Aufgaben des Verwaltungsbeirates - Reform

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht (neu) die Verwaltung bei der Durchführung seiner Aufgaben. Da sich die Unterstützung und Überwachung uneingeschränkt auf die „Aufgaben des Verwalters“ erstreckt, sind somit sämtliche Aufgaben des Verwalters einbezogen. Die Tätigkeit erstreckt sich nicht auf die Übernahme von Verwaltungsaufgaben selbst. Neben der Unterstützung und Überwachung der üblichen Verwalter-Tätigkeit soll der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungsnahme versehen.

Unterstützung und Überwachung der Verwaltung - Neu

Bisher galt: Unterstützung ja, Überwachung nein. Dies hat sich mit der Reform des WEG geändert. Nun gehört es auch zur Aufgabe des Beirates die Verwaltung zu überwachen. Dies sollte auch geschehen, da sich die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters im Zuge der WEG-Reform erweitert haben. Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehören insbesondere folgende Arbeiten, auf die der Verwaltungsbeirat ein Auge werfen sollte:

  • Wurden und werden die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse ordnungsgemäß ausgeführt?
  • Wurden außerhalb der Beschlussfassung Maßnahmen ergriffen?
  • Erfolgen alle Zahlungen und Leistungen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen, pünktlich und vollständig?
  • Sind die gemeinschaftlichen Gelder vom Vermögen des Verwalters getrennt?
  • Wird bei Verstößen gegen die Hausordnung reagiert?
  • Wie sind die Versorgungs- und Dienstleistungsverträge ausgestaltet?
  • Gemeinsame Vorbereitung der Eigentümerversammlung.
  • Gemeinsame Begehung des Objektes zur Schadensaufnahme und auch Prüfung der durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen.

Wirtschaftsplan und Abrechnung - Neu

Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor hierüber Beschlüsse gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

Dieses Prüfungsrecht ist verbunden mit der Befugnis und dem Recht, von der Hausverwaltung Auskunft über die laufende Verwaltertätigkeit sowie Einsicht und Prüfung der Unterlagen zu verlangen.

Die Genehmigung der Jahresabrechnung ist von der Gemeinschaft nicht auf den Beirat übertragbar und zwar weder durch Beschluss noch Vereinbarung (LG Berlin, Beschluss vom 24.07.1985, 191 T 30/85, dort zur faktischen Übertragung des Stimmrechts auf den Verwaltungsbeirat im Zusammenhang mit einer unter Vorbehalt ausgesprochenen Entlastung).

grosse wohnungseigentumsanlageEine große Anlage benötigt einige Beiratsmitglieder, damit die Arbeit nicht zur Vollzeitbeschäftigung wird (Bild Eigenbestand)

Unterzeichnung der Versammlungsniederschrift

Ist ein Beirat vorhanden, so ist die anzufertigende Niederschrift über die Beschlüsse der Versammlung vom Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

Beiratsversammlung

Der Verwaltungsbeirat wird vom Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Weigert sich der Vorsitzende widerrechtlich, kann von jedem übrigen Mitglied einberufen werden.


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Einberufung der Eigentümerversammlung

Auch die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung durch den Beiratsvorsitzenden bzw. seinen Stellvertreter für den Fall, dass ein Verwalter fehlt oder dieser sich weigert, eine Versammlung einzuberufen, gehört zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirates.

§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift - NEU

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

Das gehört nicht zu ihren Aufgaben

Auskunftsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers

Viele Eigentümer, die mit einem "Beiratsposten" liebäugeln, befürchten, dass sie verpflichtet sind, jedem Eigentümer Auskunft zu erteilen. Dem ist nicht so! Ein Beiratsmitglied ist aufgrund des bestehenden Rechtsverhältnisses nur seinem Auftraggeber, also den Wohnungseigentümern, auskunftspflichtig (BayObLG, Beschluss vom 09.06.1994, 2 Z BR 27/94) und zwar in der Wohnungseigentümerversammlung.

Ein Individualanspruch einzelner Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwaltungsbeirat ist nur in solchen Angelegenheiten anzuerkennen, die nicht Gegenstand der Beschlussfassung sind, so z.B. bei Angelegenheiten der laufenden Verwaltung, an deren Aufklärung jedoch für den einzelnen Eigentümer ein berechtigtes und akutes Bedürfnis besteht. Dies bedarf im Einzelfall der Prüfung nach Maßgabe von Treu und Glauben. Ein solches Bedürfnis besteht für den Fall des Anspruchs auf Rechnungslegung (BayObLG, Beschluss vom 03.05.1972, 2 Z 7/72). Auch im Falle eines individuellen Auskunftsanspruchs ist jedoch in der Regel ein solcher Anspruch zunächst in der Wohnungseigentümerversammlung zu behandeln (BayObLG, Beschluss vom 09.06.1994, 2 Z BR 27/94).

Bestellung und Abberufung der Hausverwaltung

Bestellung und Abberufung des Hausverwalters sind nicht auf den Beirat übertragbar. Ein diesbezüglicher Beschluss in der Eigentümerversammlungverstößt gegen die Vorschriften des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums kann rechtswirksam erfolgen, wenn der Beirat durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung dazu ermächtigt wird.

Aufhebung oder Eingriffe in Eigentümerbeschlüsse

Der Beirat ist nicht befugt, von der Eigentümergemeinschaft gefasste Beschlüsse aufzuheben oder zu ändern (BayObLG, Beschluss vom 15.10.1979, 2 Z 56/78).

 

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