Instandhaltungsrücklage: Grundlagen, Fragen & Antworten

Die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage sollte die frisch gebackene Eigentümergemeinschaft schon bei der ersten Eigentümerversammlung im Auge behalten. Bild: Fotolia.com @ Jürgen FälchleDie Instandhaltungsrücklage heißt nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nun Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Satz 4). Die Ansammlung derselben ist Bestandteil der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie Bestandteil des monatlich zu zahlenden Hausgeldes.

 

 

Begriffsänderungen nach der WEG-Reform 2020

1. Begriff „Erhaltungsrücklage“: Dieser Begriff wird jetzt offiziell verwendet, statt Instandhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).

2. Verpflichtung zur Bildung: Die Eigentümergemeinschaft ist weiterhin verpflichtet, eine angemessene Erhaltungsrücklage zu bilden (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).

3. Verwendung und Festsetzung: Die Rücklage dient der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Höhe wird im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung festgelegt (§ 19 Abs. 1 WEG). Der Wirtschaftsplan berücksichtigt die Beiträge (§ 28 Abs. 1 WEG).

Diese Änderungen zielen darauf ab, die Finanzierung notwendiger Reparaturen und Instandhaltungen klarer zu regeln.

Wofür darf die Instandhaltungsrücklage verwendet werden?

Die Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – oft auch als Instandhaltungsrücklage bezeichnet – dient dazu, notwendige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren. Sie kann für folgende Zwecke eingesetzt werden:

• Instandhaltung und Instandsetzung: Dies umfasst Reparaturen an gemeinschaftlichen Teilen der Immobilie, wie Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlagen, Aufzug oder Gemeinschaftsanlagen.
• Modernisierungen: Maßnahmen, die den Wohnwert oder die Energieeffizienz verbessern, wie z. B. der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder Dämmmaßnahmen, können ebenfalls aus der Rücklage finanziert werden.
• Notwendige Reparaturen: Akute Schäden oder dringende Reparaturen, die unerwartet auftreten und nicht durch die laufende Hausgeldzahlung abgedeckt sind, können aus der Rückstellung bezahlt werden.
• Kosten für Wartung und Pflege: Regelmäßige Wartungsarbeiten oder Maßnahmen zur Pflege des Gemeinschaftseigentums, die über normale Hausmeistertätigkeiten hinausgehen, können ebenfalls aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden.
• Gutachten: Wenn ein Gutachten (z. B. für bauliche Mängel oder Instandhaltungsbedarf am Gemeinschaftseigentum) erforderlich ist, kann die Rücklage genutzt werden, da es der Vorbereitung und Planung notwendiger Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen dient.
• Anwaltliche Beratung: Sollten rechtliche Fragen im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum oder dessen Instandhaltung auftreten, kann auch eine anwaltliche Beratung aus der Rückstellung finanziert werden. Dies gilt vor allem, wenn die Beratung notwendig ist, um Beschlüsse durchzusetzen oder rechtliche Auseinandersetzungen zu klären, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

 

 

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Modernisierungen in der Eigentümergemeinschaft

Seit der WEG-Reform 2020 hat sich die Rechtslage hinsichtlich Modernisierungsmaßnahmen deutlich geändert. Die Urteile zur Verwendung der Instandhaltungsrücklage für Modernisierungen aus früheren Jahren sind in dieser Hinsicht nicht mehr uneingeschränkt anwendbar.

Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wurde die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen (inklusive Modernisierungen) vereinfacht:

1. Beschlussfähigkeit für Modernisierungen:

Bauliche Veränderungen, die der Modernisierung oder dem barrierefreien Zugang oder Nutzbarkeit des Gebäudes dienen, können nun mit einer einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Damit ist die Hürde für Modernisierungsbeschlüsse deutlich gesenkt worden.

2. Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage:

Durch die Neuregelung kann die Instandhaltungsrücklage nun auch zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen verwendet werden, sofern die Eigentümerversammlung dies beschließt. Der Einsatz der Erhaltungsrücklage für solche Zwecke ist also nicht mehr auf reine Instandhaltungen und Reparaturen beschränkt.

3. Kostenverteilung:

Die Kostenverteilung für Modernisierungsmaßnahmen kann innerhalb der Eigentümergemeinschaft individuell beschlossen werden, beispielsweise nach Miteigentumsanteilen, Nutzungsanteilen oder auch anders. Sollte kein besonderer Verteilungsschlüssel beschlossen sein, erfolgt die Verteilung der Kosten nach den Miteigentumsanteilen.

Die frühere Rechtsprechung, die den Einsatz der Instandhaltungsrücklage für Modernisierungen einschränkte, ist durch die WEG-Reform 2020 weitgehend überholt. Jetzt kann die Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit Modernisierungen beschließen und auch die Finanzierung aus der Rückstellung vorsehen.

 

 

Wie ist die Erhaltungsrücklage anzulegen?

Die Instandhaltungsrücklage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sollte sicher, transparent und mit möglichst geringer Kostenbelastung angelegt werden. Es gibt einige wichtige Prinzipien, die bei der Anlage der Geldreserve beachtet werden sollten:

1. Sicherheit: Das oberste Ziel bei der Anlage der Rücklage ist der Kapitalerhalt. Daher sollte die Instandhaltungsrücklage in risikoarme Anlageformen investiert werden. Geeignete Optionen sind:

• Tagesgeldkonten: Sie bieten hohe Flexibilität, da die Rückstellung jederzeit verfügbar ist, und es gibt keine Kursschwankungen.
• Festgeldkonten: Diese bieten in der Regel etwas höhere Zinsen als Tagesgeldkonten, allerdings ist das Geld für eine bestimmte Zeit gebunden.
• Sparkonten oder Kassenkonten bei Banken, die eine gewisse Verzinsung anbieten.

2. Liquidität: Da die Erhaltungsrücklage für unvorhergesehene Reparaturen oder kurzfristige Maßnahmen genutzt werden kann, sollte sie so angelegt sein, dass sie bei Bedarf schnell und ohne Verluste verfügbar ist. Eine Kombination aus Tagesgeld (für die kurzfristige Liquidität) und Festgeld (für eine mittelfristige Anlage) kann sinnvoll sein.

3. Transparenz und Kontrolle: Die Verwaltung der Erhaltungsrücklage sollte transparent erfolgen, damit die Eigentümergemeinschaft stets über die Höhe und den Verbleib der Mittel informiert ist. In der Regel kümmert sich der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft um die Anlage dieser Gelder, muss aber regelmäßig über den Stand berichten und hat dies ordnungsgemäß in der Jahresabrechnung auszuweisen.

4. Keine spekulativen Investments: Es ist nicht erlaubt, die Erhaltungsrücklage in spekulative Anlagen wie Aktien, Fonds oder riskante Finanzprodukte zu investieren, da der Kapitalerhalt im Vordergrund steht. Sollte eine Eigentümergemeinschaft die beschließen, muss die Hausverwaltung ihre Bedenken zumindest im Protokoll festhalten, sonst kann sie im Schadensfall in Mithaftung genommen werden.

Achtung, Zinsgewinne und Steuerpflicht: Zinserträge aus der Anlage des zurückgelegten Kapitals sind steuerpflichtig. Diese werden im Rahmen der jährlichen Hausgeldabrechnung der WEG berücksichtigt.

Die konkrete Anlageform und Aufteilung wird oft in der Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen. Die WEG-Verwaltung setzt den Beschluss um.

 

Wie wird der Beitrag zur Erhaltungsrücklage auf die Wohnungseigentümer verteilt?

Die Instandhaltungsrücklage wird in der Regel nach Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Eigentümer verteilt und erhoben. Die Aufteilung ist in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung festgelegt und gibt an, wie groß der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum ist.

Typische Verteilungsschlüssel einer Eigentümergemeinschaft

• Miteigentumsanteile: Der am häufigsten verwendete Verteilungsschlüssel ist der Miteigentumsanteil, der meist in Tausendstel (z. B. 1000/10.000) angegeben wird. Jeder Eigentümer zahlt entsprechend seines Anteils einen proportionalen Beitrag zur Rücklage. Größere Wohnungen oder Einheiten mit einem höheren Anteil am Gemeinschaftseigentum tragen demnach mehr zur Rücklage bei.
• Abweichende Vereinbarungen: In einigen Fällen können abweichende Regelungen vereinbart worden sein. Wenn z. B. die Gemeinschaftsordnung einen anderen Verteilungsschlüssel vorsieht (z. B. nach Wohnfläche, Anzahl der Wohnungen oder Stockwerken), dann wird dieser angewendet. Solche Regelungen müssen in der Teilungserklärung explizit festgehalten sein.
• Beschluss durch Eigentümerversammlung: Die Eigentümergemeinschaft kann auch beschließen, einen anderen Verteilungsschlüssel für die Instandhaltungsrücklage zu verwenden. Dieser Beschluss muss allerdings einstimmig oder mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, je nachdem, was die Gemeinschaftsordnung oder das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorschreibt.

Zusammengefasst erfolgt die Verteilung der Instandhaltungsrücklage in den meisten Fällen nach dem Miteigentumsanteil, es sei denn, es gibt abweichende Vereinbarungen.

Ein Beispiel zur Verteilung nach Miteigentumsanteilen

Wenn die Instandhaltungsrücklage insgesamt 10.000 € pro Jahr betragen soll und die Verteilung nach Miteigentumsanteilen erfolgt, ergibt sich die Beitragshöhe für jede Wohnung basierend auf ihrem Anteil an den gesamten Miteigentumsanteilen (10.000/10.000).

Da die Aufteilung der Miteigentumsanteile auf die acht Wohnungen insgesamt 10.000 beträgt, berechnet sich der jeweilige Beitrag pro Wohnung wie folgt:

Angenommen, die Miteigentumsanteile der acht Wohnungen sind wie folgt verteilt:

1. Wohnung 1: 1.500/10.000

2. Wohnung 2: 1.200/10.000

3. Wohnung 3: 1.300/10.000

4. Wohnung 4: 1.100/10.000

5. Wohnung 5: 1.200/10.000

6. Wohnung 6: 1.500/10.000

7. Wohnung 7: 1.000/10.000

8. Wohnung 8: 1.200/10.000

Nun wird die jährliche Rücklage von 10.000 € entsprechend den Miteigentumsanteilen verteilt:

- Wohnung 1: 1.500/10.000 × 10.000 € = 1.500 €

- Wohnung 2: 1.200/10.000 × 10.000 € = 1.200 €

- Wohnung 3: 1.300/10.000 × 10.000 € = 1.300 €

- Wohnung 4: 1.100/10.000 × 10.000 € = 1.100 €

- Wohnung 5: 1.200/10.000 × 10.000 € = 1.200 €

- Wohnung 6: 1.500/10.000 × 10.000 € = 1.500 €

- Wohnung 7: 1.000/10.000 × 10.000 € = 1.000 €

- Wohnung 8: 1.200/10.000 × 10.000 € = 1.200 €

Die Höhe des Beitrags zur Rücklage für jede Wohnung entspricht ihrem Anteil an den Miteigentumsanteilen. Im Beispiel zahlt eine Wohnung mit einem höheren Miteigentumsanteil (z. B. Wohnung 1 mit 1.500/10.000) einen höheren Beitrag zur Erhaltungsrücklage als eine Wohnung mit einem niedrigeren Anteil (z. B. Wohnung 7 mit 1.000/10.000).

So wird die gesamte Rücklage von 10.000 € im Jahr proportional auf alle acht Wohnungen verteilt.

Die Erhaltungsrücklage ist nach Auffassung der Eigentümer zu hoch oder zu niedrig

Wenn die Instandhaltungsrücklage zu hoch oder zu niedrig bemessen ist, gibt es unterschiedliche Konsequenzen und Handlungsmöglichkeiten für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG):

Was tun, wenn die Rücklage der Eigentümergemeinschaft zu hoch bemessen ist?

1. Überprüfung der Höhe: Die Eigentümergemeinschaft kann beschließen, die Höhe der Rückstellung anzupassen, wenn festgestellt wird, dass sie dauerhaft zu hoch angesetzt wurde. Das bedeutet, der Betrag, der von den Eigentümern eingezahlt wird, kann in Zukunft reduziert werden.

2. Zukünftige Entlastung: Ein zu hoher Rücklagenbestand bietet den Vorteil, dass unerwartete größere Reparaturen problemlos finanziert werden können, ohne dass zusätzliche Zahlungen der Eigentümer notwendig sind. Die Gemeinschaft kann in solchen Fällen auch beschließen, für eine bestimmte Zeit keine weiteren Einzahlungen in die Rücklage zu leisten.

3. Investitionen in Modernisierung oder Verbesserungen: Der überschüssige Betrag kann eventuell für Modernisierungen oder Verbesserungen am Gemeinschaftseigentum verwendet werden, sofern die Eigentümerversammlung dies beschließt.

4. Rückzahlung: In seltenen Fällen kann auch überlegt werden, Teile der Rücklage an die Eigentümer zurückzuzahlen. Dies ist allerdings unüblich und muss sorgfältig geprüft und beschlossen werden, da es die Liquidität der Gemeinschaft mindert.

Was tun, wenn die Rücklage der Eigentümergemeinschaft zu niedrig bemessen ist?

1. Sonderumlage: Sollte die Rücklage nicht ausreichen, um notwendige Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Diese Umlage wird zusätzlich zu den regulären Beiträgen von den Eigentümern eingefordert, um den Fehlbetrag auszugleichen. Eine Sonderumlage kann für die Eigentümer finanziell belastend sein, da sie oft kurzfristig gezahlt werden muss.

2. Anhebung der jährlichen Rücklage: Um künftig besser für Instandhaltungen vorbereitet zu sein, kann die Eigentümerversammlung beschließen, die jährliche Höhe der Instandhaltungsrücklage zu erhöhen, sodass sich über die Zeit ein ausreichender Betrag ansammelt.

3. Kredite oder Darlehen: In manchen Fällen kann die WEG auch entscheiden, einen Kredit aufzunehmen, um dringend notwendige Reparaturen zu finanzieren. Dies sollte jedoch gut abgewogen werden, da Zins- und Tilgungskosten auf die Eigentümer umgelegt werden.

4. Risiken bei mangelnder Rücklage: Eine zu niedrige Rücklage kann dazu führen, dass notwendige Instandhaltungen verzögert werden, was wiederum den Wert der Immobilie mindern oder sogar zu Schäden führen kann, die teurer zu beheben sind, wenn sie lange Zeit unentdeckt bleiben.

 

 

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Wie kann die notwendige Höhe der Instandhaltungsrücklage berechnet werden?

Eine allgemeine Angabe darüber, welcher Betrag pro m² / Jahr angemessen ist, ist nicht möglich. Ein altes Haus, für das noch keine ausreichende Rücklage besteht, wird die Ansammlung einer größeren Summe erfordern, da hier mit einem erhöhten Reparaturbedarf zu rechnen ist. Ebenso macht es einen Unterschied, ob ein Aufzug vorhanden ist, Kinderspielplätze regelmäßig gewartet werden müssen oder eine Zentralheizungsanlage ihren Dienst verrichtet. Die Höhe der Rücklagenzuführung kann also von Objekt zu Objekt sehr unterschiedlich sein. Nicht unüblich ist auch eine zeitweise starke Anhebung, wenn umfangreiche Maßnahmen durchgeführt werden müssen.

Gibt es Statistiken zur durchschnittlichen Höhe der Instandhaltungsrückstellungen?

Statistiken über die Höhe der Erhaltungsrücklage sind rar, aber es gibt Hinweise darauf, dass viele Eigentümergemeinschaften in Deutschland zu geringe Rücklagen ansparen. Experten schätzen, dass etwa 50% bis 80% der Gemeinschaften unzureichend für notwendige Instandhaltungen vorsorgen.

1. Schätzung der anfallenden Kosten

Man sollte hierbei überschlagsmäßig unter Berücksichtigung zukünftiger Preissteigerungen schätzen, welche größeren Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen in den nächsten Jahren erforderlich sind. Hierbei ist zu denken an Fassadenschäden, Reparatur oder Ersatz der Heizungsanlage, Aufzug, Arbeiten am Treppenhaus, Dacheindeckung.

Einen Anhaltspunkt können die steuerlichen Abschreibungstabellen des Bundesfinanzministeriums geben, sie betragen z.B. bei Wasserenthärtungsanlagen 12 Jahre.

2. Ansatz gemäß II. Berechnungsverordnung

Ein Anknüpfen an die geltenden Höchstsätze der II. BV (§ 28 Abs. 2 II. BV) führt zu folgenden Werten für die Rücklagenbildung pro m² / Jahr in Abhängigkeit vom Baujahr:

Instandhaltungskosten (§ 28 II. BV)
Die Zuordnung der Baualtersklassen erfolgt dynamisch, d.h. im Zeitablauf, wenn die Wohnungen älter werden, erfolgt automatisch eine Zuordnung zur nächsthöheren Klasse. Als Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche dürfen angesetzt werden für Wohnungen deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres

a) weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 €
b) mindestens 22 Jahre zurückliegt, 9,00 €
c) mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 €

3. Die Peter´sche Formel zur Berechnung der Erhaltungsrücklage

Die sogenannte Peter'sche Formel wurde von dem deutschen Architekten und Bausachverständigen Hans-Dieter Peter entwickelt. Die Formel dient dazu, den angemessenen Anteil der Erhaltungsrücklage für Wohnungseigentümergemeinschaften zu berechnen. Sie berücksichtigt Faktoren wie das Alter und die Größe des Gebäudes, um eine angemessene Rücklage für zukünftige Instandhaltungskosten festzulegen.

Die Peter’sche Formel berechnet die Höhe der Instandhaltungsrücklage auf Basis von Erfahrungswerten. Eine gängige Faustregel ist: 0,8 % bis 1,0 % des Neubaupreises pro Jahr.

Hier ein Rechenbeispiel zur Peter´schen Formel

1. Neubaupreis (Wiederherstellungswert) der Immobilie: 2.000 €/m²
2. Größe der Wohnanlage: 1.000 m² Wohnfläche
3. Gebäudealter: 10 Jahre
4. Prozentsatz: 0,8 % (konservativ angenommen)

Schritt 1: Gesamtkosten für die Immobilie ermitteln

Gesamte Wohnfläche × Neubaupreis/m²:

1.000m² x 2.000 € = 2.000.000 €

Schritt 2: Jährlichen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage berechnen

Neubaupreis × Prozentsatz:

2.000.000 € x 0,8 % = 16.000 €

Schritt 3: Rücklagenhöhe für die bisherige Nutzungszeit

Da das Gebäude 10 Jahre alt ist, multipliziert man den jährlichen Beitrag mit den Jahren:

16.000 € x 10 Jahre = 160.000 €

In diesem Beispiel sollte also eine Instandhaltungsrücklage von 160.000 € vorhanden sein, um zukünftige Reparaturen und Instandhaltungen abzudecken. Der gewählte Prozentsatz kann je nach Zustand, Ausstattung und Alter des Gebäudes variieren.

Bei diesen Eigentümern liegen Glück und Pech dicht beieinander! Zwei Beispiele aus der Praxis zur Veranschaulichung

Beispiel 1: Eine 114m² große Wohnung, Baujahr 2000 in einer Wohnanlage bestehend aus 24 Wohnungen

Betriebskosten	3.120,00 €
Verwaltung	288,00 €
Erhaltungsrücklage	300,00 €
Summe Hausgeld	3.708,00 €
Beträge gerundet

Man glaubt es kaum, aber es ist so. Unser Eigentümer zahlte fünfzehn Jahre nur 300,00 Euro jährlich in die Rücklage ein. Wie kam das?

• Die Eigentümergemeinschaft setzte auf einen fünfjährigen Gewährleistungsanspruch und verschob die Ansammlung einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage in die Zukunft. Sehr beliebt bei Neubauprojekten.
• Dann war da noch der Rechtsstreit mit dem Bauträger, der nach knapp 10 Jahren (!) zur Behebung diverser Mängel tatsächlich Geld in die Kasse spülte. Allerdings nicht so viel, wie erhofft.

Die Gewährleistung ist Geschichte. Die Schadensersatzzahlungen wegen diverser Baumängel wurden verbraucht. Eine nennenswerte Rücklage gab es immer noch nicht. Unser Eigentümer hatte Glück, er verkaufte die Wohnung rechtzeitig vor der ersten Sonderumlage.

Beispiel 2: Zwei 70m² große Wohnungen, Baujahr 1971 in einer Wohnanlage bestehend aus 80 Wohneinheiten

Betriebskosten	6.000,00 €
Verwaltung	552,00 €
Erhaltungsrücklage	10.800,00 €
Summe Hausgeld	17.352,00 €
Beträge gerundet

Bevorstehende Brandschutz- und damit einhergehende teure Asbestsanierungen im Gemeinschaftseigentum führten zu einer drastischen Anhebung der Beiträge zur Erhaltungsrücklage. Für unseren Eigentümer unerfreulich. Obwohl die Wohnungen zentral liegen, ist ein Verkauf aktuell nur mit einem erheblichen Abschlag möglich. Interessenten sind abgeschreckt und fragen nach, was mit dem Objekt los ist.

Welche Instandhaltungskosten kann ich steuerlich geltend machen?

Hier müssen wir zwischen dem selbst nutzenden Eigentümer und dem vermietenden Wohnungseigentümer unterscheiden.

Anteilige Reparaturkosten

1. Selbstnutzende Eigentümer

• 35a EStG: Selbstnutzende Eigentümer können den Anteil an Reparatur- und Instandhaltungskosten, der über die Hausgeldabrechnung zugewiesen wird, nach § 35a Einkommensteuergesetz (EStG) geltend machen. Dabei handelt es sich um die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen.
• Haushaltsnahe Dienstleistungen: Arbeiten wie Gartenpflege, Reinigungsleistungen, Hausmeisterdienste etc.
• Handwerkerleistungen: Reparaturen, Renovierungen und Instandsetzungen, die unmittelbar im Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden.
• Der maximal absetzbare Betrag für Handwerkerleistungen beträgt 20 % der Lohnkosten, jedoch maximal 1.200 € pro Jahr. Die Abrechnung muss detailliert aufgeschlüsselt sein, um Lohn- und Materialkosten zu trennen, da nur die Lohnkosten absetzbar sind.

2. Vermietende Eigentümer

• Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung: Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, können den gesamten Anteil an Reparatur- und Instandhaltungskosten (inklusive Materialkosten) als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Diese Kosten mindern direkt die Mieteinnahmen und somit das zu versteuernde Einkommen.
• Anders als bei selbstnutzenden Eigentümern gibt es keine Beschränkung auf Lohnkosten oder Höchstbeträge – es kann der gesamte Kostenanteil angesetzt werden.

Fazit: Selbstnutzende Eigentümer können über § 35a EStG eine Steuerermäßigung für ihre Kostenanteile erhalten, während vermietende Eigentümer den vollen Reparaturanteil als Werbungskosten absetzen können.

Die Zinserträge aus dem Rücklagenkonto

Der Zinsertrag, den die WEG aus der Anlage der Rücklage erzielt, wird in auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Diese müssen die anteiligen Zinseinnahmen in ihrer eigenen Einkommensteuererklärung angeben und versteuern.

Die Rücklagenverbräuche und die Zinseinnahmen werden im Rahmen der jährlichen Hausgeldabrechnung nach Miteigentumsanteilen, wenn dieser Verteilerschlüssel in der Gemeinschaftsordnung so festgelegt ist, in der Abrechnung ausgewiesen. Üblicherweise erledigt dies die Hausverwaltung, sofern vorhanden. Dadurch wird die steuerliche Belastung direkt auf die Eigentümer übertragen und die WEG selbst bleibt steuerlich transparent.

Fragen zur Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft

Ich verkaufe meine Eigentumswohnung, wird mir mein angesammelter Anteil an der Rücklage ausgezahlt?

Nein, beim Verkauf einer Eigentumswohnung wird dir dein Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht direkt ausgezahlt. Die Rücklage bleibt Bestandteil des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Mit dem Verkauf der Wohnung geht auch der Anspruch auf die Rücklage auf den neuen Eigentümer über. Daher fließt der Wert der Rücklage in den Kaufpreis der Wohnung ein und wird indirekt berücksichtigt.

Kann ich meine Zahlungen zur Erhaltungsrücklage in voller Höhe in meiner Steuererklärung als Ausgabe geltend machen?

Nein, du kannst nicht deinen gesamten Beitrag zur Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten absetzen. Die Rücklage selbst ist eine Vermögensbildung und somit nicht direkt absetzbar.

Ich habe meine Wohnung vermietet, kann ich Einstellung in die Erhaltungsrücklage im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf meine Mieter umlegen?

Nein, du kannst nur die Kosten abrechnen, die du mit deinen Mietern im Mietvertrag vereinbart hast. Selbst wenn du die Kostenübernahme der Rückstellung mit deinen Mietern vereinbart hast, muss dein Mieter diese Kosten nicht zahlen. Die Vereinbarung ist null und nichtig. Verbindlich ist die Betriebskostenverordnung.

Neben der Instandhaltungsrückstellung werden in der Hausgeldabrechnung auch noch kleinere Reparaturen abgerechnet. Muss das nicht alles aus der Rücklage gezahlt werden?

Nein, wenn es einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft hierzu gibt. Das ist nicht unüblich. Es gibt nicht wenige Eigentümergemeinschaften, die so verfahren, um eine ausreichende Reserve für kostspielige Erhaltungsmaßnahmen ansparen zu können. Die Erhaltungsrücklage wird nur mit den in der Eigentümerversammlung beschlossenen Maßnahmen belastet, laufende kleinere Reparaturen – oft bis zu einem Betrag X pro Maßnahme, werden gesondert ausgewiesen und müssen zusätzlich zum Hausgeld gezahlt werden. Gerne wird auf Basis der Durchschnittwerte der letzten 3 Jahre im Wirtschaftsplan ein weiterer Posten "laufende Reparaturen" eingestellt, der dann in die beschlossenen Hausgeldzahlungen mit einfließt.

 

 

Die Eigentümergemeinschaft möchte den Verteilerschlüssel der Erhaltungsrücklage ändern. Ist das erlaubt?

Wenn die Verteilung der Erhaltungsrücklage zum Beispiel nach Miteigentumsanteilen in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, kann diese Regelung nur durch einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer geändert werden. Eine qualifizierte Mehrheit reicht in diesem Fall nicht aus, da die Gemeinschaftsordnung als Vertragswerk zwischen den Eigentümern gilt und Änderungen daran nur einstimmig beschlossen werden können.

In der Eigentümergemeinschaft soll neben der geplanten Rücklageneinstellung eine weitere Ansparung zur Heizungsmodernisierung gebildet werden. Ist das zulässig und wie könnte ein solcher Beschluss aussehen?

Ja, eine zusätzliche Rücklage für eine Heizungsmodernisierung ist grundsätzlich zulässig, sofern die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss fasst. Solche Beschlüsse sind Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 WEG (Wohnungseigentumsgesetz), wenn sie im Interesse aller Wohnungseigentümer liegen und zur Werterhaltung oder -steigerung der Immobilie beitragen.