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Mietwohnung gekauft: Wer muss die Betriebskosten abrechnen?

Ob sie als Neueigentümer über die Betriebskosten abrechnen müssen hängt davon ab, ob der Eigentümerwechsel in den Lauf der Abrechnungsperiode fällt. Denn als Eigentümer übernehmen sie in vollem Umfang alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ( § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“).

Wann sind sie Eigentümer der Immobilie?

Maßgeblich hierfür ist der Zeitpunkt der Grundbucheintragung des neuen Eigentümers (bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung kommt es auf das Datum des Zuschlagsbeschlusses an). Unerheblich ist das Datum des Kaufvertrages, der Eintrag einer Vormerkung oder das Datum eines vertraglich vereinbarten „Nutzen-Lasten-Wechsels“.

Beispiel: Mietvertraglich wurde das Kalenderjahr als Abrechnungsperiode vereinbart. Sie wurden im August 2018 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Somit sind sie im Jahr 2019 verpflichtet mit ihrem Mieter über die Betriebskostenvorauszahlungen des Jahres 2018 abzurechnen. Falls der alte Eigentümer für das Jahr 2017 noch keine Betriebskostenabrechnung erstellt hat, bleibt er für diese Abrechnungsperiode in der Pflicht und muss abrechnen, wenn er dies noch nicht getan hat.

Abzurechnen ist die gesamte Abrechnungsperiode

  • Fällt die Abrechnung in den Lauf der Abrechnungsperiode, muss der neue Eigentümer über den gesamten Zeitraum abrechnen.
  • Geleistete Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters vor der Eintragung in das Grundbuch muss sich der Neueigentümer anrechnen lassen, unabhängig davon, ob er sie von dem Alteigentümer erhalten hat (BGH, Urteil vom 03.12.2003, Az. VIII ZR 168/03).
  • Vor dem Wechsel entstandene Forderungen gegen den Mieter – beispielsweise Betriebskostenvorauszahlungen oder Nachzahlungen aus vergangenen Abrechnungen -verbleiben beim bisherigen Vermieter, danach fällige Forderungen stehen dem Neueigentümer zu (BGH, Beschluss vom 29.10.2015, Az. V ZR 61/15).

Die Hausgeldabrechnung des WEG-Verwalters

Für jedes Sondereigentum wird eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel während des Jahres stattgefunden hat. Eine zeitanteilige Abrechnung für den alten und den neuen Eigentümer erfolgt nicht. Käufer und Verkäufer sollten bezüglich etwaiger Nachzahlungen oder Guthaben vertragliche Vereinbarungen zur Abrechnungsspitze treffen.

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