Zweckbestimmung

Die Nutzung einer Eigentumswohnung als Architekturbüro oder Steuerberaterpraxis ist grundsätzlich zulässig, weil sie typischerweise nicht zu Störungen führt, die über das bei einer Wohnung unvermeidliche Maß hinausgehen (KG Berlin, Beschl. vom 08.06.1994, 24 W 5760/93).

Ist ein Raum nach der Teilungserklärung als Büroraum oder Archivraum bezeichnet, so handelt es sich nach der für einen unbefangenen Beobachter nächstliegenden Bedeutung nicht nur um eine Beschreibung der Räume, sondern um eine Zweckbestimmung mit der Wirkung einer Gebrauchsvereinbarung nach § 15 WEG.

Der Ausbau eines so bezeichneten Raumes als Schlafzimmer mit Bad und die damit verbundene Nutzung für Wohnzwecke ist daher unzulässig und begründet einen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch (OLG Stuttgart, Beschl. vom 04.11.1986, 8 W 297/86).

Ein als Apotheke bezeichnetes Teileigentum kann nicht als Gaststätte genutzt werden, da ein solcher Betrieb erfahrungsgemäß mehr Beeinträchtigungen bringt als der Betrieb einer Apotheke (Nichteinhaltung der Ladenschlußzeiten, Lärm- und Geruchtsbelästigungen, OLG Stuttgart, Beschl. vom 14.02.1986, 8 W 496/85).

Die Ausübung einer Arztpraxis in einer Eigentumswohnung stellt keinen Nachteil dar, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Der Charakter eines Hauses als reines Wohnhaus geht durch die Einrichtung einer Arztpraxis nicht verloren, weil es allgemein üblich und weit verbreitet ist, eine ärztliche Praxis in einer Wohnung auszuüben. Dies gilt selbst für ein Wohnhaus, das höchsten Ansprüchen gerecht wird (AG Hamburg, Beschl. vom 09.04.1956, 102 II W 1/56; insoweit auch BayObLG, Beschl. vom 05.01.1984, 2 Z 23/83, dort zur zulässigen Ausübung einer Krankengymnastikpraxis).

Auch wenn die Berufsausübung an die Zustimmung des Verwalters gebunden ist und nur aus wichtigem Grund versagt werden darf, ist zumindest bei Betrieb einer Zahnarztpraxis in einer Erdgeschoßwohnung sowie bei der Ausübung einer Frauenarztpraxis im zweiten Geschoß eines Hochhauses keine Beeinträchtigung zu erwarten, die ein Verbot der Praxisausübung aus wichtigem Grund rechtfertigen würde (BayObLG, Beschl. vom 04.01.1973, 2 Z 73/72; OLG Karlsruhe, Beschl. vom 15.01.1976, 11 W 93/75; KG Berlin, Beschl. vom 09.07.1986, 24 W 2741/86; anders allerdings für den Fall, dass der Zugang zur Arztpraxis über einen Laubengang führt, so dass eine Einblick in andere Anliegerwohnungen gegeben ist, Beschl. vom 10.05.1979, 2 Z 31/78).

Eine Ausnahme könnte auch für den Fall gelten, dass es sich um die Ausübung einer ärztlichen Praxis für ansteckende oder gefährliche Krankheiten handelt (vgl. hierzu Bärmann, a.a.O., § 13 Rz. 58).

Soweit im übrigen eine Zweckbestimmung in Form differenzierter Nutzungsarten gewissermaßen Konkurrenzauschlußregelungen trifft, kann die Nutzung eines als "Büro" bezeichneten Teileigentums als Arztpraxis unzulässig sein (insoweit für den konkreten Fall zutreffend OLG Stuttgart, Beschl. vom 04.11.1986, 8 W 357/86).

Übrigens, eine ganz andere Auffassung vertrat das BayObLG im Jahr 2000. Hier wurde der Betrieb einer schon langjährig bestehenden Arztpraxis in einer Wohnungseigentumsanlage untersagt.

Der Sachverhalt: Die Teilungserklärung einer großen Wohnanlage sah es nicht vor, dass sich dort ein Arzt niederlassen darf. Trotzdem entschied sich einer der Eigentümer zu diesem Schritt, ohne jemanden zu fragen. Als die Praxis bereits seit einigen Jahren betrieben wurde, gab es plötzlich Beschwerden von Seiten der anderen Eigentümer. Der Arzt müsse wieder verschwinden, entschieden die Kläger, denn seine Anwesenheit sei von Anfang an nicht rechtens gewesen. Der Betroffene berief sich auf eine Art Gewohnheitsrecht, weil seine Praxis jahrelang geduldet worden sei.

Das Urteil: Das Gericht schlug sich auf die Seite der protestierenden Mehrheit der Wohnungseigentümer. Es sei in diesem Fall rechtlich unerheblich, dass erst nach langer Zeit Klage erhoben wurde. Viel entscheidender sei das ursprüngliche Fehlverhalten des Eigentümers, seine Wohnung überhaupt für diesen Zweck freizugeben. Eine Arztpraxis mit erheblichem Patientenverkehr störe in der Wohnanlage eindeutig mehr als eine normal genutzte Wohnung (BayObLG, Aktenzeichen 2 Z BR 50/00).

Ein Keller ist kein Schlafzimmer. In Kellerräumen einer Wohnanlage darf demnach allenfalls gelegentlich jemand übernachten. Die Eigentümer müssen es sich deshalb nicht bieten lassen, daß sich eine Person dauerhaft im Untergeschoß einquartiert (OLG Düsseldorf, Az. 3 Wx 426/95).

Der Fall:Die Hausgemeinschaft einer Wohnanlage hatte es über einige Zeit hingenommen, daß einer der Keller nicht nur als Lager- oder Hobbyraum, sondern auch als Wohn- und Schlafstätte genutzt wurde. Doch schließlich kam es zu einem Streit darüber, ob dies rechtlich statthaft sei oder nicht. Der Eigentümer des besagten Kellers rechtfertigte sich unter anderem damit, die übrigen Eigentümer hätten immerhin diese Nutzung bisher stillschweigend geduldet. Die gegnerische Partei erklärte, es könne nicht die Zweckbestimmung eines Kellers sein, sich dort hauptsächlich aufzuhalten.
 
Das Urteil:Im Sondereigentum stehende Räume dürfen nur im Rahmen ihrer Zweckbestimmung genutzt werden. Diese Zweckbestimmung ergibt sich vor allem aus der Teilungserklärung. So sahen es auch die Richter des Oberlandesgerichts Düsseldorf. Sie akzeptierten das Argument des Betroffenen nicht, längere Zeit habe sich niemand über den Keller als Schlafquartier beschwert. Es gebe in diesem Zusammenhang kein Gewohnheitsrecht, erklärte der Zivilsenat. Um eine andere Nutzung des Kellers dauerhaft zu gestatten, müsse die Gemeinschaft der Eigentümer eine deutlichere Willenserklärung abgeben.

Eine Faustregel für das, was in Kellerräumen erlaubt ist, teilt die LBS mit: Die Störungen, die durch Geräusche und Gerüche für die Nachbarn entstehen, dürfen nicht größer sein, als dies bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung des Kellers der Fall wäre - das heißt zum Beispiel beim Lagern oder Hervorholen von Gegenständen.

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Nutzung eines als "Laden" bezeichneten Teileigentums dem Begriff "Laden" entspricht und eine entsprechende Nutzung zuläßt, ist sowohl vom allgemeinen wie auch vom juristischen Sprachgebrauch auszugehen.

Im Rechtsleben kommt es auf den Begriff des Ladens nach dem Ladenschlussgesetz und auf die Vorschriften des HGB an. Als Laden im Sinne des Ladenschlussgesetzes wird ein zum Geschäftsverkehr mit der Kundschaft geeigneter, von der Straße durch eine Ladentür abgeschlossener Geschäftsraum angesehen, in dem ständig Waren zum Verkauf an jedermann angeboten werden.

Auch nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird unter einem Laden eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann verstanden, also im allgemeinen ein Einzelhandelsgeschäft (OLG Hamm, Beschl. vom 04.10.1977, 15 W 67/77; BayObLG, Beschl. vom 19.07.1978, 2 Z 1/78; Beschl. vom 24.06.1993, 2 Z BR 121/92).

Enthält also eine Teilungserklärung für die Teileigentumsräume die Zweckbestimmung "Laden", so ist die tatsächliche Nutzung an diesen Maßstäben zu messen.

Die Ausübung einer Anwaltspraxis in einer Wohnung ist grundsätzlich hinzunehmen, auch wenn damit der Zutritt eines größeren Personenkreises verbunden ist (KG Berlin, Beschl. vom 09.07.1986, 24 W 2741/86).

Ein zu einem Wohnungs- bzw. Teileigentum gehörender und nach dem Aufteilungsplan als "Abstellraum" bezeichneter Raum kann, wenn Regelungen der Teilungserklärung oder Gebrauchsregelungen nicht entgegenstehen, im KONKRETEN EINZELFALL, auch als Kosmetiksalon genutzt werden (OLG Bremen, Beschl. vom 16.07.1993, 3 W 26/93).

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz setzt sich das Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nur an abgeschlossenen Räumen begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG).

Mit dem Begriff Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes bezeichnet, zum Beispiel Keller, Dachböden, Garagen oder Gewerbeflächen.

Ist in einer Teilungserklärung ein Teileigentum als "Büro" bezeichnet, ist darunter nach allgemeinem Sprachgebrauch eine "Schreibstube" zu verstehen, in der vorwiegend Schreib- und Diktierarbeiten, Telefongespräche und sonstige geschäftliche Besprechungen abgewickelt werden. Mit dieser Zweckbestimmung als "Büro" ist der gänzlich anders geartete Betrieb eines Spielsalons nicht zu vereinbaren. Eine insoweit widersprechende Nutzung ist daher unzulässig (AG Passau, Beschl. vom 21.09.1979, 1 UR II 123/79).

Die Bezeichnung Büro beinhaltet aber grundsätzlich eine Nutzung, die mit wechselndem Personenverkehr verbunden sein kann und die sich daher nicht wesentlich von der einer Arztpraxis unterscheidet, so dass grundsätzlich ein Büro aus als Arztpraxis genutzt werden könnte, allerdings immer unter der Voraussetzung, dass die Störungen nicht größer sind als die Nutzung der Räume als Büro.

Die in einer Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Laden" deckt den Betrieb einer Chemischen Reinigung unter Einsatz umfangreicher Reinigungsmaschinen und -geräte nicht ab. Bei der Auslegung des Begriffs "Laden" ist der im Rechtsleben und im allgemeinen Sprachgebrauch verwendete Laden-Begriff zu berücksichtigen (OLG Hamm, Beschl. vom 04.10.1977, 15 W 67/77).

Ist in einer Teilungserkärung einer Eigentumswohnanlage die Nutzung von Dachgeschossräumen als Hobbyräume zusammen mit der darunter liegenden Eigentumswohnung gestattet, rechtfertigt diese Nutzungsmöglichkeit nicht die räumliche Verbindung der Hobbyräume und deren Verwendung als selbstständige Wohnung.

Die Nutzung als Hobbyraum umfasst u. a. auch die gelegentliche Verwendung als Wohnraum, z.B. für Gäste. Durch die Schaffung einer selbstständigen Wohneinheit, wird diese Zweckbestimmung jedoch erheblich überschritten (Beschluss des BayObLG vom 07.07.2004, Az. 2 ZBR 89/04).