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Auf die sorgfältige Formulierung von Beschlüssen kommt es an

Eine Miteigentümerin hatte an der Außenseite der Balkonbrüstung Blumenkästen befestigt. Der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung fühlte sich gestört, da durch die Pflege und das Gießen immer wieder Pflanzenteile und Wasser auf seiner Terrasse landeten und seiner Meinung nach die Nutzung der Terrasse beeinträchtigt sei. Er stellte auf der Eigentümerversammlung folgerichtig den Antrag "auf Demontierung der Blumenkästen auf der Balkonbrüstung" und hatte Erfolg damit. Seine Nachbarin war mit diesem Beschluss jedoch nicht glücklich und focht ihn an. Zu guter Letzt musste das OLG Hamm entscheiden.

Dieses sah sich den Wortlaut des Beschlusses genauer an und kam zu folgendem Ergebnis: Der gefasste Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Was ordnungsgemäß ist, ist in jedem Einzelfall zu entscheiden und damit weitgehend Tatfrage. Dabei ist entscheidend, ob die Verwaltungsmaßnahme der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entspricht, d.h. dem bestimmungsmäßigen Zweck des betroffenen Gegenstandes entspricht (BGH, NJW 2000, 3211; OLG Stuttgart NJW 1961, 1359). Geht man von diesem Grundsatz aus, ist der Eigentümerbeschluss zu weitgehend und dementsprechend aufzuheben. Er beruht darauf, dass sich die Bewohner der Erdgeschosswohnung gestört fühlten. Zwar ist es richtig, dass außenhängende Blumenkästen durch herunterfallende Pflanzenteile und Erde Störungen auf die darunter liegende Terrasse bewirken können. Es ist jedoch unverhältnismäßig und entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn als Folge hierauf beschlossen wird, dass die Blumenkästen insgesamt abzubauen seien. Abhilfe könne insoweit geschaffen werden, indem die Blumenkästen auf die Balkoninnenseite angebracht werden.

Zur Formulierung des Beschlusses bemerkte das OLG Hamm: Bei dem Beschlussgegenstand handelt es sich um eine Dauerregelung. Beschlüsse, die nicht nur einen Einzelfall regeln, sondern auf Dauer auch für Sondernachfolger Bestand haben sollen, sind objektiv nach ihrem im Protokoll niedergelegten Inhalt auszulegen, ohne das es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt, weil die Sondernachfolger diese Vorstellungen nicht kennen und daher auf das objektiv Erklärte vertrauen müssen (BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713). Eine Beweisaufnahme darüber, was die Beteiligten bei der Beschlussfassung gewollt haben, kommt daher in diesen Fällen nicht in Betracht (OLG Hamm, 15 W 16/07).

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