10 Jahre gültig. Danach muss er erneuert werden, sofern das Gebäude verkauft oder neu vermietet wird.

Wer ist für die Aktualität des Energieausweises zuständig?

Wohnungeigentümergemeinschaft: Wenn es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt, liegt die Verantwortung für die Erstellung oder Aktualisierung des Energieausweises in der Regel bei der Verwaltung oder der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter oder die Gemeinschaft muss dafür Sorge tragen, dass der Ausweis im Rahmen von Verkäufen oder Neuvermietungen zur Verfügung steht.

Folgen bei Missachtung

1. Bußgelder

Wenn ein Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung nicht vorgelegt wird oder falsche Angaben gemacht werden, drohen nach dem Gebäudeenergiegesetz Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.

2. Haftungsrisiken

Die Eigentümergemeinschaft haftet für falsche Angaben im Energieausweis. Kommt es beispielsweise zu Abweichungen bei der Energieeffizienz, kann der Käufer oder Mieter im schlimmsten Fall Schadenersatzansprüche geltend machen.

3. Wettbewerbsrechtliche Folgen

Bei Immobilienanzeigen, die ohne Angaben zur Energieeffizienz veröffentlicht werden, drohen Abmahnungen. Immobilienanzeigen müssen seit Inkrafttreten des GEG Angaben aus dem Energieausweis enthalten (z.B. Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieeffizienzklasse).

Zusammenfassung:

• Ein Energieausweis ist bei Verkauf, Vermietung und umfassender Sanierung von Gebäuden verpflichtend.
• Die Gültigkeit beträgt 10 Jahre, und die Verantwortung für die Aktualität liegt bei der Eigentümergemeinschaft.
• Verstöße gegen die Verpflichtung können Bußgelder bis zu 10.000 Euro nach sich ziehen, zudem drohen Abmahnungen oder Haftungsrisiken bei falschen Angaben.

Wo fängt eine umfassende Sanierung eines Gebäudes an?

Der Begriff der umfassenden Sanierung eines Gebäudes ist nicht immer eindeutig definiert, spielt aber eine wichtige Rolle im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Verpflichtung zur Ausstellung eines Energieausweises regelt. Es gibt verschiedene Faktoren, die bestimmen, wann von einer „umfassenden Sanierung“ gesprochen wird.

Eine umfassende Sanierung beginnt in der Regel dann, wenn wesentliche Teile der Gebäudehülle oder technische Systeme eines Gebäudes modernisiert oder erneuert werden, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern. Typischerweise umfasst dies Maßnahmen, die den energetischen Zustand des Gebäudes grundlegend verändern. Folgende Beispiele geben dir einen Überblick:

1. Erneuerung der gesamten oder großer Teile der Gebäudehülle

• Fassadensanierung: Wenn die Außenfassade großflächig erneuert oder gedämmt wird, insbesondere, wenn dabei Wärmedämmverbundsysteme installiert werden.
• Dachsanierung: Die Erneuerung des Daches, insbesondere mit energetischen Maßnahmen wie der Dachisolierung.
• Austausch oder Erneuerung von Fenstern: Wenn alle oder ein großer Teil der Fenster durch energieeffiziente Fenster ersetzt werden.
• Bodendämmung oder Kellerdeckendämmung: Wenn die Böden oder Kellerdecken des Gebäudes wärmegedämmt werden.

2. Erneuerung technischer Anlagen

• Heizungssysteme: Wenn das gesamte Heizsystem modernisiert wird, beispielsweise durch den Einbau einer neuen, effizienteren Heizung, wie einer Wärmepumpe oder einer modernen Brennwerttherme.
• Lüftungsanlagen: Wenn eine neue Lüftungsanlage eingebaut wird, insbesondere wenn diese eine Wärmerückgewinnung ermöglicht.
• Warmwassersystem: Erneuerung oder Umstellung der Warmwasserversorgung auf energieeffiziente Systeme, wie Solaranlagen oder Blockheizkraftwerke.

Abgrenzung zu kleineren Instandsetzungsmaßnahmen

Nicht jede bauliche Maßnahme wird als umfassende Sanierung angesehen. Kleinere Reparaturen oder Instandsetzungsarbeiten fallen in der Regel nicht unter den Begriff der umfassenden Sanierung. Beispiele für nicht umfassende Maßnahmen sind:

• Austausch einzelner Fenster ohne umfassende Fassadenarbeiten.
• Reparaturen am Dach ohne Wärmedämmung.
• Einfache Instandsetzungen des Heizkessels ohne eine grundlegende Erneuerung des gesamten Systems.

Wann gilt eine Sanierung als „umfassend“ nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)?

Das GEG spricht dann von einer umfassenden Sanierung, wenn:

• Mehr als 10 % der Gebäudehülle (z.B. Fassade, Dach, Fenster) modernisiert oder energetisch saniert werden.
• Eine vollständige oder überwiegende Erneuerung der Heizungs- oder Lüftungsanlage stattfindet.

Das bedeutet, sobald ein wesentlicher Teil des Gebäudes energetisch saniert wird und es zu einer deutlichen Verbesserung des Energieverbrauchs kommt, könnte die Sanierung als „umfassend“ eingestuft werden.

Rechtsfolgen der umfassenden Gebäudesanierung

Eine umfassende Sanierung kann zur Verpflichtung führen, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen, da sich der energetische Zustand des Gebäudes grundlegend verändert. Zudem müssen bei solchen Sanierungen die Anforderungen des GEG hinsichtlich der energetischen Mindeststandards eingehalten werden.

Zusammenfassung: Eine umfassende Sanierung beginnt, wenn mehr als 10 % der Gebäudehülle energetisch saniert werden oder wesentliche technische Anlagen (Heizung, Lüftung) modernisiert werden. Sie unterscheidet sich von kleineren Instandhaltungsmaßnahmen und zieht in der Regel die Notwendigkeit eines neuen Energieausweises sowie die Einhaltung bestimmter energetischer Standards nach sich.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? Mit welchen Kosten muss die Eigentümergemeinschaft rechnen?

Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängen von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere davon, ob es sich um einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis handelt. Im Allgemeinen ist der Bedarfsausweis teurer, da er auf detaillierten Berechnungen und der Begutachtung des Gebäudes beruht, während der Verbrauchsausweis auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten basiert.

Hier sind beispielhafte Kosten für beide Varianten:

1. Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis wird auf Basis der tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre erstellt. Da er weniger aufwändig ist, sind die Kosten in der Regel niedriger.

- Kosten für ein Einfamilienhaus oder kleine Mehrfamilienhäuser (bis 4 Einheiten):

  - ca. 50 bis 100 Euro.

- Kosten für größere Mehrfamilienhäuser (mehr als 4 Einheiten):

  - ca. 100 bis 200 Euro, abhängig von der Größe des Gebäudes und dem Anbieter.

Der Verbrauchsausweis ist oft die kostengünstigere Variante, jedoch nur möglich, wenn genügend Daten über den Energieverbrauch vorliegen.

2. Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis basiert auf einer Analyse der baulichen Gegebenheiten und technischen Anlagen des Gebäudes. Er ist detaillierter und genauer, weshalb die Erstellung aufwändiger und teurer ist.

Kosten für Mehrfamilienhäuser

  - Für kleinere Mehrfamilienhäuser (bis zu 6 Wohneinheiten) liegen die Kosten oft zwischen 500 und 1.000 Euro.

  - Für größere Mehrfamilienhäuser (mehr als 6 Einheiten) können die Kosten bei 1.000 bis 2.000 Euro oder mehr liegen, je nach Aufwand und Umfang der notwendigen Berechnungen.

Die genaue Höhe der Kosten hängt von mehreren Faktoren ab:

• Größe und Komplexität des Gebäudes: Ein großes Gebäude mit vielen Wohneinheiten erfordert in der Regel mehr Berechnungen und einen größeren Aufwand.
• Zustand des Gebäudes: Bei älteren Gebäuden kann die Analyse der Gebäudesubstanz umfangreicher sein.
• Region und Anbieter: Die Preise variieren je nach Region und Anbieter. Es lohnt sich, verschiedene Angebote einzuholen.

Welche Variante ist sinnvoll?

Der Bedarfsausweis liefert genauere und unabhängigere Informationen, da er auf den baulichen Gegebenheiten des Gebäudes basiert.

Es ist sinnvoll, verschiedene Energieberater oder Anbieter zu kontaktieren und Kostenvoranschläge einzuholen, um den besten Preis für eure Bedürfnisse zu finden.

Welche Daten werden für die Erstellung eines Energieausweise benötigt

Für die Erstellung eines Verbrauchsausweises oder Bedarfsausweises für ein Mehrfamilienhaus sind neben den Verbrauchswerten der letzten drei Jahre folgende Daten relevant:

Für den Verbrauchsausweis:

1. Angaben zur Wohnfläche: Gesamtwohnfläche des Gebäudes oder der Wohnungen.
2. Baujahr des Gebäudes: Wichtig für die energetische Bewertung und Vergleichswerte.
3. Heizungsart und Baujahr der Heizung: Informationen zum Heizsystem (z. B. Gas, Öl, Fernwärme).
4. Angaben zur Wärmedämmung: Informationen zur Fassade, Dach, Kellerdecke und Fenster.
5. Art der Warmwasserbereitung: Separat oder über das Heizungssystem.

Für den Bedarfsausweis:

1. Pläne und Bauunterlagen des Gebäudes: Grundrisse, Schnitte und Ansichten.
2. Bauteilaufbauten: Angaben zur Dämmung und zu den Materialien, aus denen Wände, Decken, Dach etc. bestehen.
3. Heizsystem und Warmwasserbereitung: Wie beim Verbrauchsausweis, jedoch detaillierter (z. B. Effizienzgrade, Systemart).
4. Angaben zu Lüftung und eventuellen Lüftungssystemen: Ob Fensterlüftung oder eine mechanische Lüftung vorhanden ist.

Fazit: Der Verbrauchsausweis basiert auf realen Verbrauchsdaten, während der Bedarfsausweis eine Berechnung auf Basis des baulichen Zustands und der technischen Ausstattung des Gebäudes vornimmt. Es ist daher ratsam, die Daten so detailliert wie möglich zu sammeln, um den richtigen Ausweis erstellen zu lassen.Steht eine energetische Sanierung des Gebäudes im Fokus, sollte die Eigentümergemeinschaft ihr Geld für in einen Bedarfsausweis investieren.