Ist der WEG-Verwalter wie üblich für einen bestimmten Zeitraum bestellt, wird in der Regel vertraglich vereinbart, dass die Abberufung des WEG-Verwalters nur möglich ist, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies gilt auch im umgekehrten Fall. Die vorzeitige Amtsniederlegung durch den WEG-Verwalter ist nur rechtmäßig, wenn auch sie aus wichtigem Grund erfolgt (§ 626 BGB).

Aber, Vertrag hin oder her, eine WEG-Verwaltung kann auch ohne wichtigen Grund jederzeit ihr Amt niederlegen und diese Niederlegung ist sofort wirksam (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 05.01.2016 C 47/15). In einem nachfolgenden Rechtsstreit ist dann zu klären, ob der Gemeinschaft Schadensersatzansprüche zustehen. Dies kann der Fall sein, wenn kein wichtiger Grund vorlag oder die Amtsniederlegung zur Unzeit erfolgte. In Frage kommen u.a.: höhere Vergütung des Neuverwalters, Kosten einer zusätzlichen Eigentümerversammlung, beschlossene und eilbedürftige Sanierungsmaßnahmen mussten verschoben werden und wurden teurer, Erstellung der Abrechnung durch eine Fremdfirma.

hausverwaltung paragrafenzeichenAm 01.08.2018 treten die Berufszulassungsregelungen für Immobilienmakler und Wohnungsverwalter in Kraft. Ab diesem Stichtag gelten für solche Dienstleister die Voraussetzungen des § 34c GewO. Die dort beschriebene Zulassungspflicht gilt bereits für Makler und wird nun auch für Immobilienverwalter verbindlich. Wer nur geschäftlich genutzte Immobilien verwaltet, muss sich nicht auf Änderungen einstellen.

Zulassungsverschärfung im Interesse des Verbraucherschutzes

Die Änderung der Voraussetzungen für die Berufsausübung von Wohnungsverwaltern soll den Interessen der Immobilieneigentümer dienen, die immer häufiger ihr Auskommen im Alter sichern wollen, indem sie ihr Vermögen in eine Wohnimmobilie investieren. Weil Verwalter von Wohnimmobilien Verantwortung für erhebliche Werte ihrer Auftraggeber übernehmen müssen, sollen sich Immobilieneigentümer nach dem Willen des Gesetzgebers noch mehr darauf verlassen können, dass ihre Immobilien in kompetenten Händen sind. Die neuen Regelungen gelten nicht nur für die Verwalter, deren Kompetenzen und Aufgaben durch § 27 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt sind, sondern auch für solche Verwalter, die der Immobilieneigentümer durch frei ausgehandelten Verwaltervertrag mit der Verwaltung seiner vermieteten Immobilien betraut.

menschen im bueroDas Wohnungseigentumsrecht wird voraussichtlich 2020 kräftig durchgeschüttelt. Bild von StockSnap auf Pixabay

Die letzte umfassende Reform des Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 2007. Seitdem hat sich viel getan! Zeit also, das Werk den aktuellen Gegebenheiten anzupassen. Das Gesetz könnte zum 01. September 2020 in Kraft treten. Aufgrund der zahlreichen Änderungswünsche und der Covid-19-Pandemie lässst sich der Zeitplan jedoch wohl kaum halten. Riskieren wir einen Blick in den aktuellen Referentenentwurf.

Eine Eigentümerin prüft das Honorar der HausverwaltungEs ist mittlerweile gängige Praxis, die Verwaltervergütung der Eigentümergemeinschaft gleichmäßig auf die Einheiten zu verteilen, sodass jedes Sondereigentum oder Teileigentum mit dem gleichen Honorarsatz belastet wird. Dem zu Grunde liegt die Annahme, dass der Verwaltungsaufwand unabhängig von der Größe der Miteigentumsanteile für jede Einheit identisch ist. Aber, was gängige Praxis ist, ist noch lange nicht rechtens.

Hausverwaltung legt das Geld der Eigentümer anIn der Vergangenheit bereitete die Kontenführung der Wohnungseigentümergemeinschaft oft Probleme. Viele Kreditinstitute verlangten unter Hinweis auf die Kontenwahrheit, sich durch einen amtlichen Ausweis zu legitimieren. Bei einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft ein langwieriges Unterfangen. Folgte dann noch ein Eigentümerwechsel mußte der Neueintritt in die Gemeinschaft jedes Mal gegenüber der Bank dokumentiert werden.

Knapp 100 Schreiben mit der Bitte um Auskunft zu Verwaltungsangelegenheiten gingen der Hausverwaltung innerhalb von 4 Jahren von nur einem Eigentümer ein. Der Hausverwalter war geduldig und beantwortete alle Fragen, übersandte Kopien, mal kostenfrei mal gegen Kostenerstattung. An den Eigentümerversammlungen nahm der neugierige Eigentümer jedoch nie teil. In seinem letzten Schreiben verlangte er unter anderem Auskunft zur Jahresabrechnung 2007 und zum Wirtschaftsplan 2009. Das brachte das Fass zum überlaufen. Der Verwalter weigerte sich noch weitere Kopien zu verschicken oder Auskünfte zur lange zurückliegenden Jahresabrechnung 2007 zu erteilen.

Die Wohnungseigentümer können für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen, dass hierfür ein moderates Entgelt zu entrichten ist. Für die mit Umzügen verbundene Inanspruchnahme der Gemeinschaftsflächen (Keller, Hausflur, Aufzüge etc.) kann deshalb eine angemessen Pauschale festgesetzt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass eine solche Regelung alle Wohnungs- und Teileigentümer gleichermaßen treffen muss. Unsachgemäße Differenzierungen führen zur Rechtswidrigkeit des Beschlusses. Dies gilt übrigens auch für die Untervermietung von Gemeinschaftseigentum an andere Miteigentümer. 

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