Eine allgemeine Angabe darüber, welche Betrag pro m² / Jahr angemessen ist, ist nicht möglich. Dies kann nur auf Grund aller Umstände des Einzelfalls entschieden werden.
Möglichkeiten der Rücklagenberechnung
Ein altes Haus, für das noch keine ausreichende Rücklage besteht, wird die Ansammlung einer größeren Summe erfordern, da hier mit einem erhöhten Reparaturbedarf zu rechnen ist.
Einzelne Immobilien in Köln oder in anderen Großstädten mit Altbaubestand stellen hier manchmal eine Ausnahme dar. Steht ein Haus unter Denkmalschutz, können die Eigentümer Fördermittel beantragen. Ist der Bescheid positiv, muss in die Instandhaltungs- und Sanierungskosten lediglich der jeweils geforderte Eigenanteil investiert werden. Aber Achtung, die Mittel werden oftmals erst nach Durchführung der Maßnahmen ausgezahlt. Die Eigentümer müssen also zunächst alle anfallenden Kosten vorfinanzieren und erhalten erst nach Abschluss und Abnahme der Baumaßnahmen den vereinbarten Förderbetrag.
Es macht einen Unterschied, ob z.B. ein Aufzug vorhanden ist, Kinderspielplätze regelmäßig gewartet werden müssen oder eine Zentralheizungsanlage ihren Dienst verrichtet. Auch wird bei neu gebauten Objekten gerne unter Hinweis auf die bestehende Gewährleistungsverpflichtung des Bauträgers für die ersten Jahre eine Rücklagenbildung ausgesetzt oder nur mit Minimalbeträgen betrieben.
Erfahrungen in der Verwaltungspraxis zeigen, dass die von den Wohnungseigentümern beschlossene Höhe der Rücklagenzuführung oft unzureichend ist. Grund hierfür ist ein mangelndes Bewusstsein bzw. ein zu großer Optimismus hinsichtlich des mittel- und langfristig zu erwartenden Instandsetzungsaufwandes.
1. Schätzung der anfallenden Kosten
Man sollte hierbei überschlagsmäßig unter Berücksichtigung zukünftiger Preissteigerungen schätzen, welche größeren Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen in den nächsten Jahren erforderlich sind. Hierbei ist zu denken an Fassadenschäden, Reparatur oder Ersatz der Heizungsanlage, Aufzug, Arbeiten am Treppenhaus, Dacheindeckung.
Einen Anhaltspunkt können die steuerlichen Abschreibungstabellen geben, sie betragen z.B. bei Wasserenthärtungsanlagen 12 Jahre.
Hilfreich zur Ermittlung der notwendigen Höhe kann die folgende Zusammenstellung über die Lebensdauer einiger Gebäudebestandteile und die Kosten der Erneuerung dieser Bestandteile sein. Die Zahlen basieren beispielhaft auf einer Veröffentlichung der IDUNA NOVA.
| Bauteil | Lebensdauer | %Kosten der ursprünglichen Herstellungskosten |
| Anstriche, Teppiche, Tapeten | 5-10 Jahre | 100 |
| Dachentwässerung, Bleche | 10-20 Jahre | 240 |
| Heizung, Lüftung | 10-20 Jahre | 280 |
| Kaminkopf | 15-20 Jahre | 100 |
| Elektroinstallation | 10-30 Jahre | 160 |
| Sanitärinstallation | 10-30 Jahre | 270 |
| Ziegeldach, Dachhaut | 20-30 Jahre | 180 |
| Außenputz | 20-30 Jahre | 180 |
| Holz außen | 20-30 Jahre | 130 |
| Haustüre, Fenster, Mauern, Wände, Fliesen | 30-50 Jahre | 80 |
| Dachstuhl | 80-100 Jahre | 200 |
| Außenwände | 80-100 Jahre | 20 |
2. Peters'sche Formel
In der Verwaltungspraxis wurden mehrere Ansätze entwickelt, eine angemessene Höhe der Rücklagenzuführung über eine Formel abzuleiten. Der bekannteste Ansatz dürfte die von dem Architekten Peters entwickelte sogenannte "Peters'sche Formel" sein.
Baukosten x 1,5 x 65 bis 70 / 80 x Wohnfläche x 100
Sie geht davon aus, dass im Laufe von geschätzten 80 Jahren Lebensdauer eines Gebäudes Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellkosten anfallen, hiervon je nach Ausstattung 65-70 % das Gemeinschaftseigentum betreffend.
Ein Beispiel: Unterstellt man historische Baukosten in Höhe von € 400.000 (selbstverständlich ohne Grundstücksanteil), eine Gesamtwohnfläche von 400 m² und einen Anteil von 65 % Gemeinschaftseigentum, würde sich die Rücklagenzuführung pro m² und Jahr nach der Peters'schen Formel wie folgt ergeben:
400.000 x 1,5 x 65 / 80 x 400 x 100 = 12,19 €
Die so errechneten Beträge übersteigen die üblichen Sätze oft ganz erheblich. Trotzdem ist die Formel im Prinzip richtig. Sie führt in der Anfangszeit deswegen zu hohen Summen, weil dann die laufend zu entrichtenden Beträge die Inflationsraten der kommenden Jahrzehnte enthalten. Geht man zunächst davon aus, dass wenig Mittel gebraucht werden und das daher durch Zins und Zinseszins ein Zuwachs eintritt, der die Steigerung der Baukosten mindestens teilweise ausgleicht, so kann man später zu niedrigeren Aufwendungen kommen. Je länger das Gebäude steht, desto unausweichlicher wird die Anwendung der Peters'schen Formel.
Nachteil der Peters'schen Formel
Der Nachteil der Peters'schen Formel liegt darin, dass durch das Anknüpfen an die historischen Baukosten die Rücklagenzuführung für ältere Objekte - bei einer späteren Anwendung der Formel - in der Regel zu niedrig angesetzt wird.
3. Ansatz gemäß II. Berechnungsverordnung
Ein Anknüpfen an die geltenden Höchstsätze der II. BV (§ 28 Abs. 2 II. BV) führt zu folgenden Werten für die Rücklagenbildung pro m² / Jahr in Abhängigkeit vom Baujahr:
Instandhaltungskosten (§ 28 II. BV)
Die Zuordnung der Baualtersklassen erfolgt dynamisch, d.h. im Zeitablauf, wenn die Wohnungen älter werden, erfolgt automatisch eine Zuordnung zur nächst höheren Klasse. Als Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche dürfen angesetzt werden für Wohnungen deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres
a) weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 €
b) mindestens 22 Jahre zurückliegt, 9,00 €
c) mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 €
