Terrasse

  • Dachterrassen

    Das Sondereigentum beschränkt sich auf den Terrassenraum und den begehbaren Bodenbelag, der weder konstruktive noch isolierende Funktion hat und dessen Ausgestaltung allein vom Komfortbedürfnis und Geschmack des jeweiligen Eigentümers abhängig ist. Die konstruktiven Bestandteile und Bestandteile mit Schutzfunktion, also Bodenplatte, Isolierungsschichten, Brüstung, Gitter sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG, Beschl. v. 08.03.1984, 2 Z 51/82 u.w.).

    Keine Intensivbegrünung

    Ein paar Blumenkübel, ein Holzbottich als Seerosenteich, ein dünner Grasteppich auf dem Boden – gegen eine derartige, relativ bescheidene Nutzung einer Dachterrasse kann kaum jemand etwas einwenden. Es gibt allerdings Grenzen einer solchen Begrünung, wie ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm zeigt (Aktenzeichen 15 W 362/96).

    Der Sachverhalt:In einer Wohnanlage entschied sich ein Eigentümer, seine Terrasse auf einem Flachdach besonders aufwendig und ausgefallen auszugestalten. Geplant waren eine 12 Zentimeter dicke Drainageschicht und eine weitere 40 Zentimeter dicke Aufbauschicht. Für die 70 Quadratmeter große Dachterrasse war insgesamt die Aufschüttung von etwa 18 Kubikmeter Erde vorgesehen. Die Krönung des Ganzen sollte eine Quellanlage mit steinernen Findlingen sein. Geplant war eine Bepflanzung mit Sträuchern. Der Garten sollte künstlich bewässert werden.

    Das schien den übrigen Eigentümern dann doch zuviel des Guten. Sie wehrten sich juristisch gegen diese Dachbegrünung. Der Betroffene entgegnete, seine Umbauten schafften keine statischen Probleme und verschlechterten auch den optischen Eindruck der Wohnanlage nicht. Es gebe also keine einleuchtenden Argumente dagegen.

    Urteil:Die Richter bezeichneten die Intensivbegrünung, wie sie der Eigentümer vorgesehen hatte, als nicht zulässig. Das gemeinschaftliche Eigentum werde schon allein dadurch beeinträchtigt, daß eventuelle Schäden am Dach nur unter großer Mühe festgestellt und repariert werden können. Immerhin müsse dann zuvor der Dachgarten – oder zumindest Teile davon – abgetragen werden. Und das gestalte sich dann besonders schwierig, wenn das Wurzelwerk der Pflanzen tief in die Erde und in die Drainageschicht eingedrungen sei.

    Keinesfalls müßten es die Nachbarn hinnehmen, daß ein anderer auf dem Dach einen Folienteich errichte, wie es hier in Gestalt einer Quellanlage geplant worden war. Es gehe nämlich ständig eine unterschwellige Gefahr davon aus, falls die Konstruktion eines Tages undicht wird. Gerade die Quellanlage diene nur dem betroffenen Eigentümer und verbessere sein Sondereigentum. Das dürfe allerdings nicht auf Kosten der Allgemeinheit geschehen (OLG Hamm, 15 W 362/96).

  • Die eigenmächtige Terrassenvergrößerung muss zurückgebaut werden

    Die eigenmächtige Vergrößerung einer im Sondereigentum stehenden Terrasse ist als zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung unzulässig und begründet einen Anspruch auf Beseitigung (OLG Braunschweig, Beschluss vom 18.04.1994, 3 W 6/93).

  • Die Terrassensanierung ist Sache der Gemeinschaft

    Sind bei einer Terrasse bauseitig die unter dem im Sondereigentum stehenden Plattenbelag liegenden Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung und zur Wärmedämmung nicht vertragsgemäß hergestellt, ist die Neuerstellung dieser Dämm- und Isolierschichten als ordnungsgemäße Instandsetzung mehrheitlich beschließbar als Maßnahme zur Mängelbeseitigung und insoweit zur erstmaligen Herstellung eines baulich-technisch einwandfreien Zustandes (BayObLG, Beschluss vom 20.03.1991, 2 Z/91).

  • Die Terrassenunterkellerung stellt eine bauliche Veränderung dar

    Die Unterkellerung einer Terrasse stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar. Ein Beseitigungsanspruch kann im Einzelfall aber trotz der vorhandenen Beeinträchtigung daran scheitern, dass die Zustimmung zur Unterkellerung erteilt ist, die Überschreitung der genehmigten Maße nur gerinfügig ausfällt und eine Beseitigung mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden ist, die nach den Gesamtumständen billigerweise nicht zumutbar sind (OLG Hamm, Beschluss vom 25.11.1975, 15 W 314/75).

  • Terrassenüberdachung

    Die Überdachung einer Terrasse stellt wegen der damit verbundenen Änderung der architektonischen Gestaltung der Wohnanlage eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar, wobei zusätzlich zur Beeinträchtigung des optischen Gesamteindruckes im konkreten Fall weitere Nachteile auftreten können (zur Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG durch Lärmbelästigung bei Regenfall auf ein Kunststoffdach und durch Sichtbeeinträchtigung vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 23.09.1969, 8 W 147/69; zur unzulässigen Erweiterung einer Terrassenüberdachung bei gleichzeitiger Rundumverglasung vg. OLG Zweibrücken, Beschluss vom 23.11.1988, 3 W 136/88).

  • WEG-Recht | Bau eines Wintergartens auf einer Terrassenfläche

    Hat ein Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Terrassenfläche, so würden die übrigen Eigentümer "über das zulässige Maß hinaus schon dadurch beeinträchtigt", dass sich der Eigentümer einen Wintergarten baut und die Terrasse deswegen intensiver nutzt. Der Wintergarten muss wieder abgebaut werden (Bayerisches Oberlandesgericht, 2Z BR 213/03).


     

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