Wohnungseingangstüren können nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sie sind zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer, da sie u.a. das Sonder- von dem Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Das gilt auch, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet. Davon zu trennen ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. zur Tragung der damit verbundenen Kosten einzelnen Sondereigentümern auferlegen können.
Das sagt der Bundesgerichtshof
- Wohnungstüren stehen räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann.
- Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.
- Auf die Regelung in der Teilungserklärung, nach der die Türen der Zwischenwände innerhalb der Sondereigentumsräume und die Türen zum Treppenhaus zum Sondereigentum gehören, kommt es für die sachenrechtliche Zuordnung nicht an. Durch eine Teilungserklärung kann kein Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (siehe auch Fenster einer Wohnanlage) begründet werden. Wohnungseingangstüren gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes.
- Dies ist auch unabhängig davon, ob Wohnungseingangstüren innerhalb des Gebäudes oder an dessen Außenseite gelegen sind
Da nun vom Bundesgerichtshof festgestellt wurde, dass eine Wohnungseingangstür immer Gemeinschaftseigentum ist, gilt dies auch für die Türbestandteile wie Türschloss, Türspion, Türscharniere und Türrahmen. Und somit sind Reparaturen oder Austausch Sache der Eigentümergemeinschaft.
BGH | Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 212/12.
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Das neue Wohnungseigentumsrecht
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Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen
Kostentragung laut Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung kann in Abweichung von der gesetzlichen Regelung festlegen, das ein Eigentümer Reparatur- oder Ersatzkosten für einzelne Teile des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss. Das ist nicht unüblich. Bei der Frage, welche Kosten konkret zu tragen sind, kommt es maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls – sprich die genaue Formulierung in der Gemeinschaftsordnung – an. Im Zweifel sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.
Wurde die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht wirksam in der Gemeinschaftsordnung auf den Wohnungseigentümer übertragen, kann die Eigentümergemeinschaft nicht über deren Durchführung beschließen. Dies liegt in der Verantwortung des jeweiligen Eigentümers.
Kostentragung durch Beschlussfassung
Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 ist die Eigentümergemeinschaft nun relativ frei Erhaltungskosten abweichend von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder den Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung neu zu regeln.
Tipp: Gestaltungsvorgaben-Beschluss
Ob Fenster, Wohnungstür oder Garagentor: Es ist ratsam, wenn Eigentümergemeinschaften Beschlüsse zur Gestaltung treffen. So können im Rahmen einer Beschlussfassung bestimmte Eigenschaften vorgegeben werden, um ein einheitliches Bild der Wohnanlage zu erhalten und jeder Eigentümer weiß, was geht und was eben nicht geht.
Aber auch ohne einen derartigen Gestaltungsvorgaben-Beschluss kann ein Wohnungseigentümer nicht schalten und walten wie er will. Er hat für eine optisch möglichst entsprechende Gestaltung von Wohnungstüren oder Fenstern zu sorgen, wenn er sich nicht im Ernstfall Beschlüssen und Klagen ausgesetzt sehen will, weil aufgrund der abweichenden (Farb-)Gestaltung eine benachteiligende bauliche Veränderung angenommen werden könnte.
