Ein Miteigentümer zahlt das Hausgeld nur schleppend oder überhaupt nicht? Dann sollten Wohnungseigentümergemeinschaft und Hausverwaltung nicht zu lange bummeln. Zahlungen auf ausstehende Hausgelder verjähren. Für alte Hausgeldansprüche gilt eine einheitliche Verjährungsfrist von drei Jahren. (§ 197 Abs. 2 i.V.m. § 195 BGB). Es handelt sich dabei um eine sogenannte Sylvesterverjährung, d.h., die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Zahlungsanspruch durch Beschlussfassung entstanden und fällig gestellt worden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Wurde zum Beispiel im März 2008 der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr 2008 beschlossen, so verfallen Forderungen aus Hausgeldvorschüssen zum 31.12.2011.
Da nicht nur Hausgelder, sondern auch Forderungen aus Hausgeldabrechnungen der dreijährigen Verjährungsfrist unterliegen, führt dies dazu, das beide Forderungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten verjähren. Die Verjährungsfrist aus Forderungen zu Hausgeldzahlungen beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem die Vorauszahlungen fällig und zahlbar gewesen wären. Die Forderungfrist aus dem zwangsläufig erst im Folgejahr abgerechneten Wirtschaftsjahr beginnt ein Jahr später zu laufen, nämlich mit Ablauf des Jahres, in dem die Abrechnung auf der Eigentümerversammlung beschlossen wurde.
Hierzu ein Beispiel:
| Sollzahlung Hausgeld 2008 | 2.400,00 Euro |
| Istzahlung Hausgeld 2008 | 1.200,00 Eur0 |
| Hausgeldabrechnung 2008 | 2.480,00 Euro |
| Nachzahlung rechnerisch (2.480,00 Euro minus 1.200,00 Euro) | 1.280,00 Euro |
| Hätte der Eigentümer alle Vorschüsse geleistet, läge die Abrechnungsspitze bei | 80,00, Euro |
Was kann die Eigentümergemeinschaft, die in 2012 über die Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2008 beschließt, nun bei unterschiedlichen Verjährungsfristen fordern?
- Die Abrechnungsspitze in Höhe von 80,00 Euro plus 1.200,00 Euro an nicht gezahltem Hausgeld? Begründung wäre, dass die Abrechnung des Jahres 2008 ja erst in 2009 erfolgte und die Hausgeldzahlungen somit Teil der Jahresabrechnung sind.
- Nur die Abrechnungsspitze in Höhe von 80,00 Euro mit der Begründung, dass die ausstehenden Hausgelder in Höhe von 1.200,00 Euro zum 31.12.2011 verjährt sind und somit "unter den Tisch fallen".
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Die Meinungen hierzu gingen lange Zeit auseinander, Klarheit schaffte der Bundesgerichtshof, der Leitsatz: Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung (BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11). Die Forderungen aus rückständigen Hausgeldzahlungen sind also verloren, nur die Abrechnungsspitze ist einklagbar.
Achtung Eigentümerwechsel! Ist nichts anderes vereinbart, haftet ein Neueigentümer nicht für die Altschulden seines Vorgängers, er kann nur auf die Abrechnungsspitze in Anspruch genommen werden. Kommt es also im Einzelfall dazu, dass Eigentümergemeinschaften aus den verschiedensten Gründen Jahre zurückliegende Abrechnungen beschließen müssen, dann kann durch den neuen Beschluß über die Jahresabrechnung nur die Abrechnungsspitze gegenüber dem Erwerber geltend gemacht werden, die rückständigen Hausgeldvorauszahlungen müssen jedoch abgeschrieben werden, wenn zwischen dem Ende des Wirtschaftsjahres, für das die Vorauszahlung hätte entrichtet werden müssen und dem Beschluss der neuen Abrechnung, mehr als drei Jahre liegen (BGH, AZ V ZR 350/03).
Merke: Hausgeldzahlungen und Abrechnungsspitzen sind regelmäßig wiederkehrende Leistungen, sie unterliegen damit der Verjährungsfrist (aktuell 3 Jahre, § 195 BGB). Beschlüsse über Jahresabrechnungen führen nicht zu einer Verschiebung oder einem Neubeginn der Verjährung für fehlende Hausgeldzahlungen.
