Ein Umlaufbeschluss kann grundsätzlich von jeder berechtigten Partei innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) initiiert werden, allerdings hängt dies von den gesetzlichen Regelungen und der Gemeinschaftsordnung ab. Hier die Details:
1. Die Hausverwaltung
- Rechte und Pflichten:
- Die Hausverwaltung ist die zentrale Instanz, die Beschlüsse umsetzt und im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung oft auch initiieren darf.
- Sie ist berechtigt, einen Umlaufbeschluss zu starten, wenn dies zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums notwendig ist (z. B. Instandhaltungsmaßnahmen).
- Praxis: In den meisten Fällen wird ein Umlaufbeschluss von der Hausverwaltung vorbereitet und initiiert, da sie die administrative Verantwortung trägt.
2. Der Verwaltungsbeirat
- Rolle:
- Der Verwaltungsbeirat unterstützt und berät die Hausverwaltung.
- Der Beirat hat jedoch keine gesetzliche Verpflichtung oder das alleinige Recht, Umlaufbeschlüsse zu initiieren.
- Möglichkeit zur Initiative:
- Der Verwaltungsbeirat kann die Verwaltung dazu auffordern, einen Umlaufbeschluss einzuleiten.
- Falls in der Gemeinschaftsordnung geregelt, könnte der Beirat direkt einen Umlaufbeschluss starten, dies ist jedoch unüblich.
3. Jeder Miteigentümer
- Gesetzliche Grundlage:
- Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 18 Abs. 1 WEG) hat jeder Miteigentümer das Recht, Maßnahmen zu beantragen, die der ordnungsgemäßen Verwaltung dienen.
- Ein einzelner Eigentümer kann somit vorschlagen, einen Umlaufbeschluss einzuleiten. Die Umsetzung erfolgt in der Regel über die Hausverwaltung.
- Grenzen:
- Der Eigentümer kann den Beschluss nicht eigenständig umsetzen, sondern benötigt die Verwaltung oder den Beirat zur Durchführung.
- In kleineren Gemeinschaften ohne bestellte Hausverwaltung könnte dies direkt durch die Eigentümergemeinschaft organisiert werden.
Zusammenfassung
| Initiator | Darf Umlaufbeschlüsse initiieren? | Einschränkungen |
|---|---|---|
| Hausverwaltung | Ja | Muss im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung handeln. |
| Verwaltungsbeirat | Bedingt | Kann die Verwaltung dazu auffordern, handelt aber nicht immer eigenständig. |
| Jeder Miteigentümer | Ja (indirekt) | Kann einen Vorschlag machen, die Durchführung liegt jedoch bei der Verwaltung oder dem Beirat. In Selbstverwaltungen kann dies direkt organisiert werden. |
Praktischer Tipp
Falls die Gemeinschaftsordnung keine speziellen Regelungen enthält, sollte die Hausverwaltung den Beschluss initiieren, da sie für die Durchführung und Dokumentation des Umlaufbeschlusses verantwortlich ist. Dies sorgt für eine klare Zuständigkeit und rechtssichere Umsetzung.
Kann die Gemeinschaftsordnung Umlaufbeschlüsse regeln?
Ja, die Gemeinschaftsordnung kann Regelungen zu Umlaufbeschlüssen enthalten, allerdings sind diese an die Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gebunden. Hier die wichtigsten Punkte:
1. Was darf die Gemeinschaftsordnung regeln?
Die Gemeinschaftsordnung darf den Ablauf und die Durchführung von Umlaufbeschlüssen präzisieren und vereinfachen. Beispiele für zulässige Regelungen:
- Form der Abstimmung:
- Es kann festgelegt werden, dass Umlaufbeschlüsse in Textform (z. B. E-Mail) erfolgen dürfen, um die Durchführung zu erleichtern.
- Mehrheitsbeschlüsse:
- Die Gemeinschaftsordnung kann bestimmen, dass Umlaufbeschlüsse nicht einstimmig, sondern mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit gefasst werden können.
- Diese Regelung erleichtert insbesondere größere Gemeinschaften, in denen eine einstimmige Entscheidung oft schwierig ist.
- Fristen:
- Es können Fristen für die Abgabe der Stimmen festgelegt werden, z. B. „Die Zustimmung muss innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Beschlussentwurfs erfolgen.“
- Verfahren bei fehlender Rückmeldung:
- Die Gemeinschaftsordnung kann regeln, dass das Schweigen eines Eigentümers als Ablehnung oder Zustimmung gewertet wird (sogenannte Zustimmungsfiktion).
- Achtung: Diese Regelung darf die Rechte der Eigentümer nicht unverhältnismäßig einschränken.
- Initiatoren von Umlaufbeschlüssen:
- Die Gemeinschaftsordnung kann festlegen, wer berechtigt ist, Umlaufbeschlüsse zu initiieren (z. B. nur die Hausverwaltung oder auch einzelne Eigentümer).
2. Was darf die Gemeinschaftsordnung nicht regeln?
Bestimmte Kernvorgaben des WEG dürfen durch die Gemeinschaftsordnung nicht verändert oder ausgeschlossen werden:
- Grundsatz der Rechtssicherheit:
- Umlaufbeschlüsse müssen dokumentiert und allen Eigentümern zugänglich gemacht werden. Diese Dokumentationspflicht darf nicht umgangen werden.
- Unzulässige Abweichungen von gesetzlichen Vorgaben:
- Die Gemeinschaftsordnung darf z. B. nicht festlegen, dass Beschlüsse allein durch die Verwaltung getroffen werden können.
- Die Vorgabe, dass ein Umlaufbeschluss allen Eigentümern zur Abstimmung vorgelegt werden muss, ist zwingend.
3. Vorteile der Regelung in der Gemeinschaftsordnung
- Flexibilität: Gemeinschaften können die Durchführung von Umlaufbeschlüssen an ihre individuellen Bedürfnisse anpassen.
- Zeitersparnis: Mit der Möglichkeit von Mehrheitsbeschlüssen und der Verwendung der Textform können Umlaufbeschlüsse schneller und effizienter durchgeführt werden.
- Rechtssicherheit: Klare Regelungen vermeiden Streitigkeiten oder Anfechtungen.
4. Beispiel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung
„§ X Umlaufbeschlüsse
Umlaufbeschlüsse können in Textform (z. B. per E-Mail) gefasst werden. Die Zustimmung erfolgt mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eigentümer, die innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Beschlussvorschlags nicht antworten, gelten als ablehnend.“
5. Fazit
Die Gemeinschaftsordnung kann Umlaufbeschlüsse deutlich erleichtern und praktikabler machen, indem sie Formate und Mehrheitsregeln vorgibt. Allerdings müssen die Regelungen immer mit den Vorgaben des WEG vereinbar sein, um rechtlich wirksam zu sein. Es empfiehlt sich, unklare Regelungen durch einen Anwalt oder Experten für WEG-Recht prüfen zu lassen.
