Die Wohnungseigentümer können für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen, dass hierfür ein moderates Entgelt zu entrichten ist. Für die mit Umzügen verbundene Inanspruchnahme der Gemeinschaftsflächen (Keller, Hausflur, Aufzüge etc.) kann deshalb eine angemessen Pauschale festgesetzt werden.
Voraussetzung ist jedoch, dass eine solche Regelung alle Wohnungs- und Teileigentümer gleichermaßen treffen muss. Unsachgemäße Differenzierungen führen zur Rechtswidrigkeit des Beschlusses. Dies gilt übrigens auch für die Untervermietung von Gemeinschaftseigentum an andere Miteigentümer.
Der Fall
In einer Berliner Eigentümergemeinschaft ging es zu wie im Taubenschlag. Ein Eigentümer vermietete seine möblierten Wohneinheiten regelmäßig an Touristen und Saisonarbeiter. Pro Jahr kam er so auf ca. 100 Mietverträge und somit fiel eine stattliche Anzahl von Ein- und Auszügen an. Im Laufe der Zeit kam es zu zahlreichen nicht nachweisbaren Beschädigungen innerhalb des Hauses. Irgendwann hatten die Eigentümer genug und sie fassten auf der Eigentümerversammlung folgenden Beschluss:
"Die Gemeinschaft beschließt, dass jeder Wohnungseigentümer im Falle eines Bewohnerwechsels aufgrund befristeter Nutzungsüberlassung … für mögliche Beeinträchtigungen und eine besondere Abnutzung des Gemeinschaftseigentums eine Kostenpauschale in Höhe von 50 € an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat. Unter den Begriff des Bewohners fallen auch Feriengäste und "Saisonarbeitnehmer", die das Sondereigentum angemietet haben. Betrifft der Bewohnerwechsel mehrere Personen, fällt die Kostenpauschale nur einmal an … Die eingezahlten Beträge sind der Instandhaltungsrücklage zuzuführen …"
Verständlich, dass der rührige Eigentümer-Vermieter von diesem Beschluss nicht erbaut war und dagegen bis hinauf zum Bundesgerichtshof klagte.
Der BGH gibt seinen Segen zur Pauschale und zur Höhe
Die Einführung einer maßvollen Umzugskostenpauschale im Wege eines Mehrheitsbeschlusses ist gedeckt. Eine besondere Nutzung ist bei Umzügen gegeben. Diese führen im Allgemeinen zu einer gesteigerten Inanspruchnahme insbesondere von Treppenhäusern und Aufzügen und machen in der Regel zusätzlichen Reinigungsaufwand erforderlich. Da solche Abnutzungen, Schäden und Kosten schwer oder nur mit unangemessenem Aufwand an Zeit und Kosten zu quantifizieren sind, liegt eine pauschalierende Regelung, die nicht darauf abhebt, ob im Einzelfall Kosten verursacht werden, im Interesse aller Wohnungseigentümer. Auf der Grundlage dieser typisierenden und pauschalierenden Betrachtung kommt es daher auch nicht darauf an, dass Feriengäste und Saisonarbeiter in eine möblierte Wohnung meist mit nur geringem Umzugsgut ein- und ausziehen werden.
Was die Höhe der Umzugskostenpauschale anbelangt, ist die Grenze der Angemessenheit nach den derzeitigen Verhältnissen zwar bei einem Betrag von 50 € erreicht, aber noch nicht überschritten.
Allerdings: Gleichbehandlung muss gegeben sein!
Die Ausgestaltung des vorliegenden Beschlusses ist jedoch mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu vereinbaren, weil sie nur Umzüge im Zusammenhang befristet vereinbarter Nutzungsverhältnisse der Pauschale unterwirft und damit Umzüge aufgrund unbefristeter Gebrauchsüberlassungen sowie vor allem auch Umzüge der jeweiligen Eigentümer selbst ausklammert (BGH, Urteil vom 01.10.2010, V ZR 220/09).
Also wieder zurück auf Los und auf der nächsten Eigentümerversammlung einen diesmal rechtssicheren Beschluss fassen.
Schäden am Gemeinschaftseigentum durch den Mieter
Wenn durch einen ein- oder ausziehenden Mieter nachweisbar Schäden am Gemeinschaftseigentum der WEG entstanden sind (Haus-, Keller- oder Wohnungseingangstüren, Fenster, Schäden im Treppenhaus oder an einem Fahrstuhl), kann sich die Gemeinschaft an den Missetäter wenden und den Ersatz des Schadens fordern.
