Die Bestellung und Abberufung des Verwalters wurde neu geregelt. Die wichtigsten Änderungen betreffen die Abberufung des WEG-Verwalters aus wichtigem Grund und eine klare Regelung zum Ende des Verwaltervertrages und zwar unabhängig von der vertraglich vereinbarten Dauer des Vertrages und unabhängig von der Bestellung.
§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
- Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer - NEU
Ab Dezember 2020 ist die Eigentümerversammlung nun unabhängig von der Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer und der Höhe der durch sie vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Die Bestimmung "Stimmenmehrheit" wurde deshalb aus dem Gesetzestext gestrichen. - Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
- Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung - NEU
War es in der alten Fassung möglich die Abberufung des Verwalters während der laufenden Verwaltertätigkeit auf einen "wichtigen Grund" zu beschränken, kann die Gemeinschaft den WEG-Verwalter nun per Beschlussfassung ohne Begründung seines Amtes entheben. Ist die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum geknüpft, endet er mit der Abberufung des Verwalters. Ansonsten muss das Honorar nun für längstens sechs Monate gezahlt werden. - Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind*.
- Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig - NEU
Längere vertraglich vereinbarte Laufzeiten bei der Ersbestellung oder Wiederholungsbestellung sind unwirksam. Auch ist es den WEG-Verwaltern nicht möglich, weiterhin eine Abberufung auf einen wichtigen Grund zu beschränken. Anstelle der nicht zulässigen Vereinbarungen tritt die gesetzliche Regelung.
* Versammlungsvorsitzender und ein Wohnungseigentümer oder falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter.
Trennung zwischen Bestellung und Vertrag
Die Trennungstheorie des Wohnungseigentumsrechts unterscheidet zwischen Verwaltungsamt und Verwaltervertrag. Der Gesetzgeber spricht in § 26 WEG von der Bestellung und der Abberufung des Verwalters, beides betrifft jedoch nur die organschaftliche Stellung. Neben der Tätigkeit der Hausverwaltung als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen jedoch auch schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft, zum Beispiel die Höhe der Verwaltervergütung, geregelt werden. Zuständig hierfür ist der Verwaltervertrag (BGH v. 06.03.1997, III ZR 248/95), der im Wohnungseigentumsgesetz jedoch nicht geregelt ist.
Wird ein Verwaltervertrag abgeschlossen und es kommt zu keiner wirksamen Bestellung, war es bisher so, dass der Vertrag trotzdem gültig war, d.h., die Eigentümergemeinschaft musste zum Beispiel das Verwalterhonorar zahlen. Da jedoch keine Bestellung vorlag, durfte die Hausverwaltung ihrer Tätigkeit nicht nachgehen. Dumm gelaufen! Ein Verwaltervertrag wurde deshalb immer unter eine auflösende Bedingung gestellt werden. Erfolgte keine wirksame Bestellung, trat auch der Verwaltervertrag nicht in Kraft. Endete die Bestellung zum Verwalter, endete auch der Verwaltervertrag.
Damit ist nun Schluss. Ist die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum geknüpft, endet er mit der Abberufung des Verwalters, ansonsten endet der Vertrag mit dem Verwalter spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
Wer darf die Hausverwaltung bestellen?
Bestellung durch die Gemeinschaftsordnung
Die Bestellung durch die Gemeinschaftsordnung ist die Regel, wenn Wohnungseigentum neu entsteht. Hier wird durch den aufteilenden Gebäudeeigentümer (Bauträger) die erste Hausverwaltung der Wohnanlage in der Gemeinschaftsordnung benannt. Dies hat den Vorteil, dass die Eigentümergemeinschaft mit Entstehung sofort über eine Verwaltung verfügt, die handlungsfähig ist. Auf der anderen Seite arbeitet die Gemeinschaft oft auf Jahre mit einer Hausverwaltung zusammen, die nicht von den Käufern der Eigentumswohnungen legitimiert wurde. Zeigen sich in den ersten Jahren diverse Mängel an der Wohnanlage, wird nicht von wenigen Eigentümern vermutet, dass die eingesetzte Hausverwaltung eher im Interesse des Bauträgers handelt, mit dem sie bei großen Bauträgern über den Mutterkonzern oft auch wirtschaftlich verbunden ist.
Bestellung durch den teilenden Eigentümer
Der teilende Eigentümer kann sich selbst zum ersten Verwalter bestellen (hier ist eine Annahmeerklärung entbehrlich) oder eine andere Person als Verwalter in der Gemeinschaftsordnung benennen.
Alternativ kann der teilende Eigentümer sich auch in der Gemeinschaftsordnung das Recht vorbehalten, die erste Verwaltung zu bestimmen. Dies ist jedoch nur möglich bis zur Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Ist die erste Wohnung „verkauft“, kann der teilende Eigentümer nicht mehr alleine bestimmen.
Kann in der Gemeinschaftsordnung die Wahl auf einen bestimmten Personenkreis oder bestimmte Mehrheitsverhältnisse beschränkt werden?
Nein, in der Gemeinschaftsordnung kann die Abberufungsmöglichkeit auf einen wichtigen Grund eingeschränkt werden, die Verwalterbestellung darf jedoch nicht eingeschränkt oder erschwert werden. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer (§ 16 Abs. 1 WEG). Es handelt sich um eine sogenannte zwingende - unabdingbare - Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes, sie kann weder durch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung noch durch eine spätere Vereinbarung oder auch durch einen Beschluss eingeschränkt werden. Nichtig sind folgende Bestimmungen:
- die Bestimmung eines anderen Mehrheitsverhältnisses, z.B. qualifizierte Dreiviertelmehrheit
- die Bestellung durch Dritte, z.B. Bestellung durch den Beirat
- die Zustimmung Dritter, z.B. Grundpfandrechtsgläubiger
- die Bestimmung, dass nur Wohnungseigentümer zum Hausverwalter gewählt werden dürfen
- die Bestimmung über die Höhe des Verwalterhonorars
- die Bestimmung, dass die Verwaltertätigkeit nur unentgeltlich zu erfolgen hat
Generell sind solche Vereinbarungen, Vermerke in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung nichtig (LG Lübeck, Beschluss vom 28.02.1985m 7 T 69/85; AG München, Beschluss vom 28.04.1987, UR II 605/86; BayObLg, Beschluss vom 27.01.1994, 2 Z BR 88/93, hier zur Nichtigkeit einer Vereinbarung über eine Dreiviertel-Mehrheit für die Neubestellung des Verwalters).
Wahl durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung
Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen bestehende Wohnungseigentümergemeinschaften in der Eigentümerversammlung. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. Beschließt eine Eigentümergemeinschaft die Bestellung des neuen Verwalters für die nächsten 10 Jahre, so ist der Beschluss nicht insgesamt nichtig, sondern endet automatisch nach Ablauf von 5 Jahren (Staudinger-Bub § 26 Rz. 29).
Das Stimmrechtsprinzip richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung und, falls dort eine Regelung fehlt, nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG.
Mehrere Angebote einholen
Steht die Wahl einer neuen Hausverwaltung für die Gemeinschaft an, sollten, um eine Anfechtung der Verwalterbestellung durch einen Miteigentümer zu vermeiden, bei der erstmaligen Bestellung eines Hausverwalters mehrere Alternativvorschläge eingeholt werden. Diese Angebote müssen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung vorliegen, damit sich alle Eigentümer ein Bild von den potentiellen Verwaltern machen können (BGH (V ZR 96/10). Regelmäßig kann ein positiver Beschluss über einen erst in der Versammlung vorgestellten neuen Verwalter immer mit Erfolg angefochten werden.
So wird ausgezählt
Wird bei einer Wahl in der Wohnungseigentümerversammlung über mehrere Kandidaten abgestimmt und erreicht kein Bewerber die notwendige Mehrheit, so ist keiner der Kandidaten gewählt, es kann eine Stichwahl erfolgen. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass vor der Abstimmung ausdrücklich festgestellt wird, dass der Kandidat als gewählt gilt, der die meisten Stimmen erhält (Minderheitsbeschluss) und der Versammlungsleiter die Wahl dieses Kandidaten ausdrücklich feststellt (OLG Schleswig, Beschluss vom 14.05.1986, 2 W 123/85). Wird zwischen zwei Kandidaten gewählt, genügt die relative Mehrheit.
Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 11 Parteien: Wohnung 1 + 2 gehören Eigentümer A, Wohnung 3 + 4 gehören Eigentümer B, die restlichen Wohnungen verteilen sich auf die übrigen 7 Eigentümer. Drei Kandidaten bewerben sich. Ein Kandidat muss die Stimmenmehrheit erhalten.
Kopfstimmrecht
Beim Kopfstimmrecht hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, egal wie viele Einheiten er im Eigentum hält.
| Wohnung | Eigentümer | Kandidat 1 | Kandidat 2 | Kandidat 3 |
|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | A | 1 | ||
| Wohnung 2 | A | |||
| Wohnung 3 | B | 1 | ||
| Wohnung 4 | B | |||
| Wohnung 5 | C | 1 | ||
| Wohnung 6 | D | 1 | ||
| Wohnung 7 | E | 1 | ||
| Wohnung 8 | F | 1 | ||
| Wohnung 9 | G | 1 | ||
| Wohnung 10 | H | 1 | ||
| Wohnung 11 | I | 1 | ||
| Summe | 4 | 2 | 3 |
Nach dem Kopfprinzip hätte keiner der Kandidaten die notwendige Stimmenmehrheit erzielt.
Wertstimmrecht
Beim Wertstimmrecht richtet sich die Stimme nach der Größe der Miteigentumsanteile.
| Anzahl der Wohnungen | Anzahl der Eigentümer | MEA | Kandidat 1 | Kandidat 2 | Kandidat 3 |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | A | 1000 | 1000 | ||
| Wohnung 2 | A | 500 | 500 | ||
| Wohnung 3 | B | 500 | 500 | ||
| Wohnung 4 | B | 500 | 500 | ||
| Wohnung 5 | C | 300 | 300 | ||
| Wohnung 6 | D | 400 | 400 | ||
| Wohnung 7 | E | 500 | 500 | ||
| Wohnung 8 | F | 400 | 400 | ||
| Wohnung 9 | G | 400 | 400 | ||
| Wohnung 10 | H | 2500 | 2500 | ||
| Wohnung 11 | I | 3000 | 3000 | ||
| Summe | 10000 | 3400 | 700 | 5900 |
Die Eigentümer der Wohnungen 9, 10 und 11 hätten, da sie die meisten Miteigentumsanteile auf sich vereinigen, Kandidat 3 durchbekommen.
Objektstimmrecht
Beim Objektstimmrecht entfällt je eine Stimme auf eine Einheit.
| Anzahl der Wohnungen | Anzahl der Eigentümer | Stimmen | Kandidat 1 | Kandidat 2 | Kandidat 3 |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | A | 1 | 1 | ||
| Wohnung 2 | A | 1 | 1 | ||
| Wohnung 3 | B | 1 | 1 | ||
| Wohnung 4 | B | 1 | 1 | ||
| Wohnung 5 | C | 1 | 1 | ||
| Wohnung 6 | D | 1 | 1 | ||
| Wohnung 7 | E | 1 | 1 | ||
| Wohnung 8 | F | 1 | 1 | ||
| Wohnung 9 | G | 1 | 1 | ||
| Wohnung 10 | H | 1 | 1 | ||
| Wohnung 11 | I | 1 | 1 | ||
| Summe | 11 | 6 | 2 | 3 |
Nach dem Objektprinzip wäre Kandidat 1 gewählt, da er die Stimmen von Eigentümer A und B (jeweils 2 Wohnungen) und von den Eigentümer D + E erhalten hat.
Häufig gestellte Fragen zur Wahl der Verwaltung
Dürfen Eigentümer-Verwalter oder Fremdverwalter erteilte Vollmachten zu ihrer (Wieder-)Wahl einsetzen?
„Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage darf als Stellvertreter anderer Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung mitwirken, auch wenn er nicht selbst Wohnungseigentümer ist." OLG Hamm, Az.: 15 W 142/05
Darf der Verwalter auch die Vollmachten zur Wiederwahl einsetzen?
„Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage darf das Stimmrecht von Eigentümern, die er Kraft einer erteilten Vollmacht vertritt, auch bei der Abstimmung über seine eigene Bestellung zum Verwalter ausüben und muss sich nicht der Stimme enthalten." OLG Hamburg, Az.: 2 Wx 116/00
Darf ich mich als Miteigenümer selbst wählen?
Verwaltende Miteigentümer fragen sich oft, ob sie sich bei der Wahl zum Verwalter selbst wählen dürfen oder ob nicht ein Verbot der Stimmrechtsausübung vorliegt. Auf Basis der Trennungstheorie ist die Wahl zum Verwalter als solche wegen ihres organschaftlichen Charakters kein Rechtsgeschäft und unterliegt somit keinem Stimmverbot für den Miteigentümer, der sich als Verwalter bewirbt oder der sich der Wiederwahl stellt. Dies gilt auch für die ihm durch Stimmrechtsvollmacht übertragenen Stimmen (u.a. OLG Düsseldorf vom 27.07.1995 3 Wx 210/95). Hingegen darf der Eigentümer-Verwalter beim Abschluss des Verwaltervertrages nicht mit abstimmen, da in diesem Falle der Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst Gegenstand der Beschlussfassung ist.
Darf auch der Beirat den Verwalter bestellen?
So manche bequeme Eigentümergemeinschaft würde gerne die Auswahl und Bestellung der Hausverwaltung sowie das Aushandeln des Verwaltervertrages dem Eigentümer-Beirat überlassen. Das ist nicht möglich. Ein dahingehener Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ist nichtig (u.a. LG Lübeck, Rpfleger 1986, 232; Bub in Staudinger, BGB, § 26 WEG Rz. 135).
Ist eine Hausverwaltung nach Gesetz nun zwingend vorgeschrieben?
Nein, viele Wohnungseigentümer sind der Auffassung, dass eine Eigentümergemeinschaft von Gesetz wegen einen WEG-Verwalter mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragen muss. Diese Auffassung ist falsch.
§ 18 Abs. 1 WEG "Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer."
Viele kleine Eigentümergemeinschaften verwalten sich selbst - auch weil kleine Eigentümergemeinschaften mittlerweile keinen Verwalter mehr finden, der für sie tätig sein will, weil es schlicht nicht kostendeckend ist - und verteilen die notwendigen Aufgaben je nach Kenntnis auf die Eigentümer.
Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG kann verlangt werden, es sei denn:
- es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte,
- ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und
- weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
