Nicht immer herrscht in Wohnungseigentümergemeinschaften „Friede, Freude, Eierkuchen“. Oft werden handfeste Konflikte ausgetragen. Ein zusätzliches Konfliktpotenzial entsteht dann, wenn ein Wohnungseigentümer verstirbt und eine Erbengemeinschaft aus mehreren Miterben die Rechtsnachfolge antritt. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Erbengemeinschaft stellt sich dann die Frage, wie man mit der Situation umgeht und welche rechtlichen Ansatzpunkte bestehen, um Lösungen zu finden. Vor allem geht es dann darum, den Begriff der „Teilungsversteigerung“ richtig einzuordnen.
Werden Eigentümern an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums Rechte eingeräumt, bezeichnet man dies als Sondernutzungsrecht. Es stellt also ein ausschließliches Nutzungs- und Gebrauchsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums dar. Das Sondernutzungsrecht erlaubt es dem berechtigten Eigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen und die Nutzungen hieraus zu ziehen. Die übrigen Miteigentümer sind von der Nutzung der Bereiche, die dem Sondernutzungsrecht unterfallen, ausgeschlossen. Hiervon zu unterscheiden ist das Sondereigentum an Wohnflächen und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes.
Vorneweg: Abstellplätze, Stellplätze, Tiefgaragen, Garagen, Car-Ports, Fertiggaragen und wie der Unterstand für des Deutschen liebstes Kind sonst noch genannt wird, sind zunächst Gemeinschaftseigentum. An ihnen kann jedoch, bis auf wenige Ausnahmen, in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung Sondereigentum begründet werden. Wobei Sondereigentum eher der umgangsprachliche Wortgebrauch ist, korrekt wäre hierfür die Bezeichnung Teileigentum*.
Diesen Tagunsgordnungspunkt liebt jeder WEG-Verwalter: Die Kostentragung bei Instandhaltungsbedarf eines Sondernutzungsrechtes. Die Eigentümer Kowalski besitzen ein Sondernutzungsrecht am Garten und der morsche Baum muss nun gefällt werden. Herr Müller aus dem 2. Stock hat das Sondernutzungsrecht an der Garage im Hof und das Garagentor fällt bald aus den Angeln und sollte dringend erneuert werden. Kein Miteigentümer darf in den Garten der Familie Kowalski und die Garage darf Herr Müller auch nur alleine nutzen. Warum soll die Gemeinschaft für die Reparaturkosten aufkommen?
In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wurde einem Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer hinter dem Haus gelegenen Gartenfläche eingeräumt, "Eventuell anfallende Kosten" sollte der Eigentümer selbst zahlen. Es kam wie so oft, im Laufe der Zeit beschädigte ein dort stehender Baum die Garage eines Wohnungseigentümers, Estrich und Tor wurden in Mitleidenschaft gezogen. Der Baum musste zur Vermeidung weiterer Schäden gefällt werden.
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