Ist der WEG-Verwalter wie üblich für einen bestimmten Zeitraum bestellt, wird in der Regel vertraglich vereinbart, dass die Abberufung des WEG-Verwalters nur möglich ist, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies gilt auch im umgekehrten Fall. Die vorzeitige Amtsniederlegung durch den WEG-Verwalter ist nur rechtmäßig, wenn auch sie aus wichtigem Grund erfolgt (§ 626 BGB).
Aber, Vertrag hin oder her, eine WEG-Verwaltung kann auch ohne wichtigen Grund jederzeit ihr Amt niederlegen und diese Niederlegung ist sofort wirksam (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 05.01.2016 C 47/15). In einem nachfolgenden Rechtsstreit ist dann zu klären, ob der Gemeinschaft Schadensersatzansprüche zustehen. Dies kann der Fall sein, wenn kein wichtiger Grund vorlag oder die Amtsniederlegung zur Unzeit erfolgte. In Frage kommen u.a.: höhere Vergütung des Neuverwalters, Kosten einer zusätzlichen Eigentümerversammlung, beschlossene und eilbedürftige Sanierungsmaßnahmen mussten verschoben werden und wurden teurer, Erstellung der Abrechnung durch eine Fremdfirma.
Verwalteramt und Verwaltervertrag
Das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet zwischen zwischen Verwaltungsamt und Verwaltervertrag (Trennungstheorie). Beide sind rechtlich unabhängig voneinander zu betrachten. Nach herrschender Meinung führt die sofortige Niederlegung des Verwalteramtes auch zur Kündigung des Verwaltervertrages, insbesondere wenn die Aufgabe des Verwaltungsamtes ohne wichtigen Grund erfolgt.
Um Klarheit zu schaffen, sollte eine Hausverwaltung neben der Amtsniederlegung immer auch ausdrücklich die Kündigung des Verwaltervertrages aussprechen. Erfolgt die Amtsniederlegung nach Auffassung des WEG-Verwalters aus wichtigem Grund, stehen dem Verwalter jedoch die Honorare, gekürzt um die ersparten Aufwendungen, zu. Hier sollte in der Kündigung ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass keine Kündigung des Verwaltervertrages vorliegt und Vergütungsansprüche vorbehalten bleiben (Jennißen WEG, 5. Auflage 2017).
An wen muss die Kündigung gerichtet sein?
Bei der Amtsniederlegung handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung des Verwalters. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Niederlegung ist daher nicht erforderlich. Sie wird wirksam, wenn sie allen Empfängern (Eigentümern) zugegangen ist. Folgende Möglichkeiten bestehen:
- Schriftlich, inklusive Zugangsnachweis an alle grundbuchlich eingetragenen Eigentümer.
- Durch Erklärung und Niederschrift auf der Eigentümerversammlung (Bärmann/Merle/Becker, WEG 13. Auflage 2015, § 26 Rn. 276).
- Zusendung der Kündigung an einen Eigentümer als Gesamtvertreter gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 (LG Karlsruhe, 11 S 231/11).
Praxistipp: Die einfachste und schnellste Variante ist sicher die Zusendung der Kündigung an einen Eigentümer als Gesamtvertreter der WEG. Nicht nur hierzu empfiehlt sich der Vorratsbeschluss, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Miteigentümer als Zustellungsvertretung für die Verwaltung wählt. Dies kann durch Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit erfolgen (§ 27 Absatz 3, Satz 3 WEG).
Sofort heißt sofort!
Hat der WEG-Verwalter sein Amt niedergelegt, ist er sofort und unwiederbringlich von seinen Pflichten entbunden. Es liegt nun an der Eigentümergemeinschaft einen neuen Verwalter zu suchen und zu bestellen oder Rechnungen zu bezahlen. Im Zweifel wird die WEG statt durch den Verwalter dann nämlich durch die Miteigentümer selbst vertreten, vgl. § 27 Abs. 3 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz. Auch die Abrechnungspflichten enden. Erfolgte die Amtsniederlegung rechtmäßig, schuldet der Verwalter lediglich noch die Abwicklung (LG Münster, Beschluss vom 24.08.2001, Az.: 3 T 62/01).
Wann liegt ein wichtiger Grund vor?
Die Kündigung aus wichtigem Grund von Seiten der Hausverwaltung ist immer dann möglich, wenn durch erhebliche Pflichtverstöße das notwendige Vertrauensverhältnis zerstört und dem Verwalter die Fortführung seines Amtes unzumutbar ist (BayObLG, 2Z BR 29/99).
In Frage kommen:
- Die Eigentümergemeinschaft verbietet dem WEG-Verwalter ohne sachlichen Grund die Zustimmungserklärung zum Verkauf einer Einheit an eine bestimmte Person zu unterzeichnen.
- Ausbleibende Honorarzahlungen.
- Die Wohnungseigentümer verweigern die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist.
- Die Eigentümer nötigen den Verwalter riskante Geldgeschäfte zu tätigen.
- Notwendige Abrechnungsunterlagen werden nicht zur Verfügung gestellt.
- Aufforderung zur Manipulation der Beschluss-Sammlung.
- Beleidigungen
- Aufforderung zur Nichtbeachtung rechtskräftiger Gerichtsentscheidungen.
- Nichtbeachtung der Verkehrssicherungspflichten
Eine Kündigung aus wichtigem Grund wird problematisch, wenn lediglich einzelne Wohnungseigentümer Pflichtverletzungen begehen. Beispielsweise Beleidigungen von Seiten eines Eigentümers. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass sich die Gemeinschaft das Fehlverhalten einzelner Eigentümer oder eine Minderheit nicht zurechnen lassen muss (BayObLG, s.o.)
