Zunächst einmal hat die Hausverwaltung die jährliche Hausgeldabrechnung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum oder Teileigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat. Diese Vorgabe beruht auf einem Urteil des BGH aus dem Jahr 1988 (V ZB 10/87). 

Viele Wohnungseigentümer verschenken bei der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums bares Geld. Sie können die Kosten dieser oft sehr teuren Maßnahmen ihm Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf ihre Mieter umlegen. 

Beispiele: Dämmung der Gebäudefassade, Einbau eines Personenaufzugs, Errichtung eines Kinderspielplatzes, Einbau einer neuen zentralen Energiesparheizung oder neue Isolierglasfenster, Anbau von Balkonen, Einbau von Wasserzählern usw.

Immer noch gibt es in Deutschland mehr Mieter als Eigentümer, die Nachfrage ist da, in einem Land, das auf eine reiche Mietkultur zurückblicken kann. Deutschland ist das Land mit dem höchsten Mieter- und niedrigsten Eigentümeranteil in der EU. Dabei fragen sich gerade viele Jung- und Erstbesitzer, die bislang noch keinen Wohnraum vermietet haben, was denn eigentlich zu beachten ist, um nebenher noch ein paar Euro einnehmen zu können. Wie kann ein Mietpreis ermittelt werden, wann gibt es steuerliche Vorteile und wann kann die Miete erhöht werden?

Fest steht: Wer sich im Alter keine Sorgen um finanzielle Belange machen will, muss rechtzeitig vorsorgen. Die gesetzliche Rente alleine reicht schon jetzt in vielen Fällen nicht mehr aus, um den gewohnten Lebensstandard aufrechtzuerhalten. Und dennoch ist das Vertrauen in Zusatzversicherungen gering. Viel interessanter scheinen alternative Anlagemöglichkeiten zu sein, die über eine gewisse Wertstabilität und Zukunftsfähigkeit verfügen. Auch der Kauf einer Eigentumswohnung zum Vermieten fällt in diese Kategorie. Was aber ist wichtig, wenn diese im Alter finanzielle Entlastung bieten soll?

Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Um die Steuerlast so niedrig wie möglich zu halten, sollten Vermieter jeden Cent an Aufwendungen, der in Zusammenhang mit der Vermietung einer Eigentumswohnung entstanden ist, in ihrer Steuererklärung gegenrechnen. Das Einkommensteuergesetz spricht in diesem Zusammenhang von Werbungskosten. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG).

Auch in der schönsten Wohnung nagt irgendwann der Zahn der Zeit munter in den Räumlichkeiten vor sich hin. Schließlich ist das Bad veraltet, passt nicht mehr zu den heutigen Vorstellungen oder zeigt eindeutige Verschleißspuren. Dies geschieht in Häusern ebenso, wie in einer Eigentumswohnung. Die Modernisierung ist also notwendig, doch können Eigentumswohnungsbesitzer frei durchstarten oder müssen sie etwas beachten?

 

Der Kauf einer Eigentumswohnung muss in Deutschland zwingend vor einem Notar erfolgen, da beim Erwerb einer Eigentumswohnung immer auch ein Miteigentum an Grund und Boden erworben wird und somit eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Der Notar sorgt für die sichere Abwicklung des Vertrags und die Eintragung des Käufers ins Grundbuch, mit der das Eigentum wirksam auf den Käufer übergeht.

Er klärt unter anderem, ob die Wohnung dem Verkäufer gehört oder ob Belastungen bestehen. Hierzu fordert er den Grundbuchauszug an, der Angaben zu Größe, Lage und Nutzungsart der Immobilie enthält. Diese Angaben werden im Vertragstext vermerkt.

Eine Wohnung möbliert zu vermieten, bedeutet zunächst einmal Investitionskosten. Diese zahlen sich häufig jedoch aus, da für möblierte Wohnungen die Mietpreisbremse nicht greift. Eine möblierte Mietwohnung hat zudem einen hohen Nutzwert und bringt somit sowohl den Mietern als auch den Vermietern viele Vorteile. Auch die Anschaffungskosten für möblierte Wohnungen können steuerlich geltend gemacht werden. Entscheidend ist es, die passende Zielgruppe anzusprechen und einen passgenauen Mietvertrag zu erstellen.

Wer Wohnungseigentum mietet oder vermietet, geht ein Vertragsverhältnis ein. Der Mieter ist zur Zahlung der Miete verpflichtet, der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Nichts währt ewig – hierzu gehören auch normale Abnutzungserscheinungen der Mietsache. Der Vermieter unterliegt aus diesem Grund der Instandhaltungspflicht. Nur, welche Maßnahmen müssen Vermieter ergreifen, um ihren Pflichten nachzukommen und wo liegen die Grenzen?

Neben dem Reinertrag (Nettomietrendite) ist der Cashflow eine wichtige Kennziffer. Der Cashflow ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, bei der die realisierten Einzahlungen und Auszahlungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums (z.B. Monat, Quartal, Jahr) einander gegenübergestellt (saldiert) werden und dadurch Aussagen zur Liquidität eines Wirtschaftssubjektes ermöglichen. Für Betriebswirte ist der Cashflow eine Kennzahl zur Beurteilung von Unternehmen.

Ist der Cashflow positiv, steht dem Unternehmen dieser Überschuss in Form von Liquidität für weitere Investitionen zur Verfügungen. Ist der Cashflow negativ, haben Sie aus dem operativen Geschäft heraus keinen Gewinn erwirtschaften können. Im Gegenteil, Sie müssen sogar Geld nachschießen, um die Verluste abzudecken.

Inzwischen findet diese Kennzahl in vereinfachter Form Anwendung bei der Kalkulation von Immobilieninvestments.

Nicht selten passiert es, dass über die Jahresabrechnung in der Eigentümerversammlung nicht beschlossen wird oder es liegt durch einen Wechsel in der Verwaltung für ein oder auch mehrere Jahre überhaupt keine Abrechnung vor, die der vermietende Eigentümer als Basis seiner Betriebskostenabrechnung heranziehen kann. Der Vermieter muss jedoch mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode mit seinem Mieter abrechnen, sonst gehen eventuelle Nachforderungen verloren. Was tun?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage kaufen möchten, sollten Sie bei der Besichtigung die Mieterbrille aufsetzen! Worauf achten Sie als Mieter, auf was legen Sie Wert, was ist zweitrangig? Hierzu wurden 2016 von immowelt.de 1.000 Personen bundesweit befragt.

Fast genauso wichtig wie genügend Licht ist den Deutschen frische Luft: Ein Balkon, eine Terrasse oder ein Garten ist für 88 Prozent besonders wichtig. 86 Prozent der Befragten achten auch auf gute Energiewerte, bevor sie sich für eine Wohnung entscheiden. Das unterschreibe ich alles, was ich ehrlich gesagt bezweifle ist die hohe Wertigkeit des Energieausweises. Noch kein Mietinteressent hat bei einer Wohnungsbesichtigung danach gefragt.

Schauen Sie sich auf den gängigen Immobilienportalen um, werden Sie für die deutschen Großstädte mit den dazugehörigen Speckgürteln oft Angebote zur „Kapitalanlage“ finden, die mit einer Bruttomietrendite von 2,30% bis 3,50% daherkommen, ein Zuschussgeschäft. Sagen wir es, wie es ist. Diese Angebote sind größtenteils an Selbstnutzer gerichtet, die nach Kauf Eigenbedarf anmelden werden. Wenn Sie bereit sind deutschlandweit zu investieren und nach statistischem Material suchen, sollten Sie auf zwei Dinge achten.

moderne fassadenverkleidungDie Keralit Fassadenverkleidung ist eine innovative Lösung für die Verschönerung und den Schutz von Gebäudefassaden. Sie zeichnet sich durch ihre Langlebigkeit, Widerstandsfähigkeit und ästhetische Vielfalt aus. In diesem Artikel werden wir Ihnen eine umfassende Anleitung bieten, wie Sie Keralit Fassadenverkleidung effektiv nutzen können, um Ihr Gebäude zu verschönern und gleichzeitig vor Witterungseinflüssen zu schützen.

Während der Selbstnutzer seine Zinszahlungen nicht steuermindernd geltend machen kann, kann der vermietende Eigentümer die Zinsen bei seiner Steuererkläung im Rahmen der Einkünftermittlung aus Vermietung und Verpachtung als Kosten ansetzen und so sein zu versteuerndes Einkommen drücken. Daher gilt unter steuerlichen Gesichtspunkten für Vermieter zwar "so viel Eigenkapital wie nötig und soviel Fremdkapital wie mögich". Zwischen 20% und 30% sollten es jedoch schon an Eigenkapital sein, da die Beleihungsgrenzen vieler Banken sich zwischen 60% und 80% bewegen. Benötigen Sie mehr Fremdkapital, ist das oft nur gegen einen Zinsaufschlag möglich. 

many goldfishes jumping from one bowl to the other on white background - viele Goldfische springen von einem Glas ins andere vor weissem HintergrundBild: fotolia.com © Franz PflueglIm Fall V ZR 48/23 hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 27. September 2024 ein Urteil in einem Rechtsstreit zwischen geschiedenen Eheleuten gefällt, bei dem es um die Ausübung von Vorkaufsrechten und Wohnungseigentum ging. Die Parteien hatten sich im Rahmen ihrer Scheidung auf die Aufteilung ihres gemeinsamen Hauses in in drei Wohnungen geeinigt. Die Klägerin erhielt eine Wohnung und der Beklagte zwei Wohnungen, wobei die Klägerin ein dingliches Vorkaufsrecht für eine der Wohnungen des Beklagten eingeräumt bekam.

Preis, Lage und Ausstattung sind nicht die einzigen Parameter, die Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen müssen. Ebenso wichtig ist die finanzielle Ausstattung sowie die regulatorischen Gegebenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Sie beitreten. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten sie deshalb die Protokolle der Eigentümergemeinschaft genau studieren, um sich vor Überraschungen zu schützen.


Gemeinschaftseigentum


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