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Ist in einer Teilungserklärung ein Teileigentum als "Büro" bezeichnet, ist darunter nach allgemeinem Sprachgebrauch eine "Schreibstube" zu verstehen, in der vorwiegend Schreib- und Diktierarbeiten, Telefongespräche und sonstige geschäftliche Besprechungen abgewickelt werden. Mit dieser Zweckbestimmung als "Büro" ist der gänzlich anders geartete Betrieb eines Spielsalons nicht zu vereinbaren. Eine insoweit widersprechende Nutzung ist daher unzulässig (AG Passau, Beschl. vom 21.09.1979, 1 UR II 123/79).

Die Bezeichnung Büro beinhaltet aber grundsätzlich eine Nutzung, die mit wechselndem Personenverkehr verbunden sein kann und die sich daher nicht wesentlich von der einer Arztpraxis unterscheidet, so dass grundsätzlich ein Büro aus als Arztpraxis genutzt werden könnte, allerdings immer unter der Voraussetzung, dass die Störungen nicht größer sind als die Nutzung der Räume als Büro.

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Nutzung eines als "Laden" bezeichneten Teileigentums dem Begriff "Laden" entspricht und eine entsprechende Nutzung zuläßt, ist sowohl vom allgemeinen wie auch vom juristischen Sprachgebrauch auszugehen.

Im Rechtsleben kommt es auf den Begriff des Ladens nach dem Ladenschlussgesetz und auf die Vorschriften des HGB an. Als Laden im Sinne des Ladenschlussgesetzes wird ein zum Geschäftsverkehr mit der Kundschaft geeigneter, von der Straße durch eine Ladentür abgeschlossener Geschäftsraum angesehen, in dem ständig Waren zum Verkauf an jedermann angeboten werden.

Auch nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird unter einem Laden eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann verstanden, also im allgemeinen ein Einzelhandelsgeschäft (OLG Hamm, Beschl. vom 04.10.1977, 15 W 67/77; BayObLG, Beschl. vom 19.07.1978, 2 Z 1/78; Beschl. vom 24.06.1993, 2 Z BR 121/92).

Enthält also eine Teilungserklärung für die Teileigentumsräume die Zweckbestimmung "Laden", so ist die tatsächliche Nutzung an diesen Maßstäben zu messen.

Eine Gaststätte erhält als gastronomischer Betrieb seine besondere Ausprägung durch die Darreichung von Speisen und Getränken zum Verzehr an Ort und Stelle, daher auch die entsprechende Ausstattung mit Sitzgelegenheiten. Eine Gaststätte ist zudem nicht an Ladenschlusszeiten gebunden. Erlaubnis und Betrieb sind durch das Gaststättengesetz geregelt. Im Übrigen unterscheiden sich Läden und Gaststätten deutlich durch Kundenstamm und Verbraucherverhalten (BayObLG, Beschl. vom 23.04.1993, 2 Z BR 31/93, Beschl. vom 30.03.1993, 2 Z BR 21/93). Soll in einer Wohnungseigentumsanlage der Betrieb einer Gaststätte zulässig sein, muss sich dies eindeutig aus der Zweckbestimmung gemäß Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergeben.

Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Laden" lässt daher die Nutzung als Gaststätte grundsätzlich nicht zu (BayObLG, Beschl. vom 21.02.1985, 23 Z 101/84; Beschl. vom 18.03.1985, 2 Z 51/84; anders jedoch bei unterschiedlichen Bezeichnungen in Teilungserklärung und Aufteilungsplan, Beschl. vom 15.03.1985, 2 Z 127/84).

Soweit die Teilungserklärung dagegen die Bezeichnung "Geschäftsraum" oder ausdrücklich "Gaststätte" enthält, ist eine Nutzung als Gaststätte/Restaurant zulässig.

Der Besitz einer Konzession für den Betrieb einer Gaststätte allein ist wohnungseigentumsrechtlich unbeachtlich, wenn nicht die Zweckbestimmung eine Nutzung der Räumlichkeiten als Gaststättenbetrieb ausweist. Die öffentlich-rechtliche Erlaubnis berührt nämlich die Rechtsbeziehungen innerhalb der Gemeinschaft nicht (OLG Frankfurt, Beschl. vom 01.04.1980, 20 W 11/80).

Die in einer Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Laden" deckt den Betrieb einer Chemischen Reinigung unter Einsatz umfangreicher Reinigungsmaschinen und -geräte nicht ab. Bei der Auslegung des Begriffs "Laden" ist der im Rechtsleben und im allgemeinen Sprachgebrauch verwendete Laden-Begriff zu berücksichtigen (OLG Hamm, Beschl. vom 04.10.1977, 15 W 67/77).

Ist ein Raum nach der Teilungserklärung als Büroraum oder Archivraum bezeichnet, so handelt es sich nach der für einen unbefangenen Beobachter nächstliegenden Bedeutung nicht nur um eine Beschreibung der Räume, sondern um eine Zweckbestimmung mit der Wirkung einer Gebrauchsvereinbarung nach § 15 WEG.

Der Ausbau eines so bezeichneten Raumes als Schlafzimmer mit Bad und die damit verbundene Nutzung für Wohnzwecke ist daher unzulässig und begründet einen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch (OLG Stuttgart, Beschl. vom 04.11.1986, 8 W 297/86).

Ein zu einem Wohnungs- bzw. Teileigentum gehörender und nach dem Aufteilungsplan als "Abstellraum" bezeichneter Raum kann, wenn Regelungen der Teilungserklärung oder Gebrauchsregelungen nicht entgegenstehen, im KONKRETEN EINZELFALL, auch als Kosmetiksalon genutzt werden (OLG Bremen, Beschl. vom 16.07.1993, 3 W 26/93).

Ein als Apotheke bezeichnetes Teileigentum kann nicht als Gaststätte genutzt werden, da ein solcher Betrieb erfahrungsgemäß mehr Beeinträchtigungen bringt als der Betrieb einer Apotheke (Nichteinhaltung der Ladenschlußzeiten, Lärm- und Geruchtsbelästigungen, OLG Stuttgart, Beschl. vom 14.02.1986, 8 W 496/85).

Die Nutzung einer Eigentumswohnung als Architekturbüro oder Steuerberaterpraxis ist grundsätzlich zulässig, weil sie typischerweise nicht zu Störungen führt, die über das bei einer Wohnung unvermeidliche Maß hinausgehen (KG Berlin, Beschl. vom 08.06.1994, 24 W 5760/93).

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