BGH | Wohn- oder Teileigentum als Heimeinrichtung

Wohnungseigentum dient dem Wohnen und Teileigentum umfasst alle anderen Nutzungsarten des Gebäudes. Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis (vgl. § 1 WEG) schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen - gegenseitig aus. Dient eine Einheit nicht zu Wohnzwecken, darf sie grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zuzuordnen sind. Ärger und Verdruss in der Eigentümergemeinschaft gibt es immer dann, wenn ein Eigentümer sein Sondereigentum nicht nach den Vereinbarungen der Teilungserklärung nutzt. Hier hat der Bundesgerichtshof schon des öfteren entschieden, dass eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung zulässig sein kann, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung.

Der maßgebliche Begriff des Wohnens ist weit zu verstehen, wobei entscheidend ist, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet; so dient nach der Rechtsprechung des BGH eine Eigentumswohnung bei der Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste als Unterkunft und damit Wohnzwecken. Dagegen bestand bislang in der Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass eine Nutzung als Heim oder als heimähnliche Einrichtung nicht zu Wohnzwecken dient; welche Kriterien aber im Einzelnen ein Heim ausmachen, war umstritten und bislang nicht entschieden. Dies hat der Bundesgerichtshof nun nachgeholt.

Der Bundesgerichtshof hatte über einen zwischen zwei Teileigentümerinnen geführten Rechtsstreit entschieden, der die Zulässigkeit der Nutzung einer früher als Altenpflegeheim dienenden Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft zum Gegenstand hatte. Der klagende Eigentümer brachte vor, dass durch den Umbau der Teileigentumseinheit zum Betrieb einer Flüchtingsunterkunft eine Umwandlung in Wohnraum stattfindet. Dies wäre nicht statthaft.

Wann ist ein Heim ein Heim?

  • Die Unterkunft erfolgt für eine Vielzahl von Menschen, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist.
  • Es ist eine heimtypische Organisationsstruktur gegeben, die keine Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises zulässt.
  • Die Grenzen einer Wohnnutzung werden überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und - je nach Zweck des Aufenthalts - durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt wird.

Es bedarf also einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht. So wird im Bereich der Altenpflege etwa das betreute Wohnen als Wohnnutzung anzusehen sein, nicht aber eine Nutzung durch stationäre Pflegeeinrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben.

Was die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern angeht, dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken und zwar auch dann, wenn die Bewohner nicht familiär verbunden sind. Eine Überbelegung muss allerdings von den übrigen Wohnungseigentümern nicht ohne weiteres hingenommen werden.

Vergleichbare Kriterien gelten bei einem Arbeiterwohnheim. Daran gemessen dient die beabsichtigte Nutzungen nicht zu Wohnzwecken. Nach ihrer aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen baulichen Gestaltung weist die zuvor als Altenpflegeheim genutzte Einheit eine heimtypische Beschaffenheit auf und ist für einen auch in einer Wohngemeinschaft unüblich großen Personenkreis ausgelegt; auch soll die Unterbringung von Arbeitern oder Flüchtlingen jeweils in Mehrbettzimmern mit gemeinschaftlicher Nutzung von Küche und Sanitäranlagen erfolgen.

| BGH, Urteil vom 27. Oktober 2017 - V ZR 193/16

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