Grunddsätzlich gilt: Fensterrahmen und Fensterverglasungen sind als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum | LG Lübeck, 01.07.1985, 7 T 365/85; LG Darmstadt, 24.07.1986, 5 T 1343/85
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Hierzu nochmals das OLG Hamm im Jahre 1991: Fenster sind Fassadenbestandteil und gehören damit zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Anders lautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind nichtig (OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992). D.h., Fenster können weder durch Beschlussfassung noch durch eine Vereinbarung zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Regelungen dieser Art, wie sie oft in Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen oder auch Protokollen zu finden sind, sind nichtig.
Sonderausstattungen
Da hier natürlich jeder eine andere Auffassung von einem "Fenster und was dazugehört" hat, wurden die Gerichte im Laufe der Jahre mit allen möglichen Sonderausstattungen konfrontiert und hatten hierzu Urteile zu fällen:
- Bei Isolierglasfenstern kann kein Unterschied zwischen Innen- und Außenscheibe gemacht werden, beide sind gemeinschaftliches Eigentum (LG Lübeck 01.07.1985, Deckert WE 1986, 132). Etwas anderes gilt nur bei Fenstern älterer Bauart, bei der die inneren Scheiben samt Rahmen als "Winterfenster" herausgenommen werden können. Sie sind aber heute sehr selten.
- Fensterläden sind "die Außenansicht des Gebäudes gestaltende Bauelemente" und somit gemeinschaftliches Eigentum (LG Memmingen, 29.12.1977, 4 T 1048/77.
- Außenjalousien in einer Wohnungseigentumsanlage stehen stets im gemeinschaftlichen Eigentum, dies gilt grundsätzlich und nicht nur dann, wenn sie "nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden sind" (KG Berlin, 19.06.1985, 24 W 4020/84).
- Nach außen gerichtete Fensterbänke und Fenstersimse sind gemeinschaftliches Eigentum (OLG Frankfurt, 23.09.1975, 22 U 275/83).
- Rolläden sind als fassadengestaltende Elemente dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen mit Ausnahme der innenseitig angebrachten Zugvorrichtungen und der Rolladengurte (LG Memmingen, 29.12.1977, 4 T 1048/77).
Es kann also aufgrund der vielfältigen Gerichtsurteile festgestellt werden, dass nur der Innenanstrich und frei abmontierbare Beschläge dem Sondereigentum zugerechnet werden können.
Abweichende Kostentragung durch Gemeinschaftsordnung
Wohnungseigentümer können in Abweichung von der gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Fenster/Türelemente) dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegen. Eine Instandsetzung umfasst auch die Erneuerung im Sinne einer Ersatzbeschaffung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums. Bayerisches OLG, Beschluss vom 4.9.2003, Aktenzeichen 2 Z BR 145/03.
Fazit: Prüfen sie die Gemeinschaftsordnung. Fenster sind zunächst zwingend Gemeinschaftseigentum, die Gemeinschaftsordnung kann jedoch festlegen, wer Reparatur- oder Ersatzkosten tragen muss. Hierdurch kann es durchaus dazu kommen, daß jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltung seiner im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster selber tragen muß. Das ist nicht unüblich. Es kommt jedoch maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls – sprich die konkrete Formulierung in der Gemeinschaftsordnung – an. Die Gemeinschaft sollte im Zweifel anwaltlichen Rat einholen.
Beispielhaft: BGH, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11
Daher sollten sich angehende Wohnungseigentümer auch ausreichend informieren, welche Regelungen für das jeweilige Gebäude gelten. Sind die Kosten für die Instandsetzung selbst zu tragen, empfiehlt es sich, bereits bei der Besichtigung den Zustand der Velux Dachfenster zu prüfen und im Falle von Mängeln mit dem derzeitigen Besitzer über einen Austausch der alten Fenster zu verhandeln, da die Kosten dafür ansonsten selbst zu tragen sind. Gelten hingegen keine gesonderten Vereinbarungen, gehören die Fenster zum Gemeinschaftseigentum, sodass die Installations- oder Reparaturkosten von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind.
NEU Abweichende Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 ist die Eigentümergemeinschaft nun relativ frei, die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Fenster abweichend von den Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung neu zu regeln. Dies ermöglicht § 16 Abs. 2 WEG.
