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Jahresabrechnung hat keinen Einfluss auf die Verjährung von Wohngeldvorschüssen

Wohngeldvorschüsse, die ihren Rechtsgrund in § 28 Abs. 2 WEG haben, unterliegen der dreijährigen Verjährungsfrist, die in § 195 BGB geregelt ist. Das heißt zum Beispiel für Wohngeldansprüche aus dem Jahr 2012, dass diese mit Ablauf des 31. Dezember 2015 verjähren und dann nicht mehr durchsetzbar sind. Gilt diese Frist auch, wenn rückständige Wohngeldvorschüsse in einer späteren Jahresabrechnung festgestellt werden, oder kommt eine neue Verjährungsfrist durch die Jahresabrechnung in Gang?

Der BGH entschied über diese Frage in einem Urteil vom 1. Juni 2012 (Az. V ZR 171/11). Dabei ging es unter anderem um die Forderung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eines ihrer Mitglieder auf eine Nachzahlung, die sich aus der Jahresabrechnung 2005 ergab. Zwar hatten die Beklagten die Wohnung erst im Februar 2009 erworben, jedoch bestimmte die Gemeinschaftsordnung, dass Veräußerer und Erwerber einer Wohnung für Rückstände gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft gesamtschuldnerisch haften müssen. Deshalb konnten auch die Neuerwerber für Altschulden des Voreigentümers grundsätzlich in Anspruch genommen werden.

Die Jahresabrechnung für das Jahr 2005 wurde im Jahr 2006 beschlossen. Sie ergab eine Nachforderung von über 4.700 Euro. Dabei war nicht klar, inwieweit sich dieser Betrag aus rückständigen Vorauszahlungen oder der Abrechnungsspitze ergab. Im November 2009 wurde der Beklagten die Klage zugestellt. Die Beklagte verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass der Anspruch im Jahr 2009 bereits verjährt gewesen sei. Zu Recht, meinten die Karlsruher Richter.

Denn der Anspruch einer WEG auf Zahlung der Vorschüsse, die in einem Wirtschaftsplan ausgewiesen sind, entstehe in dem Zeitpunkt, zu dem der Verwalter diese abruft - und die Verjährung beginne mit dem Ablauf des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig waren. Das war im vorliegenden Fall das Jahr 2005, folglich verjährten die Ansprüche auf Vorschusszahlungen mit Ablauf des 31. Dezember 2008.

Wenn eine Jahresabrechnung beschlossen werde, könne dies nicht dazu führen, dass für die bereits bestehenden Ansprüche auf Vorschusszahlungen die Verjährung neu beginnt. Ein neuer Anspruch entstehe durch die Jahresabrechnung erst für den Betrag, der über der Summe der für das betreffende Jahr beschlossenen Vorschüsse liegt, also der so genannten Abrechnungsspitze. Zahlungsverpflichtungen, die auf früheren Beschlüssen beruhen, würden durch eine neue Abrechnung nicht berührt.

Die Verpflichtung zur Leistung von Vorschüssen bekäme deshalb durch die Jahresabrechnung auch keinen zusätzlichen Rechtsgrund. Das Interesse der Gemeinschaft rechtfertige es nicht, für solche Ansprüche eine zusätzliche Grundlage entstehen zu lassen. Es sei dem Verwalter ohne Weiteres zumutbar, eventuelle Rückstände nach Ablauf des Beitragsjahres zusammenzufassen und auf dieser Grundlage die Verjährungsfristen im Auge zu behalten. Immerhin seien die drei Jahre, die das Gesetz für den Ablauf der Verjährung vorschreibt, eine ausreichend lange Zeitspanne, um rechtzeitig Maßnahmen zu ergreifen, die die Verjährung hemmen.

Auch sei es unerheblich, ob die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung in dem Willen gehandelt hätten, mit der Zusammenziehung von Rückständen aus Vorschussforderungen mit der Abrechnungsspitze einen neuen, einheitlichen Anspruch zu schaffen, der eine neue Verjährungsfrist in Gang setzt. Dazu seien die Wohnungseigentümer nicht berechtigt gewesen.

Leitsatz BGH: Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung (BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11).

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