WEG-Verwalter - Wechsel der Unternehmensform

§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG ist eine klare Regelung, die eigentlich keine Fragen offenlässt: „Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit.” Was passiert jedoch, wenn sich auf der Verwalterseite etwas ändert? Aus dem Einzelunternehmen wird eine GmbH, Sohn oder Tochter des WEG-Verwalters übernehmen die Firma des Vaters. Bleibt dann die Verwalterbestellung bestehen, endet sie automatisch oder muss eine Neubestellung des Verwalters erfolgen?

Die häufigsten Fallkonstellationen

• Die Tochter des Hausverwalters führt das Geschäft ihres Vaters weiter.
• Ein Einzelunternehmer wechselt die Unternehmensform in eine GmbH.
• Eine juristische Person überträgt ihren Kundenstamm (zum Beispiel durch Verkauf) auf eine andere juristische Person.
• Zwei juristische Personen verschmelzen.
• Eine GmbH bestellt einen anderen Geschäftsführer.

Die Tochter des Hausverwalters führt das Geschäft ihres Vaters weiter

Hier findet sich die Antwort im Gesetz, und zwar im Bürgerlichen Gesetzbuch. Denn bei einem Verwaltervertrag gelten die allgemeinen Regeln für die Geschäftsbesorgung und den Auftrag. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt den Verwalter. Nach § 613 BGB muss der Verpflichtete im Zweifel den Auftrag persönlich leisten. Genauso wenig darf der Beauftragte die Ausführung des Auftrags eigenmächtig einem Dritten überlassen (§ 664 BGB). Soweit dies im Verwaltervertrag geregelt ist, kann ein Verwalter natürlich einzelne Aufgaben durch Dritte durchführen lassen und insoweit Untervollmachten erteilen. Dadurch ändert sich allerdings nicht die Verantwortlichkeit des bestellten Verwalters gegenüber der Wohneigentümergemeinschaft.

Ein Hausverwalter muss also zur Übertragung der Aufgaben auf den Nachfolger eine vorzeitige einvernehmliche Amtsentlassung mit den Wohnungseigentümern vereinbaren. Die Wohnungseigentümer können dann in einem neuen Beschluss den Nachfolger bestellen. Eine solche Neubestellung muss allein schon deshalb erfolgen, weil die Wohnungseigentümer ihr Vertrauen in persona übertragen. Die Wohnungseigentümer sind nicht verpflichtet, sich eine andere Person als Verwalter aufdrängen zu lassen. Dies gilt erst recht nicht dann, wenn ein Unternehmen seinen „Kundenstamm” an ein anderes Unternehmen verkauft.

Personengesellschaften und juristische Personen

Die Frage des Vertrauens in bestimmte Personen ist auch entscheidend beim Wechsel der Gesellschaftsformen aufseiten des Verwalters. Das Gesetz unterscheidet Personengesellschaften und juristische Personen. Personengesellschaften sind zum Beispiel Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR), Offene Handelsgesellschaften (OHG) oder Kommanditgesellschaften (KG). Hier steht die Verbindung der Wohnungseigentümer zu den Personen, die eine Gesellschaft bilden, im Vordergrund. Gesellschaften wie die OHG oder KG (nicht die GbR) sind rechtlich derart verselbstständigt, dass diese als WEG-Verwalter infrage kommen – die personelle Komponente ist aber gerade hier entscheidend.

Von der Personengesellschaft zur juristischen Person

Ausschlaggebend für eine Bestellung zum Verwalter kann zum Beispiel der Komplementär einer KG sein. Tritt an dessen Stelle eine GmbH (juristische Person!), so wird diese nicht automatisch Verwalterin der WEG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28. Mai 1990, NJW-RR 1990/1299).

Entsprechendes gilt, wenn ein Einzelunternehmer seine Firma in eine GmbH umwandelt – selbst dann, wenn der Einzelunternehmer Geschäftsführer wird und es sich tatsächlich um eine sogenannte „Ein-Mann-GmbH” handelt. Hier sprechen auch Haftungsfragen dafür, dass nur die Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmen darf, ob der neue Hausverwalter eine GmbH sein soll.

Die Geschäftsführung der GmbH ändert sich

Wenn allerdings die Rechtsform einer juristischen Person (Beispiel: GmbH) unverändert bleibt und lediglich personelle Veränderungen stattfinden (Beispiel: neuer Geschäftsführer) hat dies keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Verwaltervertrag. Denn die WEG hat den Vertrag ja bewusst mit einer juristischen Person abgeschlossen – und diese bleibt dieselbe. Wenn die Wohnungseigentümer die Verwaltung wegen dieser Änderung abberufen möchten, ist dies nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetze nun einfach möglch. Die Kündigung und Abberufung der Hausverwaltung ist mit einfachem Beschluss möglich.

Die Verschmelzung zweier juristischer Personen

Bei einer Verschmelzung zweier juristischer Personen liegt dagegen keine Übertragung einer Rechtsstellung ohne Zustimmung der Vollmachtgeber vor. In einem Urteil vom 21. Februar 2014 ( V ZR 164/13) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwalteraufgaben auf eine juristische Person (hier: eine GmbH) überträgt, die entsprechende Anwendung von § 673 BGB nicht anwendbar sei. Nach dieser Norm erlischt der Auftrag im Zweifel mit dem Tod des Beauftragen. Hier gelte jedoch die speziellere Regelung des § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG (Umwandlungsgesetz), nach der mit der Eintragung der Verschmelzung auch die Verbindlichkeiten auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen.

Die Eigentümergemeinschaft wird nicht informiert

Die Verwaltereigenschaft geht nicht über, und der als neuer Verwalter Auftretende verfügt für die Aufgaben, die er im Namen der WEG ausführt, über keine Vollmachten. Doch auch hier gibt es Ausnahmen: zum Beispiel das rechtliche Konstrukt der sogenannten Anscheinsvollmacht oder Duldungsvollmacht. Tritt eine juristische oder natürliche Person als Verwalter einer WEG auf, verfügt diese aber tatsächlich über keine Vollmachten, können Erklärungen unter Umständen Bindungswirkung entfalten, wenn die WEG das Auftreten ihres scheinbaren Vertreters erkennen konnte. Der Vertreter selbst macht sich dann gegenüber der WEG im Schadensfall regresspflichtig.