Die Bestellung und Abberufung des Verwalters wurde neu geregelt. Die wichtigsten Änderungen betreffen die Abberufung des WEG-Verwalters und eine klare Regelung zum Ende des Verwaltervertrages und zwar unabhängig von der vertraglich vereinbarten Dauer des Vertrages und unabhängig von der Bestellungsdauer (siehe weiter unten).
§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters - NEU
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Woh-nungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
Den "wichtigen Grund" zur Abberufung (Kündigung) eines WEG-Verwalters gibt es nicht mehr im Wohnungseigentumsrecht. Durfte er früher in keinem Verwaltervertrag fehlen, ist die Aufnahme dieses Passus nun ab dem 01. Dezember nicht mehr zulässig.
Der neue Absatz 3 ist ein guter Kompromiss. Wenn die Eigentümergemeinschaft mit dem WEG-Verwalter nicht zufrieden ist, fällt die Trennung von Seiten der Gemeinschaft nun leicht.
- Die Eigentümergemeinschaft muss nicht mehr zwanghaft nach einer Verfehlung des WEG-Verwalters suchen und hoffen, dass diese vor Gericht auch als "wichtiger Grund" durchgeht. Es genügt ein einfacher Beschluss über die Abberufung auf der Eigentümerversammlung. Ist die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum des Verwalters* geknüpft, endet der Vertrag mit der Abberufung des Verwalters, ansonsten späetestend nach sechs Monaten.
- WEG-Verwalter müssen nicht mehr auf Einhaltung des Vertrages pochen und vor Gericht ziehen, um sich das Verwalterentgelt für die kommenden Jahre zu sichern und
- für die Rechtsanwälte wird es sicher auch leichter, weil wir hier eine klare gesetzliche Regelung haben.
Trennung zwischen Bestellung und Verwaltervertrag (altes Recht)*
Die Trennungstheorie des Wohnungseigentumsrechts unterscheidet zwischen Verwaltungsamt und Verwaltervertrag. Der Gesetzgeber spricht in § 26 WEG von der Bestellung und der Abberufung des Verwalters, beides betrifft jedoch nur die organschaftliche Stellung. Neben der Tätigkeit der Hausverwaltung als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen jedoch auch schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft, zum Beispiel die Höhe der Verwaltervergütung, geregelt werden. Zuständig hierfür ist der Verwaltervertrag (BGH v. 06.03.1997, III ZR 248/95), der im Wohnungseigentumsgesetz jedoch nicht näher geregelt ist.
Wird ein Verwaltervertrag abgeschlossen und es kommt zu keiner wirksamen Bestellung, war es bisher so, dass der Vertrag trotzdem gültig war, d.h., die Eigentümergemeinschaft musste zum Beispiel das Verwalterhonorar zahlen. Da jedoch keine Bestellung vorlag, durfte die Hausverwaltung ihrer Tätigkeit nicht nachgehen. Dumm gelaufen! Ein Verwaltervertrag musste daher immer unter eine auflösende Bedingung gestellt werden, die da lautete: keine wirksame Bestellung, kein Verwaltervertrag!
Damit ist seit der Reform des WEG im Jahr 2020 nun Schluss. Der Verwalter kann jederzeit mit Stimmenmehrheit abberufen werden, der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach dessen Abwahl - unabhängig von der Restlaufzeit des Vertrages.
