Gemeinschaftseigentum

  • Abflussrohre, Anschlussleitungen, Hebeanlage, Kanal, Regenfallrohre

    Hauptversorgungsleitungen die der Ver- und Entsorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Gas, Strom, Wasser, Wärme und Abwasser dienen, sind Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG dienen. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum und zwar auch dann, wenn sie im Sondereigentum stehende Räume durchqueren, nicht aber eigentliche Versorgungs- oder Anschlussleitungen für das betreffende Wohnungs- oder Teileigentum sind.

    Die von den Hauptleitungen abzweigenden Anschlussleitungen stehen jedoch ab Übergang in die Sondereigentumsräume im Sondereigentum. Insoweit dienen diese Leitungen nicht mehr dem gemeinschaftlichen Eigentum, im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG (OLG München, Urt. v. 03.07.1979, 5 U 1851/79).

    Dienen die Leitungen nur einem Wohnung- oder Teileigentum, gehören sie bis zum Anschluss an die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hauptversorgungsleitungen auch dann zum Sondereigentum, wenn sie sich im Sondereigentumsbereich eines anderen Wohnungseigentümers befinden (BayObLG, 08.09.1988, 2 Z 55/87).

    Ein Beispiel aus unserer Verwaltungspraxis: In einem Haus aus der Jahrhundertwende wurde zwischen Decke und abgehangener Decke auf jeder Etage die Heizungsleitungen für die darüber gelegene Wohnung geführt.

    Regenfallrohre sind gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschluss vom 19.07.1989, 1 b Z 29/88).

    Die Zuordnung einer Abwasserhebeanlage zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist davon abhängig,

    • ob sie nur der Entsorgung einer bestimmten Sondereigentumseinheit dient und sich in den betreffenden Sondereigentumsräumen befindet = Sondereigentum (vgl. KG Berlin, Beschl. v. 08.09.1993, 24 W 5753/92) oder
    • ob sie Bestandteil einer Hauptentsorgungsleitung ist = Gemeinschaftseigentum (vgl. BayObLG, Beschl. v. 28.02.1983, 2 Z 15/82).
  • Abstellplatz, Carport, Fertiggarage, Garagen

    Abstellplätze auf unbebauten Grundstücksflächen sind nicht sondereigentumsfähig und zählen daher grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum.

    Auch Car-Ports, also Kfz.-Stellplätze im Freien, die mit vier Eckpfeilern und Überdachung versehen sind, sind Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschl. v. 06.02.1986, 2 Z 70/85). Sie sind nur sondereigentumsfähig, wenn eine Zugangssperre zugunsten des Berechtigten besteht (OLG Celle, 13.06.1991, 4 W 61/91) 

    Zulässig sind jedoch mehrheitlich beschließbare Gebrauchsregelungen sowie Vereinbarungen über die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Die entsprechenden Flächen müssen dabei jedoch hinreichend gekennzeichnet sein.

  • Alarmanlage im Sondereigentum

    Eine Alarmanlage im Sondereigentumsbereich ist als zu den Räumen gehörender Bestandteil dem Sondereigentums zuzuordnen (OLG München, Urt. v. 03.07.1979, 5 U 1851/79).

  • Anschlussleitungen (Installationseinrichtungen)

    Sämtliche Installationseinrichtungen für Strom, Gas, Heizung, Wasser und Abwasser stehen in gemeinschaftlichem Eigentum, soweit es sich um Hauptleitungen handelt.

    Die von den Hauptleitungen abzweigenden Anschlussleitungen stehen jedoch ab Übergang in die Sondereigentumsräume im Sondereigentum. Insoweit dienen diese Leitungen nicht mehr dem gemeinschaftlichen Eigentum, im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG (OLG München, Urt. v. 03.07.1979, 5 U 1851/79).

  • Antennenanlagen, Antennensteckdosen

    Antennenanlagen (Gemeinschaftsantennen, Breitbandkabelanlagen), die dem Fernseh- und Rundfunkempfang der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft dienen, stehen in gemeinschaftlichem Eigentum. Zuleitungen von der Gemeinschaftsantennenanlage ab Abzweigung in die Wohnung des Eigentümers stellt Sondereigentum dar.

    Auch Funkantennen, die nur einem einzelnen Eigentümer dienen, sind dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen, wenn sie sich außerhalb des Sondereigentumsbereichs des betreffenden Eigentümers befinden.

    Antennensteckdosen sind Sondereigentum (OLG Köln, 31.05.1989, 16 Wx 25/89).

    Breitbandkabelanschlüsse sind wegen ihrer direkten Zuordnung zu den jeweiligen Sondereigentumseinheiten ebenfalls dem Sondereigentum zuzuordnen.

  • Armaturen

    Die üblichen Armaturen an den Heizungs- und Sanitärinstallationen sind dem Sondereigentum zuzuordnen, Ausnahmen gelten für Meßeinrichtungen zur Verbrauchserfassung und für Thermostatventile.

  • Aufzüge

    Aufzüge dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

    Natürlich kann die Eigentümergemeinschaft im Rahmen eines Beschlusses Gebrauchsregelungen für den Aufzug beschliessen. Doch diese dürfen nicht zu einschränkend sein, der Aufzug muss schon noch zu nutzen sein! 

    Mobilität ist wichtig! Nicht immer kann sich die Eigentümergemeinschaft gegen den nachträglichen Einbau von Treppenlift oder Aufzug sperren!

  • Außenkamin

    Die Richter des OLG Köln stufen den Bau eines Außenkamins als bauliche Veränderung ein und, wer bauliche Veränderungen vornehmen wolle und dazu gehöre nun auch einmal der Bau eines Aussenkamins, benötigt die vorherige Zustimmung der übrigen Eigentümer. Dies gelte gerade besonders für einen Aussenkamin, da dessen Rauch die Bewohner der anderen Wohnungen in Mitleidenschaft ziehen könne (OLG Köln, 16 Wx 9/00).

    Dunstabzugshaube

    Installiert ein Sondereigentümer in seiner Küche eine Dunstabzugshaube und schließt er diese an einen stillgelegten Kamin der Eigentümergemeinschaft an, so ist das eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (KG Berlin, 08.09.1993, 24 W 5753/92+2301/93).

  • Bad- und Duscheinrichtungen

    Bad- und Duscheinrichtungen innerhalb der Sondereigentumsräume sind stets Sondereigentum. Dies gilt entsprechend auch für Bad- und Duscharmaturen.

  • Balkenkonstruktionen, Boden, Decken, Estrich, Fundament, Geländer

    Decken und Böden zwischen zwei Wohnungen sowie Bodenplatten sind als konstruktive Bestandteile zwingend gemeinschaftliches Eigentum (KG Berlin, 10.01.1990, 24 W 6746/89). Auch OLG Hamm: Geschossdecken einschließlich der aufgebrachten Isolierungsschichten gegen Feuchtigkeit und Trittschall sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum (OLG Hamm, 13.08.1996, 15 W 115/96).

    Als temperatur- und schalldämmende (isolierende) Schutzschicht ist der Estrich gemeinschaftliches Eigentum. 

    Auch Balkenkonstruktionen sind zwingend gemeinschaftliches Eigenttum, da sie der Stabilität und der Sicherheit des Gebäudes dienen.

    Fundamente sind als konstruktive Bestandteile des Gebäudes zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

  • Balkon, Balkongeländer, Balkontrennmauer

    Balkone sind grundsätzlich sondereigentumsfähig und gelten auch ohne entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum. Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur auf den Balkonraum. Soweit es sich um die konstruktiven und um die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2 Z BR 105/93, dort zur Dachterrasse).

    Die Sondereigentumsfähigkeit erstreckt sich dabei aber im wesentlichen nur auf den Balkonraum. Soweit es sich um die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, dort zur Dachterrasse).

    Eine Balkontrennmauer ist stets gemeinschaftliches Eigentum. Dies gilt auch für den Fall, daß eine solche Trennmauer nachträglich durch einen Wohnungseigentümer - eigenmächtig ohne Zustimmung der Miteigentümer - als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG errichtet wird (BayObLG, Beschluss vom 15.02.1984, 2 Z 111/83).

    Soweit es sich um die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile handelt, stehen Balkonteile im Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, dort zur Dachterrasse).

  • Blumen- oder Pflanzentröge

    Blumen- und Pflanzentröge auf Balkonen und Terrassen sind gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie als begrenzende Einfassungen die Brüstung oder eine seitlich/vertikale Grenzmauer ersetzen (vgl. hierzu BayObLG, Beschluss vom 06.11.1986, 2 Z 98/86, dort zu Pflanztrögen auf einer Loggia; vgl. auch BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, dort zu einer mehrheitlich zu beschließenden Bepflanzungsregelung auf Dachterrassen; LG Karlsruhe, Beschluss vom 01.06.1989, 11 T 85/89, dort auch zur Auslegung von Kostentragungsregelungen bei unwirksamer Zuordnung von Blumentrögen zum Sondereigentum).

  • Bodenbelag im Sondereigentum

    Der innerhalb des Sondereigentums auf dem Estrich verlegte Bodenbelag (Teppichboden, Parkett, Fliesen) ist dem Sondereigentum zuzuordnen (BayObLG, Beschl. v. 15.01.1980 u.w.).

     

     

  • Briefkastenanlage, Klingelanlage, Gegensprechanlage

    Die Briefkastenanlage ist gemeinschaftliches Eigentum, ebenso die Briefeinwurfanlage an der Wohnungsabschlußtür ist als deren Bestandteil gemeinschaftliches Eigentum (vgl. hierzu auch AG Pforzheim, Beschluss vom 27.05.1994, 2, UR II).

    Klingel- und Gegensprechanlagen (Haussprechanlagen) sind ebenfalls gemeinschaftliches Eigentum jedoch nur bis zur Abzweigung der Anlage in die Sondereigentumsräume (AG Berlin-Schöneberg, 76 II 164/91; BayObLG, 2 Z 119/90).

    Das OLG Köln schließt sich den Ausführungen des AG Berlin-Schönefeld an. Die innerhalb des Sondereigentums gelegenen Sprechstellen der gemeinschaftlichen Sprechanlage sind, vorbehaltlich einer anderen Regelung in der Gemeinschaftsordnung, Sondereigentum. Deswegen hat auch der einzelne Eigentümer für die Reparatur aufzukommen. Anderes gilt für die restliche Sprechanlage, da sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch und der Sicherheit des Gebäudes dient, indem sie verhindern kann, dass unbefugte Personen das Gebäude betreten können, OLG Köln, Beschluss v. 26.08.2002, Az.: 16 WX 126/02 in NZM 2002, 865.

  • Dach, Dachfenster, Abdichtungsanschlüsse

    Das Dach ist als konstruktiver Bestandteil mit gleichzeitiger Schutzfunktion und als architektonisches Gestaltungselement zwingend gemeinschaftliches Eigentum.

    Auch der Dachbelag (Dachziegel, Teerpappe) ist zwingend Gemeinschaftseigentum (BayObLG, 30.03.2000, 2 Z BR 2/00, dort auch zum Gemeinschaftseigentum an Dächern von Reihenhäusern in der Rechtsform nach WEG; OLG Frankfurt, 09.01.1975, 20 W 561/74; KG Berlin, 10.03.1993, 24 W 5506/92; vgl. auch BGH, 23.03.1993, VI ZR 176/92, zur Gebäudesicherungspflicht des Verwalters auch hinsichtlich des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Daches).

    Die Abdichtungsanschlüsse zwischen Dachterrasse und Gebäude gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum (BayObLG, 27.04.2000, 2 Z BR 7/00). Gleiches gilt für Abdichtungen zwischen Balkonen und Gebäuden sowie anderen Abdichtungen im Bereich des gemeinschaflichen Eigentums.

    Bei begebaren Dachterrassen ist die oberste Schicht des Daches, die schützende und isolierende Funktion hat, gemeinschaftliches Eigentum (OLG Frankfurt, Beschluss vom 09.07.1986, 20 W 357/85).

    Dachfenster sind gemeinschaftliches Eigentum. Eine Aufteilung in Aussenseite (=Gemeinschaftseigentum) und Innenseite (=Sondereigentum) ist unzulässig (AG Münster, 24.04.1985, 26 II 71/84; OLG Karlsruhe, 14.01.1985, 11 W 102/84).

  • Dachterrassen

    Das Sondereigentum beschränkt sich auf den Terrassenraum und den begehbaren Bodenbelag, der weder konstruktive noch isolierende Funktion hat und dessen Ausgestaltung allein vom Komfortbedürfnis und Geschmack des jeweiligen Eigentümers abhängig ist. Die konstruktiven Bestandteile und Bestandteile mit Schutzfunktion, also Bodenplatte, Isolierungsschichten, Brüstung, Gitter sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschl. v. 08.03.1984, 2 Z 51/82 u.w.).

    Keine Intensivbegrünung

    Ein paar Blumenkübel, ein Holzbottich als Seerosenteich, ein dünner Grasteppich auf dem Boden – gegen eine derartige, relativ bescheidene Nutzung einer Dachterrasse kann kaum jemand etwas einwenden. Es gibt allerdings Grenzen einer solchen Begrünung, wie ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm zeigt (Aktenzeichen 15 W 362/96).

    Der Sachverhalt:In einer Wohnanlage entschied sich ein Eigentümer, seine Terrasse auf einem Flachdach besonders aufwendig und ausgefallen auszugestalten. Geplant waren eine 12 Zentimeter dicke Drainageschicht und eine weitere 40 Zentimeter dicke Aufbauschicht. Für die 70 Quadratmeter große Dachterrasse war insgesamt die Aufschüttung von etwa 18 Kubikmeter Erde vorgesehen. Die Krönung des Ganzen sollte eine Quellanlage mit steinernen Findlingen sein. Geplant war eine Bepflanzung mit Sträuchern. Der Garten sollte künstlich bewässert werden.

    Das schien den übrigen Eigentümern dann doch zuviel des Guten. Sie wehrten sich juristisch gegen diese Dachbegrünung. Der Betroffene entgegnete, seine Umbauten schafften keine statischen Probleme und verschlechterten auch den optischen Eindruck der Wohnanlage nicht. Es gebe also keine einleuchtenden Argumente dagegen.

    Urteil:Die Richter bezeichneten die Intensivbegrünung, wie sie der Eigentümer vorgesehen hatte, als nicht zulässig. Das gemeinschaftliche Eigentum werde schon allein dadurch beeinträchtigt, daß eventuelle Schäden am Dach nur unter großer Mühe festgestellt und repariert werden können. Immerhin müsse dann zuvor der Dachgarten – oder zumindest Teile davon – abgetragen werden. Und das gestalte sich dann besonders schwierig, wenn das Wurzelwerk der Pflanzen tief in die Erde und in die Drainageschicht eingedrungen sei.

    Keinesfalls müßten es die Nachbarn hinnehmen, daß ein anderer auf dem Dach einen Folienteich errichte, wie es hier in Gestalt einer Quellanlage geplant worden war. Es gehe nämlich ständig eine unterschwellige Gefahr davon aus, falls die Konstruktion eines Tages undicht wird. Gerade die Quellanlage diene nur dem betroffenen Eigentümer und verbessere sein Sondereigentum. Das dürfe allerdings nicht auf Kosten der Allgemeinheit geschehen (OLG Hamm, 15 W 362/96).

  • Der Garten im Gemeinschaftseigentum

    Eine Frau geht durch einen sommerlichen Garten

    Der Garten des Wohngebäudes einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein klassisches Beispiel für das gemeinschaftliche Eigentum. Nicht selten kommt es zu Streitigkeiten zwischen den Eigentümern. Was ist erlaubt, was nicht? Wie können Regelungen zur Gartennutzung und Gartengestaltung getroffen werden? Und wie weit gehen die Befugnisse von Miteigentümern, die Sondernutzungsrechte an Teilen des Gartens besitzen?

  • Elektrizitätsleitung

    Elektrizitätsleitungen sind, soweit es sich um Haupt-/Strangleitungen handelt, gemeinschaftliches Eigentum. Das Sondereigentum an diesen Installationen beginnt beim Übergang von der Abzweigdose in die Sondereigentumsräume.

    Werden die einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten durch getrennt verlegte Steigeleitungen vom gemeinschaftlichen Hauptanschluss im Keller versorgt, sind diese Steigleitungen im Regelfall dem Sondereigentum zuzuordnen.

    Elektrizitätszähler, die zwischen Hauptleitung und den einzelen Steigleitungen bzw. Zuleitungen in die Sondereigentumsräume zwecks Erfassung des Stromverbrauchs installiert sind und der Abrechnung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer dienen, sind Gemeinschaftseigentum, sofern sie nicht im Eigentum Dritter (Elektrizitätswerk) stehen.

     

  • Fensterscheiben, Fensterscharniere, Fensterbänke, Fensterläden

    Fensterscheiben gehören als Fassadenbestandteile immer zum Gemeinschaftseigentum. Ist in der Gemeinschaftsordnung keine Kostentragungspflicht für den Sondereigentümer verankert, trägt die Gemeinschaft die Reparaturkosten einer kaputten Fensterscheibe.
    Auch Schaufensterscheiben sind wie alle übrigen Fenster zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen (so auch OLG Hamm, 15 W 166/91).

    Fensterscharniere stehen als konstruktive Bestandteile des Fensters zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum (OLG Köln, 24.09.1996, 16 Wx 86/96).

    Nach aussen gerichtete Fensterbänke und Fenstersimse sind gemeinschaftliches Eigentum (OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.09.1975, 22 U 275/83).

    Fensterläden (auch Aussenjalousien) sind als die Außenansicht des Gebäudes gestaltende Elemente gemeinschaftliches Eigentum (LG Memmingen, Beschluss vom 29.12.1977, 4 T 1047/77). 

    Grunddsätzlich gilt: Fensterrahmen und Fensterverglasungen sind als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum (LG Lübeck, 01.07.1985, 7 T 365/85; LG Darmstadt, 24.07.1986, 5 T 1343/85)

  • Heizungsanlage

    Die zentrale Heizungsanlage bestehend aus Heizungsraum, Brenner, Kessel und ggf. Öltank steht nach allgemeiner Auffassung zwingend im Gemeinschaftseigentum.

    Heizkörper

    Ob die Heizkörper in den einzelnen Wohnungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, wird unterschiedlich beurteilt. Nach überwiegender Ansicht in der WEG-Literatur dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. Etwas anderes gilt nur, wenn der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage unverzichtbar ist (BayObLG, ZfIR 2003, 246, 249; OLG Hamburg, ZMR 1999, 502, 503; OLG Köln, DWE 1990, 108, 109; LG Frankfurt/Main, MDR 1990, 57; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 2. Aufl., § 5 WEG Rn. 10; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 82; Spielbauer/Then, WEG § 5 Rn. 4 bei Fn. 29; Timme/ Kesseler, WEG, § 5 Rn. 41; Ott, MietRB 2004, 130, 131; [ähnlich auch OLG Köln, NZM 2003, 641, 642 für Fußbodenheizung]).

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