WEG | Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

Der Bundesgerichtshof entschied, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

In dem zugrunde liegenden Fall erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage über Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Eine Eigentümerin hielt diesen Beschluss für nichtig. Sie war der Auffassung, die Wohnungseingangstür gehöre – da es so in der Teilungserklärung stand - zu ihrem Sondereigentum und somit könne sie allein entscheiden, wie die Tür auszusehen hat.

Das sagt der Bundesgerichtshof

Der BGH wies die Klage der Eigentümerin zurück.

• Wohnungstüren stehen räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann.
• Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum.
• Auf die Regelung in der Teilungserklärung, nach der die Türen der Zwischenwände innerhalb der Sondereigentumsräume und die Türen zum Treppenhaus zum Sondereigentum gehören, kommt es für die sachenrechtliche Zuordnung nicht an. Durch eine Teilungserklärung kann kein Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (siehe auch Fenster einer Wohnanlage) begründet werden. Wohnungseingangstüren gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes. 
• Dies ist auch unabhängig davon, ob Wohnungseingangstüren innerhalb des Gebäudes oder an dessen Außenseite gelegen sind, sind sie gemäß § 5 Abs. 1 WEG zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet. Treppenhäuser und Laubengänge sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Der Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er ein einheitliches äußeres Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage sicherstellt.

BGH | Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 212/12.

Und wer trägt Ersatz- oder Reparaturkosten einer Wohnungstür?

Da nun vom Bundesgerichtshof festgestellt wurde, dass eine Wohnungseingangstür immer Gemeinschaftseigentum ist, gilt dies auch für die Türbestandteile wie Türschloss, Türspion, Türscharniere und Türrahmen. Und somit sind Reparaturen oder Austausch Sache der Eigentümergemeinschaft.

Aber wie immer keine Regel ohne Ausnahme

Findet sich in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine ausdrückliche und eindeutige Bestimmung, nach der ein Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der dem Sondereigentum zugeordneten Teile des Gebäudes zuständig ist, kann von einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung auch in Bezug auf die Wohnungseingangstüren ausgegangen werden.

Achtung! Hier kommt es maßgeblich auf die Umstände des konkreten Einzelfalls – sprich die jeweilige Formulierung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung – an. Die Gemeinschaft sollte im Zweifel anwaltlichen Rat einholen. Denn so manche Regelung in einer Teilungserklärung hält einer richterlichen Überprüfung nicht stand.

Wurde die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht in der Teilungserklärung wirksam auf den Wohnungseigentümer übertragen, darf die Eigentümergemeinschaft nicht über die Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen beschließen. Dies liegt in der Verantwortung des jeweiligen Eigentümers. Sie muss sich auf der anderen Seite auch nicht an den Kosten einer Reparatur oder eines Austauschs beteiligen.

Tipp: Gestaltungsvorgaben-Beschluss

Ob Fenster, Wohnungstür oder Garagentor: Es ist ratsam, wenn Eigentümergemeinschaften Beschlüsse zur Gestaltung treffen. So können im Rahmen einer Beschlussfassung bestimmte Eigenschaften vorgegeben werden, um ein einheitliches Bild der Wohnanlage zu erhalten und jeder Eigentümer weiß, was geht und was eben nicht geht.

Aber auch ohne einen derartigen Gestaltungsvorgaben-Beschluss kann ein Wohnungseigentümer nicht schalten und walten wie er will. Er hat für eine optisch möglichst entsprechende Gestaltung von Wohnungstüren oder Fenstern zu sorgen, wenn er sich nicht im Ernstfall Beschlüssen und Klagen ausgesetzt sehen will, weil aufgrund der abweichenden (Farb-)Gestaltung eine benachteiligende bauliche Veränderung angenommen werden könnte.

Klagen darf nur die Gemeinschaft

Baut der Nachbar eine neue, vollkommen andersartig gestaltete Wohnungseingangstür ein oder streicht die alte farblich auffällig nach seinen Wünschen, kann die Gemeinschaft ihn auffordern, die Tür wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Denn es handelt sich um eine unzulässige bauliche Veränderung. Kommt der Eigentümer der Aufforderung nicht freiwillig nach, muss die Gemeinschaft klagen. Ein einzelner Eigentümer ist nicht berechtigt, eine entsprechende Klage zu erheben. Die Befugnis liegt hier allein bei der Gemeinschaft (AG Bremen, Urteil v. 31.03.17, Az. 29 C 10/17).