Eigentümerversammlungen sind kein Selbstbedienungsladen der Hausverwaltung. Wenn Sie ein berechtigtes Anliegen haben, dürfen Sie erwarten, dass dieses auch auf die Tagesordnung kommt. In der Praxis sieht es jedoch oft anders aus: Anträge verschwinden im Verwaltungs-Nirwana oder werden mit einem lapidaren "passt gerade nicht" abgelehnt. Gut zu wissen: Sie haben Rechte – und Sie können sie durchsetzen.
Sie haben Anspruch auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten
Die Ansprüche der Eigentümer auf die Aufnahme von Tagesordnungspunkten in einer Eigentümerversammlung ergeben sich mittelbar aus dem Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Aufstellung der Tagesordnung ist kein uneingeschränktes „Verwalter-Privileg” (OLG Frankfurt, Beschluss vom 18. August 2008, 20 W 426/05). Es besteht der individuelle Anspruch eines jeden Eigentümers auf Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte.
Was das Gesetz sagt
Rechtsgrundlage für Ihren Anspruch ist der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Daraus ergibt sich:
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Jeder Eigentümer kann die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes verlangen,
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wenn das Anliegen eine Angelegenheit ordnungsgemäßer Verwaltung betrifft,
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aber nicht, wenn der Punkt erkennbar rechtsmissbräuchlich oder rein privater Natur ist.
📌 Merksatz:
Der Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes besteht nur, wenn er dem Interesse ordnungsgemäßer Verwaltung dient.
Beispielhafte Urteile:
| Gericht | Beschluss | Aussage |
|---|---|---|
| BayObLG | 12.07.2001 – 2Z BR 139/00 | Kein Anspruch bei völlig überzogener oder aussichtsloser Thematik |
| OLG Frankfurt | 18.08.2008 – 20 W 426/05 | Kein uneingeschränktes Verwalterprivileg bei der Aufstellung der Tagesordnung |
Frist nicht vergessen: Drei Wochen sind das Minimum
Laut § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG muss die Einladung zur Versammlung mit einer Frist von drei Wochen erfolgen. Ihr Antrag sollte also so rechtzeitig gestellt werden, dass die Verwaltung ihn noch einarbeiten kann.
📌 Merksatz:
Spätestens drei Wochen vor der Versammlung muss Ihr Anliegen beim Verwalter eingehen.
Tipp: Stellen Sie Ihren Antrag schriftlich – idealerweise mit Empfangsbestätigung. So sichern Sie sich im Streitfall ab.
Die Verwaltung lehnt Ihren Antrag ab?
Sie müssen sich nicht vertrösten lassen. Bei unbegründeter Ablehnung stehen Ihnen folgende Wege offen:
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Verwaltungsbeirat einschalten
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Nach § 24 Abs. 3 WEG analog kann der Beiratsvorsitzende zur Versammlung einladen, wenn der Verwalter untätig bleibt.
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Gerichtliche Durchsetzung
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§ 43 Nr. 3 WEG ermöglicht es Ihnen, Ihre Rechte gerichtlich durchzusetzen – auch ohne dass die Versammlung vorher darüber beraten hat (OLG Düsseldorf 06.07.1994 – 3 Wx 456/92).
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Umlaufbeschluss als Alternative
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Wenn Ihr Punkt zwar nicht aufgenommen wurde, aber einvernehmliche Zustimmung aller Eigentümer absehbar ist, kann die GdWE auch einen Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG initiieren.
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Keine gute Idee: Der Trick mit "Sonstiges"
Manche Verwalter (oder Eigentümer) versuchen, das Thema einfach unter dem Punkt "Sonstiges/Verschiedenes" unterzubringen. Klingt praktisch, ist aber rechtlich riskant:
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Wesentliche Themen unter "Sonstiges" sind nicht wirksam angekündigt,
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Ein Beschluss dort ist anfechtbar (OLG Düsseldorf, Az.: 3 Wx 125/96),
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Zulässig sind unter diesem Punkt nur Belanglosigkeiten oder Hinweise.
📌 Merksatz:
Relevante Beschlüsse unter „Sonstiges“ sind juristisch angreifbar – verzichten Sie auf diesen Weg.
Die vergessliche Hausverwaltung: Was nun?
Falls die Hausverwaltung Ihr Anliegen einfach vergessen hat, bestehen folgende Möglichkeiten:
| Möglichkeit | Beschreibung |
| Neue Versammlung einberufen | Bei relevanten Themen mit rechtzeitiger Einladung |
| Umlaufbeschluss | Wenn alle Eigentümer zustimmen würden |
| Minderheitenquorum | Mehr als 25 % der Eigentümer fordern neue Versammlung (§ 24 Abs. 2 WEG) |
Zusammenfassung: Ihre Rechte kompakt
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Sie haben einen Anspruch auf Aufnahme sachlicher Punkte zur ordnungsgemäßen Verwaltung
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Fristgerecht stellen, schriftlich dokumentieren
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Keine relevanten Themen unter "Sonstiges" verstecken lassen
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Bei Ablehnung: Beirat oder Gericht einschalten
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Handeln Sie rechtzeitig – Ihr Mitspracherecht ist ein starkes Instrument!
