Nicht selten passiert es, dass über die Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung nicht beschlossen wird oder es liegt durch einen Wechsel in der Verwaltung für ein oder auch mehrere Jahre überhaupt keine Abrechnung vor, die der vermietende Eigentümer als Basis seiner Betriebskostenabrechnung heranziehen kann. Der Vermieter muss jedoch mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode mit seinem Mieter abrechnen, sonst gehen eventuelle Nachforderungen verloren. Was tun?
Mietvertragliche Vereinbarungen sind ohne Bedeutung
Nicht wenige Eigentümer stellen sich auf den Standpunkt, dass es in solchen Fällen genügt, dem Mieter mitzuteilen, dass eine Betriebskostenabrechnung durch die fehlende oder noch nicht beschlossene Hausgeldabrechnung des WEG-Verwalters nicht möglich ist, sie mögen sich gedulden, bis die Unterlagen vorliegen. Üblich ist auch eine mietvertragliche Vereinbarung, dass erst dann eine Abrechnung der Betriebskosten erfolgt, wenn die Jahresabrechnung des Hausverwalters in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Beides führt letztendlich zu einer Verlängerung der Abrechnungsfrist, dem hat der BGH in einem Urteil eine Absage erteilt und den vermietenden Eigentümer nun zum Handeln gezwungen.
Der Eigentümer muss notfalls die Unterlagen der WEG prüfen
- Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.
- Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen.
- Eine hiervon abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.
Kann der vermietende Eigentümer aufgrund fehlender Jahresabrechnungen der WEG nicht mit seinem Mieter abrechnen, muss er darlegen, warum er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Dabei genügt es nicht, auf die fehlende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verweisen, er muss tätig werden. Zu denken ist hier primär an das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen. Aus den Belegen kann eine Betriebskostenabrechnung für den Mieter erstellt werden. Will der Mieter prüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Beträge korrekt sind, kann er sich vom Vermieter zur Belegeinsicht bei der Verwaltung bevollmächtigen lassen.
| BGH, Urteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15
