Die Frist zur Einberufung der jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG). Doch was passiert, wenn diese Frist von der Hausverwaltung nicht eingehalten wird? Muß die Versammlung wiederholt werden, weil alle Beschlüsse ungültig sind? In einer Entscheidung des OLG München aus dem Jahr 2005 haben die Richter zur Nichteinaltung der Einladungsfrist Stellung bezogen. Grundsätzlich führt die Nichtbeachtung der Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung erst einmal nicht automatisch zur Ungültigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Vielmehr muss sich die nicht eingehaltene Einladungsfrist auf die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung auswirken.
Darüber stritten die Wohnungseigentümer
Eine Wohnungseigentümerin hatte die Beschlussfassung über eine Kreditaufnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten. Der Beschluss wurde auf einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung gefasst, auf der alle Wohnungseigentümer anwesend waren. Die Einladung zur Versammlung ging der Wohnungseigentümerin erst wenige Tage vor der Versammlung zu. Der Verwaltervertrag bestimmte jedoch, dass die „jährliche Wohnungseigentümerversammlung“ mit einer Frist von mindestens zwei Wochen einzuberufen sei. Die Beschlussanfechtung erfolgte u.a. aus diesem Grund.
Das sagten die Richter
Die Nichteinhaltung der Einladungsfrist bedeutet nicht, dass die gefassten Beschlüsse der WEG ungültig sind.Der Beschluss war laut Gericht nicht aufzuheben, weil die Einladung zur Eigentümerversammlung zu kurzfristig erfolgte. Die im Verwaltervertrag festgelegte zweiwöchige Ladungsfrist gilt nur für die jährlich einzuberufende ordentliche Eigentümerversammlung. Bei der vorliegenden Versammlung handelte es sich um eine außerordentliche Eigentümerversammlung. Hinsichtlich der Ladungsfrist gilt daher § 24 Abs. 4 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz, der in Fällen besonderer Dringlichkeit auch eine kürzere Ladungsfrist erlaubt.
Es kann dahinstehen, ob wegen besonderer Dringlichkeit eine derart kurzfristige Einberufung zulässig war. Jedenfalls handelt es sich bei der Vorschrift über die einzuhaltende Einberufungsfrist um eine Sollvorschrift; sie bezweckt, das Teilnahmerecht eines jeden Wohnungseigentümers sicherzustellen. Die Nichtbeachtung dieser Ladungsfrist führt jedoch nicht automatisch dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ungültig sind. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein. Eine solche Ursächlichkeit scheidet aus, da bei der Versammlung alle Eigentümer anwesend waren (OLG München, Beschluss v. 28.10.2005, 34 Wx 050/05).
Auswirkungen auf die Hausverwalterpraxis
- Im Rahmen der Einberufung der Eigentümerversammlung sollte die Hausverwaltung zunächst prüfen, ob der Verwaltervertrag, die Gemeinschaftsordnung oder eine sonstige Regelung Bestimmungen über etwa einzuhaltene Einladungsfristen enthalten. Soweit dies der Fall ist, sind diese Fristen einzuhalten.
- Beziehen sich die dort genannten Fristen nur auf die ordentliche jährliche Eigentümerversammlung, sind diese für den Fall der Einberufung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht maßgeblich. Die Einladungsfrist beträgt dann nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG mindestens zwei Wochen. Sofern aufgrund besonderer Dringlichkeit der zur Beschlussfassung stehenden Tagesordnungspunkte die Frist jedoch nicht eingehalten werden kann, ist auch eine Ladung mit kürzerer Frist möglich und ohne Auswirkung etwa auf die Gültigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse.
- Vorsicht ist bei einer Ergänzung der Tagesordnung geboten. Es passiert nicht selten, dass ein Eigentümer nach Erhalt der Tagesordnung Ergänzungen wünscht. Dies ist nur möglich, wenn die Ladungsfrist dann noch eingehalten werden kann.
Fazit
Soweit kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, die Ladungsfrist jedoch nicht eingehalten wurde, führt ein Verstoß gegen die Regelung in § 24 Abs. 4 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz allenfalls zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Eine entsprechende Anfechtung eines Wohnungseigentümers hat aber auch dann nur Erfolg bzw. führt zur Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse, wenn sich der Ladungsmangel auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat. Dies ist nur dann der Fall, wenn aufgrund der verkürzten Ladungsfrist Wohnungseigentümer auf der Versammlung nicht teilnehmen konnten und deren Abwesenheit sich dann tatsächlich auch auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.
