Die neue Klagebefugnis der Eigentümergemeinschaft ist im § 9a des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Seit der WEG-Reform 2020 ist es so, dass nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes in Bezug auf Rechte des Gemeinschaftseigentums klagebefugt ist. Diese Änderung stellt sicher, dass nicht einzelne Eigentümer gegen den Willen der Mehrheit handeln können.
1. Klagebefugnis der Eigentümergemeinschaft (§ 9a WEG)
Vor der Reform konnten einzelne Wohnungseigentümer für Rechte am Gemeinschaftseigentum klagen. Jetzt darf nur noch die Eigentümergemeinschaft als Ganzes klagen. Individuelle Klagen sind nur noch für Ansprüche im Bereich des Sondereigentums oder der Sondernutzungsrechte zulässig.
2. Erweiterte Befugnisse des Verwalters
Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Gemeinschaft gerichtlich vertreten, sofern dies durch einen Beschluss der Gemeinschaft unterstützt wird. Dies soll die Verwaltung effizienter gestalten und die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft stärken.
3. Kostenregelungen für bauliche Veränderungen
Die Reform hat auch Regelungen zur Kostenverteilung für bauliche Veränderungen geändert. Hier gibt es nun klarere Vorgaben, wann und wie Kosten verteilt werden, insbesondere wenn einzelne Eigentümer bauliche Veränderungen beantragen.
4. Vereinfachung baulicher Maßnahmen
Eigentümer haben nun grundsätzlich einen Anspruch auf bestimmte bauliche Maßnahmen, wie etwa den Einbau von Lademöglichkeiten für Elektroautos oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit, sofern sie die Kosten selbst tragen.
5. Virtuelle Eigentümerversammlungen
Die Reform hat es auch ermöglicht, dass Eigentümerversammlungen online abgehalten werden können, was die Teilnahme flexibler macht.
Was tun, wenn die Eigentümergemeinschaft nicht klagen will?
Wenn die Eigentümergemeinschaft eine Klage ablehnt, die nach Auffassung eines Eigentümers im Interesse der Gemeinschaft notwendig ist, kann der betroffene Eigentümer unter Umständen im eigenen Namen eine Klage einreichen. Diese Konstellation tritt auf, wenn die Eigentümergemeinschaft nicht tätig wird, obwohl dies im Interesse des gesamten Gemeinschaftseigentums liegen würde.
Diese Ausnahmen sorgen dafür, dass individuelle Rechte der Eigentümer auch weiterhin geschützt bleiben, selbst wenn die Klagebefugnis im Allgemeinen bei der Gemeinschaft liegt.
Wenn die Gemeinschaft sich weigert, eine Klage im Interesse des Eigentümers einzureichen, gibt es folgende Möglichkeiten:
1. Antrag in der Eigentümerversammlung
Der Eigentümer kann einen Antrag zur Klageerhebung in die Eigentümerversammlung einbringen und hoffen, dass die Mehrheit dem zustimmt.
2. Beschlussanfechtungsklage (§ 46 WEG)
Wenn ein Beschluss gefasst wird, der gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstößt, kann der einzelne Eigentümer eine Beschlussanfechtungsklage erheben. Hiermit kann der Beschluss der Eigentümerversammlung aufgehoben werden, wenn er unrechtmäßig ist.
3. Rechtsanspruch bei Sondereigentum
Für Ansprüche, die sich direkt auf das Sondereigentum des Eigentümers beziehen, kann der Eigentümer selbstständig Klage einreichen, ohne auf die Zustimmung der Gemeinschaft angewiesen zu sein.
4. Außergerichtliche Schlichtung
In einigen Bundesländern kann der Eigentümer versuchen, ein Schlichtungsverfahren einzuleiten, bevor der Streit vor Gericht geht.
Individuelle Klagebefugnis trotz WEG-Reform
Es gibt einige Ausnahmen zur Klagebefugnis im Wohnungseigentumsrecht, bei denen einzelne Eigentümer weiterhin eigenständig klagen können, obwohl die WEG-Reform 2020 die Klagebefugnis grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft überträgt. Die wichtigsten Ausnahmen betreffen:
1. Sondereigentum
Eigentümer können weiterhin eigenständig klagen, wenn es um Ansprüche geht, die sich auf ihr Sondereigentum beziehen. Dazu gehören zum Beispiel bauliche Veränderungen oder die Nutzung der Wohnung, da diese Bereiche nicht Teil des Gemeinschaftseigentums sind.
2. Sondernutzungsrechte
Wenn ein Eigentümer über ein Sondernutzungsrecht verfügt (z. B. an einem Garten, einer Terrasse oder einem Stellplatz), kann er in Bezug auf die Nutzung dieses Bereichs ebenfalls allein klagen. Sondernutzungsrechte betreffen Bereiche des Gemeinschaftseigentums, die einem bestimmten Eigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind.
3. Notmaßnahmen und Dringlichkeit
In bestimmten Notfällen, bei denen dringende Maßnahmen erforderlich sind, kann ein einzelner Eigentümer handeln, ohne auf die Zustimmung der Gemeinschaft warten zu müssen. Diese Ausnahme gilt jedoch nur, wenn ein sofortiges Handeln erforderlich ist, um größeren Schaden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern. Dies wird häufig als Notgeschäftsführung bezeichnet (nach § 21 Abs. 2 WEG).
4. Beschlussanfechtung
Jeder Eigentümer hat das Recht, innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung eine Beschlussanfechtungsklage zu erheben, wenn er der Meinung ist, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung rechtswidrig ist oder seine Rechte unangemessen verletzt. Hierbei handelt es sich nicht um eine Klage im Namen der Gemeinschaft, sondern um eine gerichtliche Überprüfung der gefassten Beschlüsse.
5. Verletzung des Wohnungseigentumsgesetzes oder der Gemeinschaftsordnung
Wenn ein Eigentümer die Meinung vertritt, dass die Gemeinschaft oder einzelne Mitglieder gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder die Gemeinschaftsordnung verstoßen, kann er ebenfalls eigenständig Klage erheben. Dies betrifft vor allem die Durchsetzung individueller Rechte, wie etwa das Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung.
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Von Beschlussanfechtung bis Wohngeldstreit: Die gängigsten Klagearten im Wohnungseigentumsrecht
Im Wohnungseigentumsrecht gibt es verschiedene Klagearten, die häufig genutzt werden. Die Klagearten betreffen in der Regel das Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Hier sind die am häufigsten vorkommenden Klagearten:
1. Beschlussanfechtungsklage (§ 46 WEG)
Die Beschlussanfechtungsklage ist eine der häufigsten Klagearten im Wohnungseigentumsrecht. Sie wird von einem oder mehreren Eigentümern erhoben, um Beschlüsse der Eigentümerversammlung anzufechten, wenn diese gegen das Gesetz, die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung verstoßen oder die Rechte eines Eigentümers unangemessen verletzen.
Typische Anfechtungsgründe:
- Fehler bei der Beschlussfassung (z. B. falsche Ladung zur Versammlung, Abstimmungsfehler).
- Unrechtmäßige oder unverhältnismäßige Beschlüsse (z. B. über bauliche Maßnahmen, Kostenverteilung).
2. Klage auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG)
Eigentümer können eine Klage auf ordnungsgemäße Verwaltung erheben, wenn sie der Meinung sind, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht im Sinne der Gemeinschaftsordnung oder des Wohnungseigentumsgesetzes erfolgt. Dazu gehört beispielsweise der Vorwurf, dass notwendige Instandhaltungen nicht durchgeführt werden oder der Verwalter seine Pflichten vernachlässigt.
Häufige Fälle:
- Streitigkeiten über die Durchführung von Instandhaltungen und Instandsetzungen.
- Verweigerung oder Verzögerung von notwendigen Verwaltungsmaßnahmen durch den Verwalter.
3. Klage auf Unterlassung
Eine Unterlassungsklage wird häufig erhoben, wenn ein Wohnungseigentümer gegen die Rechte anderer Eigentümer oder gegen die Nutzung des Gemeinschaftseigentums verstößt. Solche Klagen betreffen oft:
- Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung.
- Lärmbelästigung oder andere Störungen durch Mieter oder Eigentümer.
- Zweckentfremdung von Teilen des Gemeinschaftseigentums (z. B. kommerzielle Nutzung von Wohnraum).
4. Klage auf Zahlung von Wohngeld
Eigentümergemeinschaften erheben oft Zahlungsklagen, wenn einzelne Eigentümer mit den Wohngeldzahlungen oder anderen Beiträgen im Rückstand sind. Die Gemeinschaft kann die ausstehenden Beträge einklagen, da jeder Eigentümer zur Zahlung des Wohngelds verpflichtet ist, um die laufenden Kosten der Gemeinschaft zu decken.
Typische Streitpunkte:
- Wohngeldrückstände und Verzugszinsen.
- Kostenverteilung bei Sonderumlagen oder baulichen Maßnahmen.
5. Instandsetzungsklage
Eigentümer können eine Instandsetzungsklage erheben, um die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu erzwingen. Wenn notwendige Reparaturen oder bauliche Maßnahmen vom Verwalter oder der Eigentümergemeinschaft nicht durchgeführt werden, kann ein einzelner Eigentümer die Durchführung gerichtlich einfordern.
Beispiele:
- Verweigerung der Reparatur eines gemeinschaftlich genutzten Dachs oder einer Fassade.
- Nichtbeachtung von Instandhaltungsmaßnahmen trotz offensichtlicher Mängel am Gemeinschaftseigentum.
6. Klage auf Schadensersatz
Schadensersatzklagen treten auf, wenn ein Eigentümer der Meinung ist, dass durch das Handeln oder Unterlassen der Gemeinschaft oder eines anderen Eigentümers ein finanzieller Schaden entstanden ist. Typische Fälle betreffen:
- Schäden am Gemeinschaftseigentum, die durch bauliche Veränderungen eines Eigentümers verursacht wurden.
- Verzögerungen oder Fehler bei der Instandhaltung, die zu einem Wertverlust der Immobilie führen.
7. Klage auf Einsicht in Unterlagen
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu nehmen. Wenn dieses Recht verweigert wird, kann der Eigentümer eine Klage auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erheben. Diese Klage dient der Überprüfung der Abrechnungen, Protokolle oder Verträge der Eigentümergemeinschaft.
Fazit: Die am häufigsten vorkommenden Klagen im Wohnungseigentumsrecht sind die Beschlussanfechtungsklage und die Klage auf ordnungsgemäße Verwaltung, da sie direkte Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum und die Verwaltung der Immobilie haben. Auch Zahlungsklagen bei Wohngeldrückständen und Unterlassungsklagen bei Störungen durch einzelne Eigentümer oder Mieter sind weit verbreitet.
