Auf der Eigentümerversammlung wird zur Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme eine Sonderumlage beschlossen, leider zahlt ein Eigentümer nicht. Was kann die Eigentümergemeinschaft gegen säumige oder unwillige Wohnungseigentümer unternehmen?
Fälligkeit und gerichtliche Geltendmachung von Forderungen
Am Anfang steht nicht nur ein ordnungsgemäßer Beschluss zur gewollten Maßnahme, sondern auch ein Termin, zu dem die Eigentümer die Sonderumlage zu zahlen haben: die Fälligkeit der Zahlung. Ohne Fälligkeitsdatum muss die WEG-Verwaltung zuerst mahnen, um den säumigen Zahler in Verzug zu setzen. Hier wird unnötige Zeit vertan.
Neben der Fälligkeit sollte die Gemeinschaft prüfen, ob die WEG-Verwaltung ermächtigt ist, nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 die gerichtliche Geltendmachung von Forderungen einzuleiten. In vielen Hausverwalterverträgen steht das im Kleingedruckten, wenn nicht, sollte in Verbindung mit der Sonderumlage der notwendige Beschluss getroffen werden.
Stellt sich der Eigentümer quer, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen dem gerichtlichen Mahnverfahren oder dem Klageverfahren wählen.
Die Beantragung eines Mahnbescheides
Sie rechnen nicht mit einer großen Gegenwehr des Eigentümers? Dann ist das Mahnverfahren die richtige Wahl. Es ist schneller, kostengünstiger und unkomplizierter als das Klageverfahren. Viele säumige Eigentümer zahlen, wenn sie den Mahnbescheid in Händen halten. Reagiert der Eigentümer nicht auf den Mahnbescheid, kann die Gemeinschaft nach zwei Wochen den Vollstreckungsbescheid beim Mahngericht beantragen. Erst der Vollstreckungsbescheid gibt der Gemeinschaft die Möglichkeit, die Forderung ggf. im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Nun hat der säumige Eigentümer noch bis zu zwei Wochen nach Zugang des Bescheides Zeit, sich gegen den Vollstreckungsbescheid zu wehren. Tut er das, wird der Rechtsstreit in das Klageverfahren übergeleitet. Tut er das nicht, wird der Vollstreckungsbescheid rechtskräftig und darf als Grundlage einer Zwangsvollstreckung dienen, mit der sie den Gerichtsvollzieher beauftragen.
Das Klageverfahren
Der Eigentümer hat schon auf der Versammlung kundgetan, dass er „keinen Cent“ zahlen wird und notfalls vor Gericht zieht? Dann sollten sie auf den Mahnbescheid verzichten und direkt das Klageverfahren einleiten. Erstinstanzlich ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Eigentümergemeinschaft liegt. Hier kann die Gemeinschaft, vertreten durch die WEG-Verwaltung, ohne Zuhilfenahme eines Anwalts klagen. Wir raten jedoch zum rechtlichen Beistand. Der Rechtsanwalt kann sich vor dem Klageverfahren außergerichtlich an den säumigen Eigentümer wenden, um eine gütliche Einigung herbeizuführen. Dies hat schon oft zahlungsunwillige Eigentümer überzeugt.
Der Eigentümer wird im Klageverfahren zur Zahlung verurteilt
Wird der säumige Eigentümer zur Zahlung verurteilt, eröffnet sich der Gemeinschaft die Möglichkeit der Zwangsvollstreckung, wenn der Eigentümer immer noch nicht zahlt.
Die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher
Es gibt einige Möglichkeiten, Geldforderungen zwangszuvollstrecken. Eine effektive Zwangsvollstreckung ist jedoch abhängig von den Informationen, die der Hausverwaltung oder auch den Wohnungseigentümern vorliegen. Die Wohnung ist vermietet? Dann könnte die Mietpfändung erste Wahl sein. Vielleicht eine Kontopfändung, die Kontoverbindung ist der Hausverwaltung ja bekannt. In der Tiefgarage steht ein hochpreisiger PKW, dann könnte eine Sachpfändung erfolgreich sein usw. Je mehr Informationen der Gemeinschaft zur finanziellen Situation des säumigen Eigentümers vorliegen, desto gezielter kann eine Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt werden.
Zwangsversteigerung
Kommt der Gerichtsvollzieher mit leeren Händen zurück, weil keine Vermögenswerte vorhanden sind, bleibt der Eigentümergemeinschaft nur noch die Zwangsversteigerung der Wohnung. In der Versteigerung wird der Miteigentumsanteil des säumigen Zahlers zwangsweise versteigert.
Sie ahnen es, kann oder will der Wohnungseigentümer die Sonderumlage nicht zahlen, benötigt die Eigentümergemeinschaft einen langen Atem und viel Geld für Rechtsanwalt, Gericht und Gerichtsvollzieher, bis das Geld auf dem Konto ist. Wenn dies denn jemals geschieht. Wurde zudem schon mit der Maßnahme begonnen und stellen sich Zahlungsausfälle ein, muss die WEG-Verwaltung rechtzeitig dafür sorgen, dass für ausgefallene oder erkennbar ausfallende Beiträge Ersatz durch eine Liquiditatssonderumlage geschaffen wird. Ein Teufelskreis, der viele Miteigentümer schon in Schwierigkeiten gebracht hat.
Instandsetzungen fallen nicht vom Himmel!
Die Wasserrohrbrüche häufen sich, die Wohnungstüren müssen ausgetauscht werden, die Dachdeckerrechnungen werden immer zahlreicher und die Heizungsanlage geht auch jedes Jahr mehr ins Budget? Instandsetzungen sind kalkulierbar! Technische Einrichtungen sind nicht unsterblich. Ein realistischer Blick zum Beispiel in die AfA-Tabelle des Bundesfinanzminsteriums (PDF) und eine Bestandsaufnahme der wichtigsten Bauteile sind hiflreich. Deshalb sollte eine WEG-Verwaltung in Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat im Blick haben, wann mit Instandsetzungen zu rechnen ist, die Eigentümergemeinschaft beizeiten darauf hinweisen, dass die Rücklage für diese Eventualitäten nicht gewappnet ist und fragen, wie die Gemeinschaft gedenkt, damit umzugehen. Alternativ kann die WEG-Verwaltung auch einen Beschluss anregen, einen Architekten mit einer Bestandsaufnahme zu beauftragen und die Ergebnisse auf einer folgenden Eigentümerversammlung vorzustellen.
Tipps zur Sonderumlage
- Rechtzeitige Anhebung der Instandhaltungsrücklage! Viele Eigentümer wehren sich gegen eine höhere Einzahlung in die Rücklage. Sie sind der Auffassung, dass dieses Geld für sie verloren ist und mehr Nutzen auf dem eigenen Konto bringt. Auf diese Argumentation sollten sich die Eigentümer bei der Diskussion und der Beschlussfassung über die Höhe der jährlichen Zahlung zur Rücklage nicht einlassen. Die Eigentümergemeinschaft schützt sich am besten, wenn rechtzeitig eine ausreichende Instandhaltungsrücklage angespart wird.
- Es ist Geld in der Instandhaltungsrücklage, aber nicht genug? Der Beschluss über eine Sonderumlage kann mit einem Beschluss über eine Teilentnahme aus der Instandhaltungsrücklage kombiniert werden. Dies kann eine Sonderumlage erträglicher machen.
Beispiel: Finanzierung der Kosten zu 40 % aus der Instandhaltungsrücklage und zu 60 % über eine Sonderumlage. Hier ist allerdings darauf zu achten, dass sich die Kostenverteilungsschlüssel vertragen. Wird die Rücklage nach Miteigentumsanteilen angespart und soll die Sonderumlagen nach Wohneinheiten erfolgen, kann ein Anfechtungsgrund vorliegen. - Wie dringlich ist die Maßnahme? Je höher der Modernisierungsanteil und je geringer der Instandsetzungsanteil, desto mehr Zeit bleibt der Eigentümergemeinschaft. Hier wäre das (schrittweise) Ansparen des benötigten Betrags in Raten über mehrere Monate oder Jahre, natürlich zusätzlich zur Hausgeldzahlung wie im Wirtschaftsplan festgelegt, möglich. Dies kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Zwingende Sanierungen des Gemeinschaftseigentum dürfen nicht mit dem Argument "kein Geld in der Kasse" hinausgeschoben werden.
Beschlussbeispiel: Die Mittel für die Flachdachsanierung (Top 5) in Höhe von 12.000 EUR sollen durch eine Ansparung zusammengetragen werden. Hierzu zahlen die Eigentümer für die Dauer eines Jahres insgesamt monatlich 1.000 Euro neben dem laufenden Hausgeld, verteilt nach Miteigentumsanteilen. Die monatliche Zuzahlung beginnt im Januar 2016 und ist gemeinsam mit dem monatlichen Hausgeld jeweils im Voraus bis spätesten zum dritten Werktag eines Monats fällig. Die Ansparung endet mit der Zahlung für Dezember 2016. Die Verwaltung wird ermächtigt, nicht gezahlte Ansparbeiträge gegenüber säumigen Miteigentümern namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen und falls erforderlich, gerichtlich durchzusetzen.
