Für die Wohnungseigentümer kommt die Gewährung der Steuerermäßigungen nach § 35a EStG in Betracht wenn:
- in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt sind.
- der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist
- der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses errechnet wurde.
Ist ein Hausverwalter bestellt, so kann der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters geführt werden, sofern sich der Anteil nicht aus der Jahresabrechnung ergibt. Die Jahresabrechnung bzw. die Bescheinigung ersetzt dabei den sonst erforderlichen Nachweis durch Vorlage der Rechnungen sowie die Belege über die Zahlung der Aufwendungen auf ein Konto des Leistungsempfängers.
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Das neue Wohnungseigentumsrecht
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Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse gem. § 35a Abs. 1 EStG
- nichts für die Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Vermieter
Die Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 1 EStG kann nur in Anspruch genommen werden, wenn es sich bei dem haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnis um eine geringfügige Beschäftigung im Sinne des § 8a SBG IV handelt. Es handelt sich nur dann um ein geringfügiges Beschäftigungsverhältnis, wenn der Steuerpflichtige am Haushaltsscheckverfahren teilnimmt.
Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter können im Rahmen ihrer Vermietertäigkeit nicht am Haushaltsscheckverfahren teilnehmen, da sie das Beschäftigungsverhältnis nicht als Privatperson eingehen.
Haushaltsnahe Dienstleistungen gemäß § 35a Abs. 2 S. 1 EStG
- hier können Wohnungseigentümergemeinschaft oder Vermieter Kosten geltend machen
Dienstleistungsunternehmen
Im Unterschied zur haushaltsnahen Beschäftigung besteht zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Beschäftigten kein Arbeitsverhältnis. Es besteht ein Dienstverhältnis nach §§ 611 ff. BGB oder ein Werkvertragsverhältnis nach §§ 631 ff. BGB. Dies ist immer dann gegeben, wenn ein Selbständiger, ein Gewerbetreibender oder ein sonstiges Unternehmen mit der Ausführung einer Tätigkeit beauftragt wurde.
Der Miteigentümer als Minijobber oder die WEG stellt einen Hausmeister ein
Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören auch geringfügige Beschäftigungsverhältnisse, die durch Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter im Rahmen ihrer Vermietertätigkeit eingegangen werden. Hier werden die Beschäftigten - ein Miteigentümer übernimmt Arbeiten für die WEG - nicht im Haushaltsscheckverfahren, sondern als geringfügig Beschäftigter angemeldet.
Die Abgrenzung zwischen Handwerkerleistung und Dienstleistung ist oft schwierig
Es ist darauf abzustellen, was für eine Tätigkeit verrichtet wird. Handelt es sich um Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten, liegen Handwerkerleistungen vor.
Beispiel: Die Ausführung von reinen Gartenpflegearbeiten wie z.B. Rasenmähen, Heckenschneiden, Unkrautjäten, Laubbeseitigung zählt, wenn durch ein Gartenbauunternehmen durchgeführt, zu den haushaltsnahen Dienstleistungen. Die Ausführung von Gartengestaltungsarbeiten wie z.B. Baumfällarbeiten, Neuanlegung gärtnerischer Anlagen, Einrichtung von Gartenteichen zählt zu den Handwerkerleistungen.
Was kann angesetzt werden?
Arbeitslohn zuzüglich in Rechnung gestellter Maschinen- und Fahrtkosten inkl. Umsatzsteuer. Unberücksichtigt bleiben gelieferte Waren oder Materialien. Dies gilt nicht für Verbrauchsmaterialien wie Spülmittel, Reinigungs- oder Schmiermittel, Streugut, Chemikalien.
Höchstbeträge für den einzelnen Wohnungseigentümer: 20 Prozent der Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen fremder Anbieter (z. B. Dienstleistungsagenturen), höchstens 4.000 Euro.
Handwerkerleistungen gemäß § 35a Abs. 3 EStG
Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind ansetzbar. Im Unterschied zum haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnis besteht zwischen den Parteien kein Beschäftigungsverhältnis, sondern ein Werkvertragsverhältnis nach §§ 631 ff. BGB. In diesem Rahmen werden Erhaltungs-, Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten verrichtet. Dies ist sicher immer dann gegeben, wenn ein Selbständiger, Gewerbetreibender oder ein sonstiges Unternehmen mit der Ausführung beauftragt ist. Die Firma muss dabei nicht in die Handwerkerrolle eingetragen sein.
Die Abrenzung zur Dienstleistung findet nicht über die rechtliche Stellung sondern über die Art der Tätigkeit statt.
Beispiel Hausmeister
- Ist der Hausmeister im Rahmen eines "Minijobs" beschäftigt, ist die Tätigkeit in dem Bereich haushaltsnahes Dienstleistungsverhältnis einzustufen, auch wenn hier handwerkliche Tätigkeiten ausgeführt werden.
- Ist der Hausmeister selbständig tätig, so sind die Ausgaben ebenfalls in den Bereich haushaltsnahe Dienstleistungen einzuordnen. Aber immer nur dann, wenn KEINE handwerklichen Tätigkeiten durchgeführt werden.
- Führt der selbständige Hausmeister auch kleinere Erhaltungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten durch, so liegt eine handwerkliche Leistung vor.
Höchstbeträge für den einzelnen Wohnungseigentümer: 20 Prozent des gezahlten Rechnungsbetrags, soweit dieser auf Arbeits- und Fahrtkosten einschließlich der darauf entfallenden Umsatzsteuer entfällt, höchstens 1.200 Euro.
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Welche Kosten können in Ansatz gebracht werden?
Ansetzbar sind alle Arbeitskosten, zuzüglich in Rechnung gestellter Maschinen- und Fahrtkosten sowie der Umsatzsteuer. Kosten für gelieferte Waren oder Materialien dürfen nicht in Ansatz gebracht werden. Weitere Informationen finden sie hier.
Das aktuelle Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen (November 2016) können sie hier als PDF (Steuerberater Verband e.V. Schleswig-Holstein) herunterladen. Am Ende des Dokumentes finden sie eine detaillierte Aufstellung aller ansetzbaren und auch nicht ansetzbaren Leistungen in Tabellenform.
Muss der WEG-Verwalter eine Bescheinigung nach § 35a EStG erstellen?
Nach Auffassung des Kammergerichts Berlin aus dem Beschluss vom 16.04.2009 – 24 W 93/08 muss eine solche Bescheinigung nicht ohne Weiteres, sondern nur gegen Zusatzauftrag und damit zusätzlicher Vergütung erstellt werden.
Verwalterpflichten: Bescheinigung nach § 35a EStG
Der Handwerker oder Dienstleister will den Lohnanteil nicht ausweisen?
Das Amtsgericht Mülheim bejahte 2015 den Rechtsanspruch eines Kunden auf eine aufgeschlüsselte Rechnung mit gesondertem Ausweis des Lohnanteils. Denn nur so können Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen gemäß § 35a Abs. 2 EStG steuermindernd geltend gemacht werden.
"Die Verpflichtung des Unternehmens ergibt sich aus § 242 BGB, den Vertragspartner nicht zu schädigen. Im Hinblick auf die steuerlichen Auswirkungen der Rechnungsstellung ist es auch unerheblich, ob der Auftraggeber etwa den Rechnungsbetrag selbst beziffern kann. Solange das Unternehmen die Rechnung vorenthält, kann der Auftraggeber sogar die Bezahlung nach § 273 BGB zurückbehalten, da es sich bei dem privatrechtlichen Anspruch auf Rechnung um eine Nebenverpflichtung des Leistungserbringers gegenüber dem zahlenden Leistungsempfänger handelt." (Amtsgericht Mülheim Az.: 12 C 1124/14)
