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Wann ist ein Beschluss ungültig und wann ist er nichtig?

Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden durch Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer geregelt. Ist ein Eigentümer der Auffassung, dass ein Beschluss so nicht getroffen werden durfte, kann er diesen Beschluss anfechten. Ist ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen zustande gekommen, unterscheiden die Gerichte, ob ein Beschluss von vornherein nichtig ist oder erst durch ein gerichtliches Anfechtungsverfahren durch Urteil für ungültig erklärt werden muss.

Der ungültige Beschluss

Diese Beschlüsse müssen innerhalb einer Frist von einem Monat nach Beschlussfassung angefochten werden. Stellt das Gericht die Rechtswidrigkeit des Beschlusses rechtskräftig fest, so wirkt dies auf den Tag der Beschlussfassung zurück. Bis zur Rechtskraft der Entscheidung bleibt der Beschluss also gültig (schwebend). Das Gericht kann jedoch schon vorher eine einstweilige Anordnung treffen (§ 44 Abs. 4 WEG). Erfolgt keine Anfechtung, wird er rechts- und bestandskräftig. Jeder Eigentümer muss diesen Beschluss, auch wenn er möglicherweise rechtswidrig ist, akzeptieren.

 

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Hier ein paar typische Beispiele für "anfechtbare Beschlüsse":

  • Einberufungsmängel (Nichteinladung eines Eigentümers, Nichteinhaltung der Einladungsfrist),
  • unzureichende Angaben zu Tagesordnungspunkten in der Einladung,
  • Verstöße gegen die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung,
  • Verstöße durch unzulässige Gebrauchsregelungen,
  • Wohnungseigentümer sollen zu Leistungen ausserhalb der Kosten und Lasten herangezogen werden, z.B. Gartenpflege oder Winterdienst
  • falsche Stimmauszählung,
  • fehlerhafte Jahresabrechnungen

 

Nichtige Beschlüsse

Ein Beschluß ist nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, die sogenannten unabdingbaren (zwingenden) WEG-Vorschriften.

Solche Beschlüsse sind von Anfang an nichtig. Der Antrag an das Gericht festzustellen, dass der betreffende Beschluss nichtig ist, ist jederzeit zulässig. Für die Feststellung der Nichtigkeit gilt nicht die einmonatige Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG, die Berufung auf die Nichtigkeit solcher Beschlüsse ist zu jeder Zeit möglich.

Grundätzlich nichtig sind Beschlüsse,

  • die gegen gesetzliche Verbote verstoßen,
  • wenn die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz besitzt.

Abändernde Mehrheitsbeschlüsse zu diesen Regelungen sind nichtig

  • Änderungen zum Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 2 WEG).
  • Das Sondereigentum kann nicht alleine verkauft werden, hierzu gehört immer der entsprechende Anteil Miteigentum (§ 6 WEG).
  • Kein Wohnungseigentümer kann die Auflösung der Geimeinschaft verlangen (§ 11 WEG).
  • Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht sein Wohnungseigentums zu veräußern. Eine Zustimmungsverweigerung darf nur aus wichtigem Grund erfolgen (§ 12 WEG).
  • Bestehen vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen, können diese durch Beschluss aufgehoben werden. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden (§ 12 WEG).
  • Eine Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss ist durch Stimmenmehrheit möglich, sie kann nicht durch eine Vereinbarung ausgeschlossen werden (§ 16 WEG).
  • Die Eigentümergemeinschaft kann von einem Mitglied die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn er sich schwerer Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft schuldig gemacht hat (§ 18 WEG).
  • Die Hausverwalterbestellung kann nicht ausgeschlossen werden (§ 20 WEG).
  • Die Eigentümergemeinschaft kann Modernisierungen mehrheitlich beschliessen. Bestehende Vereinbarungen haben keinen Vorrang (§ 22 WEG).
  • Die Gültigkeit eines Beschlusses außerhalb der Eigentümerversammlung benötigt die Zustimmung aller Eigentümer (§ 23 WEG).
  • Eine Minderheit von Wohnungseigentümern kann bei mehr als einem Viertel (nach Köpfen) der Eigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen (§24 WEG).
  • Die Bestellung einer Hausverwaltung darf für höchstens fünf Jahre erfolgen. Bei Erstbestellung nach Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft höchstens drei Jahre (§ 26 WEG).
  • Die in § 27 festgelegten Aufgaben und Befugnisse der Hausverwaltung können nicht eingeschränkt werden (§ 27 WEG).
  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der Kosten und Lasten "Leistungspflichten" aufzuerlegen.

 

Und wie erkenne ich, ob ein Beschluss nichtig oder rechtswidrig ist?

Das ist oft schwer zu erkennen oder wie ein Kollege süffisant bemerkte: "Das sagt der Eigentümergemeinschaft spätestens der Amtsrichter". Finger weg von den gesetzlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Gemeinschaft sollte sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschränken, einem Wohnungseigentümer keine Arbeiten außerhalb der Kosten und Lasten aufnötigen und alle Wohnungseigentümer gleich behandeln.

| Beschlussfassung

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