Auf einer Eigentümerversammlung hatte das Sicherheitsbedürfnis der Bewohner oberste Priorität. Deshalb beschloss die Mehrheit durch Beschluss die Hausordnung wie folgt zu ändern: "Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten". Nicht alle Eigentümer waren mit diesem Beschluss einverstanden, da sie der Auffassung waren, dass ein nächtliches Abschließen der Haustür im Brandfall zu einer erheblichen Gefährdung der Bewohner führt. Der Beschluss wurde angefochten und das Landgericht Frankfurt urteilte wie folgt:
Das Abschließen der Hauseingangstür führt zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Durch das Abschließen der Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfalle oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, da es auf der Hand liegt, dass gerade in Paniksituationen nicht sichergestellt ist, dass jeder Hauseigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür im Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann. Demzufolge wird auch überwiegend in Rechtsprechung und Literatur - zu der vergleichbaren mietrechtlichen Thematik - eine Regelung dahingehend, dass die Haustür verschlossen ist, in Mietverträgen als unzulässig angesehen (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht/Eisenschmid Mietrecht § 535 Rn 382; Ziebarth, NZM 2014, 621, 622; AG Frankfurt am Main, NZM 2005, 617; a. A. LG Köln, ZMR 2014, 541).
Diesem Interesse steht zwar das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber, aus Sicherheitsgründen die Haustür geschlossen zu halten. Es gibt jedoch Haustürschließsysteme, die beide Interessen vereinigen, nämlich einen Verschluss des Hauseingangs zulassen und auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne einen Schlüssel ermöglichen (Panikschloss).
Angesichts dieser Möglichkeit entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen Fluchtmöglichkeiten - mit gegebenenfalls tödlichem Risiko - erschwert. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich, so dass der angefochtene Beschluss für ungültig zu erklären ist.
Die Revision war nicht zuzulassen, da der Rechtsstreit weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).
Landgericht Frankfurt am Main, Urt. v. 12.05.2015, Az.: 2-13 S 127/12
