Die Aufgaben, Rechte und Pflichten der Hausverwaltung

Auch eine Hausverwaltung kommt bei ihren Aufgaben, Rechten und Pflichten oft ins Grübeln | Bild fotolia.com @ von ollyParagraf 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters wurde einer umfangreichen Neugestaltung unterzogen. Aus 521 Wörtern wurden schlanke 55 Wörter. Da beklage noch einer die fortschreitende Bürokratisierung in diesem Land. Im neuen § 27 WEG steht nichts mehr von "Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen", "Lasten- und Kostenbeiträge anfordern" oder "eingenommene Gelder verwalten". Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird mehr in die Pflicht genommen.

§ 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2. die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern. 

Muss die Verwaltung jetzt nur noch noch den Hausmeister vorbeischicken, wenn die Glühbirne im Keller defekt ist oder auf die Gewährleistungsfristen der letzten Heizungsreaparatur achten? Nein, in § 27 WEG wurden die generellen Befugniss der Verwaltung geklärt. Alles oberhalb untergeordneter oder dringlicher Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung unterliegt der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft. Dabei können die Eigentümer die Aufgaben erweitern oder einschränken. Die Entscheidungen der Gemeinschaft hat die Verwaltung umzusetzen.

Was sind Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung?

Was von untergeordneter Bedeutung ist, ist von der Größe der Wohnanlage abhängig. In einer kleinen Anlage kann das der Ersatz der Außenbeleuchtung an der Hauseingangstür sein, in einer großen Anlage die umfangreichere Reparatur des Rolltores der Tiefgaragenanlage. Richtschnur sollten sogenannte Bagatellreparaturen sein. Geringfügige Arbeiten, die dem Interesse der Gesamtheit dienen.

Stellt sich heraus, dass die Maßnahme in einer kostenträchtigen Sanierungen enden kann, sollte sich die Verwaltung zurückhalten und für einen Beschluss der Eigentümer sorgen, auch wenn es bis zu einer Sanierung zu Einschränkungen kommen kann.

Die Wahrung von Fristen und die Abwendung eines Nachteils

Hierunter fallen Maßnahmen, die zwar gundsätzlich eine Beschlussfassung benötigen, die aber notwendig sind, um einen Nachteil zu verhindern, wenn erst eine Versammlung einberufen würde (Notgeschäftsführungsrecht).

Zu nennen sind hier hauptsächlich rechtliche Nachteile wie Verjährungsfristen (Gewährleistung), Rechtsmittelfristen, Anfechtungsfristen). Aber auch tatsächliche Nachteile wie ein Heizungsausfall oder der Wasserrohrbruch. In solchen Fällen muss sich die Vewaltung darauf beschränken, die Gefahrenlage zu beseitigen. Eventuell notwendige Sanierungsarbeiten müssen über eine Beschlussfassung herbeigeführt werden.

Die Gemeinschaft kann die Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern

Die Hausverwaltung ist nicht  für alles automatisch zuständig. Für was genau, sollte im Rahmen des Verwaltervertrages geklärt werden. 

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Ein Beispiel zur Einschränkung oder Ausweitung der Rechte und Pflichten einer WEG-Verwaltung durch Beschluss

Situation:

Die Eigentümergemeinschaft stellt fest, dass die Kommunikation zwischen der WEG-Verwaltung und den Eigentümern verbessert werden muss, insbesondere bei dringenden Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen.

Beschluss:

In der jährlichen Eigentümerversammlung wird folgender Beschluss gefasst:

- Erweiterung der Pflichten: Der Verwalter ist verpflichtet, einen monatlichen Newsletter per E-Mail an alle Eigentümer zu senden, in dem über aktuelle Vorgänge, geplante Reparaturen, und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage berichtet wird.

- Einschränkung der Rechte: Der Verwalter darf Aufträge für Reparaturen nur bis zu einem Betrag von 500 Euro ohne vorherige Zustimmung eines hierfür eingerichteten Eigentümerausschusses vergeben. Früher lag diese Grenze bei 1000 Euro.

Umsetzung:

Diese Anpassungen der Verwalterpflichten und -rechte werden in das Verwaltervertrag aufgenommen und in der Beschluss-Sammlung dokumentiert, um Transparenz und Rechenschaft zu verbessern. Der Verwalter muss nun regelmäßig kommunizieren und hat bei höheren Ausgaben eine zusätzliche Kontrollinstanz.

Durch solche Beschlüsse kann die Gemeinschaft spezifische Bedürfnisse adressieren und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effektiver gestalten.

§ 18 WEG Verwaltung und Benutzung

Nun sagt der der Gesetzgeber in § 18 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes in wunderbar klarer Sprache "Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", und führt dann weiter aus, was darunter zu verstehen ist.

 (1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

(3) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

§ 19 WEG Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss

Ordnungsmäßige Verwaltung? Was ist das? Der Gesetzgeber wird in § 19 WEG konkret!

(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere

1. die Aufstellung einer Hausordnung,

2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,

3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,

4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,

5. die Festsetzung von Vorschüssen sowie

6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

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§ 24 WEG Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Eigentümerversammlung)

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

(4) 1 Die Einberufung erfolgt in Textform. 2 Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

(6) 1 Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. 2 Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

(1) 1 Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. 2 Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

(2) 1 Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. 2 Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

(4) 1 Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. 2 Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

§ 44 WEG Beschlussklagen der WEG

Für Klagen nach § 44 WEG ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das bedeutet, dass immer das Amtsgericht am Ort des Gemeinschaftseigentums die Anfechtungs-, Nichtigkeits- oder Beschlussersetzungsklagen verhandelt und entscheidet.

(1) Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

1. Anfechtungsklage (Beschluss für ungültig erklären)

Ein Wohnungseigentümer erhebt eine Anfechtungsklage, weil auf einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde, eine teure Baumaßnahme am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, ohne dass alle notwendigen Informationen oder Angebote vorlagen. Der Eigentümer meint, dass die Entscheidung unter Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung getroffen wurde. Wenn das Gericht der Klage stattgibt, wird der Beschluss für ungültig erklärt.

2. Nichtigkeitsklage (Nichtigkeit feststellen)

Eine Nichtigkeitsklage wird erhoben, wenn ein Beschluss gefasst wurde, der von vornherein rechtswidrig und damit nichtig ist. Ein Beispiel wäre, wenn die Eigentümerversammlung beschließen würde, einem Wohnungseigentümer ohne Zustimmung aller anderen das Recht zu entziehen, seine Wohnung zu vermieten. Da dieser Beschluss gegen grundlegende Rechte verstößt, kann ein Wohnungseigentümer die Feststellung der Nichtigkeit durch das Gericht beantragen.

3. Beschlussersetzungsklage (Beschluss ersetzen)

Wenn eine notwendige Entscheidung nicht getroffen wird, kann ein Eigentümer die Beschlussersetzungsklage erheben. Ein Beispiel: Die Eigentümerversammlung versäumt es, einen Verwalter zu bestellen, obwohl die Bestellung gesetzlich notwendig ist. Ein Wohnungseigentümer kann dann eine Klage einreichen, damit das Gericht anstelle der Versammlung den entsprechenden Beschluss fasst und beispielsweise einen Verwalter bestellt.

Gerichtliche Kontrolle und Ersatz von Wohnungseigentümer-Beschlüssen

(2) Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Mehrere Prozesse sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden.

Paragraph 44 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) regelt die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten. Diese Vorschrift bestimmt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche für Verbindlichkeiten haftet, die aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entstehen.

Ein Beispiel hierfür könnte sein: Wenn ein Handwerker von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt wird, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise dem Dach oder der Fassade des Gebäudes, durchzuführen und die Gemeinschaft nicht zahlt, kann der Handwerker die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft für die Begleichung seiner Rechnung haftbar machen. In diesem Fall ist nicht ein einzelner Wohnungseigentümer haftbar, sondern die Gemeinschaft als Ganzes.

Allgemeine Bindungswirkung gerichtlicher Urteile im Wohnungseigentumsrecht

(3) Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

§ 44 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) regelt in Deutschland die Möglichkeit für einen Wohnungseigentümer, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gerichtlich anzufechten, wenn die anderen Eigentümer nicht zustimmen, eine notwendige Maßnahme durchzuführen. Dies betrifft vor allem dringende Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die für die Sicherheit oder Gebrauchstauglichkeit des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind.

Ein Beispiel: Nehmen wir an, in einem Mehrfamilienhaus ist das Dach stark beschädigt und es besteht das Risiko von Wasserschäden, die das gesamte Gebäude beeinträchtigen könnten. Wenn die Eigentümerversammlung sich mehrheitlich gegen die Reparatur des Daches entscheidet, weil sie die Kosten scheut, kann ein einzelner Eigentümer, der die Notwendigkeit der Reparatur erkennt, nach § 44 Abs. 3 WEG eine gerichtliche Entscheidung beantragen. Das Gericht kann dann entscheiden, dass die Maßnahme trotz der Ablehnung der Mehrheit der Eigentümer durchgeführt werden muss, um größere Schäden oder Gefahren abzuwenden.

Kostenerstattung bei Streithilfe im Wohnungseigentumsrecht

(4) Die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten gelten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung im Sinne des § 91 der Zivilprozessordnung, wenn die Nebenintervention geboten war.

§ 44 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) regelt die Kostenfrage bei einer Nebenintervention in einem Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern. Eine Nebenintervention, auch Streithilfe genannt, ist die Beteiligung einer dritten Partei an einem laufenden Prozess, um eine der Hauptparteien zu unterstützen. Die Regelung in § 44 Abs. 4 WEG besagt, dass die Kosten für eine solche Nebenintervention nur dann als notwendige Rechtsverteidigungskosten gelten und somit erstattungsfähig sind, wenn die Beteiligung an dem Verfahren geboten war.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

Nehmen wir an, zwei Wohnungseigentümer (A und B) streiten sich vor Gericht über die Frage, ob eine bestimmte bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum zulässig ist. Ein dritter Eigentümer (C), der ebenfalls ein starkes Interesse am Ausgang des Streits hat, weil die Entscheidung auch seine Wohnung betrifft, entscheidet sich, dem Verfahren als Streithelfer beizutreten. C unterstützt dabei Eigentümer B.

Wenn die Beteiligung von C sachlich gerechtfertigt ist, weil sie dazu beiträgt, relevante Aspekte zu klären, die auch C betreffen, und das Gericht die Position von B und C letztlich als richtig erachtet, können die durch Cs Beteiligung entstandenen Kosten als notwendige Kosten angesehen werden. Das bedeutet, dass sie unter Umständen von A, der unterliegenden Partei, erstattet werden müssen. War die Nebenintervention von C jedoch nicht zwingend erforderlich, um den Rechtsstreit zu entscheiden, und hat sie keinen wesentlichen Einfluss auf das Urteil gehabt, so werden die Kosten nicht erstattet.

Kurz zusammengefasst

Die Aufgaben, Rechte und Pflichten eines WEG-Verwalters Wohnungseigentümergemeinschafts-Verwalters) umfassen:

Aufgaben:

1. Durchführung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung.

2. Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder, einschließlich der Erstellung eines Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung.

3. Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.

4. Vorbereitung und Einberufung der Eigentümerversammlung sowie Ausführung der dort gefassten Beschlüsse.

5. Verwaltung der Gebäudeversicherungen und anderer Verträge für die Gemeinschaft.

6. Führung einer Beschluss-Sammlung für die Gemeinschaft.

Rechte:

1. Teilnahme an der Eigentümerversammlung mit Rede- und Antragsrecht, jedoch ohne Stimmrecht (außer er ist selbst Eigentümer).

2. Zugang zu allen notwendigen Unterlagen und Informationen über das Gemeinschaftseigentum.

3. Beauftragung von Handwerkern und Dienstleistern im Rahmen der laufenden Verwaltung.

4. Erhebung von Hausgeldern und Umlagen von den Eigentümern.

Pflichten:

1. Treuhänderische Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

2. Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und der Teilungserklärung.

3. Neutralität und Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer.

4. Informationspflicht gegenüber den Eigentümern über relevante Vorgänge in der Eigentümergemeinschaft.

5. Einholung von Angeboten und Vergleich von Kostenvoranschlägen für größere Reparaturen oder Renovierungen.

6. Sorge für die Einhaltung der Hausordnung.