Abstellplätze im Freien sind Gemeinschaftseigentum, OLG Hamm NJW 1975, 60.
Car-Ports, also Kfz.-Stellplätze im Freien, die mit vier Eckpfeilern und Überdachung versehen sind, sind Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschl. v. 06.02.1986, 2 Z 70/85). Sie sind nur sondereigentumsfähig, wenn eine Zugangssperre zugunsten des Berechtigten besteht (OLG Celle, 13.06.1991, 4 W 61/91).
Zulässig sind jedoch mehrheitlich beschließbare Gebrauchsregelungen sowie Vereinbarungen über die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Die entsprechenden Flächen müssen dabei jedoch hinreichend gekennzeichnet sein.
Freistehende Garagen wie auch Sammel-/Tiefgaragen können im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ebenso kann aber an ihnen als Ganzes Sonder-/Teileigentum eingeräumt werden (OLG Hamm, Beschluss vom 23.03.1993, 15 W 362/92, dort zur zulässigen Begründung von selbständigem Sondereigentum/Teileigentum an Garagen; OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.12.1994, 20 W 313/93).
Wird an Garagen Sondereigentum eingeräumt, gelten als Gegenstand des Sondereigentums jedoch nur die betreffenden Räume und die dazugehörigen Bestandteile. Die konstruktiven Bestandteile wie Dach, Außenmauer, Garagentor etc. sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Ebenso sind die überdachten oder auch nicht überdachten Zu- und Abfahrten, Treppenzugänge wie auch die Garagendecken freistehender Garagen gemeinschaftliches Eigentum.
Soweit sich Garagen im Gemeinschaftseigentum befinden, kann an den in den Garagen befindlichen Stellplätzen Sondereigentum begründet werden, soweit die Flächen durch dauerhafte Markierungen kenntlich gemacht sind (vgl. aber auch OLG Celle, Beschluss vom 13.06.1991, 4 W 61/91, wonach eine solche Garage über eine Zugangssperre verfügen muss).
Im übrigen besteht die Möglichkeit, an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Garagen oder Garagenstellplätzen Sondernutzungsrechte durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer einzuräumen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 28.12.1977, 3 W 15/77).
Fertiggaragen, die ohne Fundament und sonstige Verankerung mit dem Grund und Boden aufgestellt sind, sind im Hinblick auf ihr Eigengewicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Die konstruktiven Bestandteile dieser Fertiggaragen sind dann zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschluss vom 11.11.1988, 2 Z 92/88).
Abstellplätze im einem Parkhaus oder eine Tiefgarage sind Sondereigentum, wenn durch dauerhafte Markierung abgegrenzt sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG ALT)
NEU: Seit Dez. 2020 kann das Sondereigentum nun auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden (§ 3 Abs. 2 WEG NEU). Dabei soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Zulässig wäre nun auch eine nachträgliche Vereinbarung, die entsprechenden Flächen müssen dabei natürlich hinreichend definiert sein.
Sperrbügel anbringen
Wenn ein Eigentümer innerhalb einer Wohnanlage das Sondernutzungsrecht an einer Kfz-Stellfläche besitzt, dann darf er diesen Privatparkplatz notfalls auch mit einem hochklappbaren Sperrbügel schützen. Dies ist eine erlaubte bauliche Veränderung ohne übermäßige Beeinträchtigung für die Nachbarn, wie die Landesbausparkasse (LBS) mitteilt (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Az. 2 W 2/96).
