In der Praxis wird die Buchführung bei Wohnungseigentümergemeinschaften auf Basis einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung geführt, also einer reinen Zufluss- und Abflussrechnung. Diese Art der Buchführung ist ausreichend und üblich, da Wohnungseigentümergemeinschaften in der Regel keine Gewinnabsicht verfolgen und daher nicht buchführungspflichtig im handelsrechtlichen Sinne sind.
Warum genügt eine Zufluss- und Abflussrechnung?
1. Keine Bilanzierungspflicht: WEGs gelten nicht als Unternehmen im Sinne des Handelsgesetzbuchs (HGB) und unterliegen daher nicht der Pflicht zur Erstellung einer Bilanz oder doppelten Buchführung. Eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die den Geldfluss innerhalb der Gemeinschaft darstellt, genügt für die Rechenschaftslegung.
2. Transparente Darstellung der Geldflüsse: Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung zeigt, welche Gelder eingenommen wurden (z. B. Hausgeldzahlungen) und wofür diese verwendet wurden (z. B. Betriebskosten, Rücklagen). Sie gibt den Eigentümern einen klaren Überblick über den tatsächlichen Mittelzufluss und -abfluss.
3. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan: Die Jahresabrechnung der WEG stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des Jahres dar, während der Wirtschaftsplan die geplanten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr enthält und damit die Höhe der Hausgeldzahlungen für jeden Mitteigentümer festlegt. Beide Dokumente basieren meist auf einer reinen Zufluss- und Abflussrechnung.
Ausnahmen: Wann eine "Bilanz" sinnvoll sein kann
In seltenen Fällen kann eine WEG jedoch zusätzlich eine Vermögensübersicht oder eine Bilanz erstellen, um den Eigentümern ein vollständigeres Bild des finanziellen Status zu bieten. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn:
- Höhere Rücklagen verwaltet werden, und die Eigentümergemeinschaft eine detaillierte Vermögensübersicht wünscht.
- Offene Forderungen gegenüber einzelnen Eigentümern bestehen, die transparent dargestellt werden sollen.
- Investitionen in Vermögenswerte (z. B. Photovoltaikanlagen oder Gemeinschaftseinrichtungen) getätigt wurden, deren Wert erhalten und dargestellt werden soll.
In diesen Fällen wird jedoch keine klassische Bilanz im HGB-Sinne erstellt, sondern eher ein Vermögensbericht, der z. B. die Instandhaltungsrücklage und eventuelle Forderungen aufführt. Diese Übersicht wird dann meist im Vermögensbericht enthalten, um die finanzielle Situation der WEG transparenter darzustellen.
Zusammengefasst: Für WEGs reicht üblicherweise eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung aus, da dies den rechtlichen Anforderungen entspricht und die finanzielle Lage der Gemeinschaft ausreichend darstellt.
Müssen Hausgeldrückstände in der Jahresabrechnung auf die übrigen mit Eigentümer verteilt werden?
Ja, wenn ein Eigentümer seine Hausgeldzahlungen nicht leistet und diese auch nicht kurzfristig beigetrieben werden können, muss der fehlende Betrag nach dem gültigen Verteilerschlüssel in der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft auf die übrigen Eigentümer umgelegt werden. Dies erfolgt, um die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu sichern und sicherzustellen, dass alle laufenden Kosten und Verpflichtungen der Gemeinschaft gedeckt sind, denn Hausgeldzahlungen und Abrechnungsspitzen verjähren!
Vorgehensweise:
1. Verteilung der offenen Beträge: Der Betrag der fehlenden Hausgeldzahlung wird anteilig nach dem im Wirtschaftsplan festgelegten Verteilerschlüssel auf die übrigen Eigentümer verteilt. Meistens erfolgt dies entsprechend der Miteigentumsanteile, sofern die Teilungserklärung nichts anderes regelt.
2. Erlass eines Sonderumlagenbeschlusses: Oft beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage, um die ausgefallenen Zahlungen aufzufangen und die Gemeinschaft liquide zu halten. Dies ist besonders dann wichtig, wenn die Zahlungsausfälle längerfristig bestehen und sich nicht durch Mahnungen oder gerichtliche Maßnahmen kurzfristig eintreiben lassen.
3. Langfristige Forderung gegenüber dem säumigen Eigentümer: Der ausstehende Betrag bleibt weiterhin als Forderung gegenüber dem säumigen Eigentümer bestehen. Wenn die Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt beigetrieben werden kann (z. B. durch gerichtliche Maßnahmen oder durch Pfändung), kann die Gemeinschaft den Betrag zurückerhalten.
4. Rückerstattung an die übrigen Eigentümer: Sollte es gelingen, die ausstehenden Beträge vom säumigen Eigentümer einzutreiben, kann der Betrag anteilig an die anderen Eigentümer zurückerstattet werden, sofern eine Sonderumlage oder eine Zusatzbelastung beschlossen wurde.
5. Berücksichtigung in der Jahresabrechnung: In der Jahresabrechnung und im Vermögensbericht sollte der offene Betrag als Forderung ausgewiesen und der tatsächlich umgelegte Betrag auf die übrigen Eigentümer transparent dargestellt werden.
Warum diese Vorgehensweise notwendig ist
Die Umlage der offenen Zahlungen auf die übrigen Eigentümer dient dazu, die Gemeinschaft finanziell handlungsfähig zu halten. Ohne diese Maßnahme könnten wichtige Ausgaben, wie Instandhaltungen, Betriebskosten oder Versicherungen, möglicherweise nicht mehr gedeckt werden. So wird die finanzielle Stabilität der WEG aufrechterhalten, auch wenn ein Eigentümer seine Zahlungen nicht leistet.
Gerichtliche Durchsetzung
In vielen Fällen wird die Hausverwaltung im Auftrag der Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft selbst versuchen, die offenen Beträge gerichtlich durchzusetzen (z. B. durch Mahnverfahren oder eine Zwangsversteigerung), falls der Eigentümer dauerhaft zahlungsunfähig bleibt. Das bedeutet, dass die Verteilung der offenen Beträge auf die anderen Eigentümer eine vorläufige Lösung ist, bis die Zahlungsausfälle vollständig ausgeglichen sind.
Ich beziehe mich auf die neue Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die 2020 reformiert wurde. Durch die Reform wurden zahlreiche Regelungen im WEG geändert oder neu gefasst, weshalb manche Paragrafen nun anders nummeriert oder anders formuliert sind.
Entzug des Wohnungseigentums – Aktueller Stand
Nach der Reform des WEG wurde das Thema Entziehung des Wohnungseigentums nicht mehr explizit im WEG verankert. Der frühere § 18 WEG a.F. (alte Fassung), der Regelungen zur Entziehung des Wohnungseigentums enthielt, ist weggefallen.
Stattdessen wird das Thema jetzt stärker auf allgemeine zivilrechtliche Grundsätze gestützt, und die WEG muss stattdessen auf Maßnahmen wie Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung zurückgreifen, um säumige Zahlungen durchzusetzen.
Das neue WEG sieht somit keinen speziellen Paragraphen mehr für die Entziehung des Wohnungseigentums vor, was in der Praxis bedeutet, dass die Möglichkeiten der Gemeinschaft zur Enteignung eines Eigentümers eingeschränkt sind. Stattdessen wird bei Zahlungsausfällen meist das Verfahren der Zwangsversteigerung angestrebt.
Maßnahmen bei Zahlungsausfällen nach der WEG-Reform
1. Mahnungen und Zwangsvollstreckung: Die WEG kann die offenen Beträge beim säumigen Eigentümer einfordern und, falls nötig, gerichtliche Schritte zur Zwangsvollstreckung einleiten.
2. Zwangsversteigerung: Wenn die Rückstände erheblich sind und das Gemeinschaftsverhältnis gestört ist, kann die WEG einen Antrag auf Zwangsversteigerung der Wohnung stellen. Dies erfolgt über das Gericht, und der Erlös wird genutzt, um die Schulden zu decken.
3. Gerichtliche Klage auf Räumung und Verwertung: In extremen Fällen kann die Gemeinschaft vor Gericht die Verwertung der Wohnung verlangen, wenn die Schulden die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft gefährden.
Durch die WEG-Reform hat sich der rechtliche Rahmen deutlich verändert, und die strikte Entziehungsklausel aus dem alten WEG wurde entfernt.
